재건축, `재`자만 붙어도 집값 올랐었는데…[김남석의 니가사는그집]

여의도 재건축 단지. 연합뉴스 제공.

[글쓴이 말] 내집마련이 최고의 재테크가 된 시대입니다. 청약부터 급매, 경매 등 집을 사는 방법도 다양해졌습니다. 최근 매물로 나온 '내가 사려는 집'을 대신 분석해드리겠습니다.

재건축의 '재'자만 들려도 집값이 오르던 시기가 있었다. 불과 3년 전이다. 재건축은 아무리 빨라도 5년 이상의 시간이 소요되지만 집값은 재건축 얘기만 나와도 요동쳤다. 재건축 시작의 상징인 '안전진단'만 통과하면 마치 내년쯤 새 아파트가 지어질 것 같았다.

서울 주요 입지의 노후 아파트는 희소성도 있었다. 재건축 문턱이 높았던 만큼 목동, 잠실 등의 30년 이상 아파트는 안전진단 통과가 집값 상승으로 이어졌다.

하지만 최근 분위기가 변했다. 재건축이 상당 기간 진행되고, 안전진단을 통과해도 집값은 오히려 떨어졌다. 부동산 시장 침체가 장기화하고, 올림픽파크포레온(둔촌주공)을 시작으로 공사비 이슈가 수면 위로 떠오르면서다.

정부는 지난 10일 1·10 대책을 통해 안전진단 없이 우선 재건축에 착수할 수 있도록 했다. 기존에는 예비안전진단을 통과해야 정비계획을 세울 수 있었지만, 이제 준공 후 30년만 지나면 재건축을 시작할 수 있다.

재건축은 기본계획 수립, 구역 지정, 조합설립추진위원회, 정밀안전진단, 조합설립, 사업시행 인가, 이주, 청산 순으로 진행된다. 기존 조합설립 전까지 마쳤어야 했던 안전진단을 사업시행인가 전까지만 수행하면 된다. 선행 절차를 진행하는 동안 아파트의 노후도가 더 올라가는 만큼 안전진단 통과 가능성도 높아진다는 구상으로 보인다. 또 안전진단을 준비하면서 다른 절차를 병행할 수 있어 재건축 사업의 속도도 빨라질 수 있다.

부동산R114에 따르면 서울에만 50만가구 이상의 준공 후 30년 이상 단지가 몰려있다. 경기와 인천을 모두 더하면 수도권에만 120만가구다. 이 단지들이 동시에 재건축을 추진한다면 재건축 아파트의 메리트가 사라진다.

재건축 추진 아파트의 집값 상승은 이미 사라졌다. 지난해 1월 안전진단을 통과하며 재건축이 본격화된 노원구 상계주공 6단지(전용58㎡)는 오히려 집값이 떨어졌다. 안전통과 직후 6억원에서 6억5000만원까지 집값이 반짝 올랐지만, 작년 11월 기준 5억8000만원선까지 떨어졌다. 재건축 이슈도 결국 시장을 이기지 못했다.

지난해 9월 안전진단을 통과한 도봉구 창동주공19단지(전용 68㎡)도 지난해 초 7억8000만원에서 10월 7억6000만원선까지 가격이 내려왔다.

안전진단을 통과한 단지들도 집값을 방어하지 못한 상황에서, 정부 정책에 따라 안전진단 없이 재건축을 추진하는 단지들의 집값이 오를 것이란 기대감도 사라졌다.

재건축을 추진해도 집값이 상승하지 않는다면 조합원의 권리산정금액이 떨어지고, 향후 일반분양을 통해 얻을 수 있는 수익도 사라진다. 결국 재건축의 사업성도 떨어지게 된다. 사업성이 내려간 상황에서 만약 최종 안전진단까지 떨어진다면 조합원의 재건축 비용은 더 올라갈 수 있다.

최근 불거지고 있는 공사비 이슈로 재건축 사업성이 더 떨어지면서 재건축을 통한 집값 상승 기대감은 더 내려갈 것으로 보인다.

한 정비업계 관계자는 "기존 재건축 추진 단지들은 결국 집값이 오르고, 자신들에게 수익이 생길 것이란 기대감에 사업 속도를 높였던 것"이라며 "수익 기대가 떨어지면 조합원들의 참여도 저조해지고 결국 시작은 했지만 더 이상 진전이 없는 단지들이 늘어날 것"이라고 예상했다. 이어 "건설업계 자금조달 어려움이 커지고, 공사비 갈등과 수익성 등으로 건설사의 정비사업장 선별도 강화돼 재건축 가능성은 더 낮아졌다"고 덧붙였다. 김남석기자 kns@dt.co.kr