"부동산 시장 바닥 다지는 중 … 실수요자엔 내집마련 찬스"

서울 강보합·지방 조정 이어져
급반등 힘들지만 폭락 없을것
실거주자 급매물 관심 가질만
금리 떨어져도 집값상승 어려워
정부 활성화 정책 차질 불가피
수도권 재건축 시장에 타격
신축많은 강남·마포 수요 몰려
가성비 높은 지역 찾는다면
교육·GTX역세권 눈여겨봐야
서울머니쇼 내달 9일 개막 … 부동산 PB 3인 특급 조언

◆ 서울머니쇼+ ◆

올해 부동산 시장은 전체 지수로 보면 보합권을 유지할 전망이다. 다만 지역별 편차는 커질 것으로 예상된다. 강남 핵심지 등 일부 지역은 상승세를 보이고 있지만 온기가 수도권 전체로 퍼졌다고 보긴 어렵다. 지방 시장은 제22대 국회의원 선거에서 여당 참패로 규제 완화책이 동력을 잃으면서 상황이 오히려 나빠질 위험이 커졌다.

이처럼 부동산은 큰 하락도, 상승도 없는 '박스권 장세'가 이어지겠지만 실수요자들은 오히려 편안한 아파트 매수 기회로 삼으라고 전문가들은 조언했다. 다음달 9일 서울 코엑스에서 개막하는 '2024 서울머니쇼'의 '일타 PB들의 재테크 찍어주기' 부동산 세션에 나오는 전문가 3명(권영선 신한은행 부동산투자자문센터 전문위원, 김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석전문위원, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장)을 미리 인터뷰했다.

이들 전문가는 현재 상황이 '관망세'라는 사실에 동의했다. 권 위원은 "서울·수도권은 강보합, 지방은 미분양 적체 등으로 가격이 조정받는 점을 고려하면 전체 분위기는 관망세로 보는 게 맞다고 판단했다. 김 위원은 "올해는 급반등이 없겠지만 폭락도 없을 것"이라고 내다봤다. 그렇다고 부동산 시장을 아예 쳐다보지 말아야 하는 상황은 아니라는 조언도 나왔다. 최 센터장은 "투자 측면에선 기다려야 하는 타이밍이지만 실거주 입장에선 급매물을 중심으로 관심을 가져도 좋을 것"이라고 내다봤다.

일각에서는 정책 등 다른 요소들이 변할 가능성이 거의 없는 만큼 시장에 영향을 줄 변수는 금리 인하 시점 정도라는 주장도 나온다. 금리 영향에 대해서는 "일정 부분 영향은 있겠지만 제한적일 것"이라는 전망이 대부분이었다. 김 위원은 "금리 인하가 상징적 의미는 있지만, 금리가 떨어진다고 집값이 바로 급반등하지는 않는다"고 말했다.

수도권 재건축 시장과 지방 주택 시장은 타격이 있을 것이라는 예상이 많았다. 지방 시장 활성화를 노린 양도소득세·취득세 완화나 재건축 규제 완화 등은 사실상 어려워진 상태이기 때문이다. 김 위원은 "재건축은 정책도 문제지만 사업성이 나오지 않는 점이 더 큰 문제"라며 "시장이 활성화되고 공사비 문제 등도 진정될 때까지 시간이 좀 오래 걸릴 것 같다"고 전망했다.

이 같은 상황을 고려할 때 당분간 시장에는 서울 강남 등 인기 지역 쏠림세가 강해질 가능성이 높다. 이들은 "새 아파트 선호가 당분간 심해지고 공급부족 등 문제도 있어 희소성이 커질 것"이라며 "신축이 많은 반포나 마포 등 인기가 높아질 것"이라고 밝혔다.

하지만 수요가 높은 곳은 이미 가격이 비싼 편이다. '가성비가 있는 곳을 찾을 방법은 없냐'고 물었더니 최 센터장은 '교육환경'을 주의 깊게 보라고 조언했다. 그는 "상계동이나 목동처럼 학군은 우수하지만 상대적으로 가격이 눌린 곳이 있다"고 말했다. 권 위원은 "GTX역 예정지 중 경기도 동남권을 눈여겨보고 있다"며 "동탄 역세권처럼 가격이 많이 오른 곳도 있지만 아직 괜찮은 곳도 있다"고 주장했다.

장기적으로는 전월세 시장과 주택 공급 상황을 눈여겨보라는 조언이 많았다. 총선에서 승리한 야당은 월세 중심 세제 지원, 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 유지 등을 공약으로 내세우고 있다. 민간 중심으로 공급 확대에 방점을 둔 정부·여당의 주택 공급 대책이 법 개정 지연으로 막히면 2~3년 후 주택 공급 절벽이 현실화할 수 있다. 권 위원은 "공급 차질로 수도권 집값은 장기적으로는 우상향할 가능성이 높다"고 밝혔다.

[손동우 부동산·도시계획전문기자 / 사진 이충우 기자]