HUG보증 가입했다고 안심은 금물… 전셋집 ‘바뀐 공시가격’ 확인해보셨어요?

정부의 역대급 공동주택 공시가격 인하가 빌라 시장에 나비 효과를 불러오고 있다.

‘보유세 부담 완화’를 위한 정책이 주택도시보증공사(HUG) 전세금반환보증보험 가입 조건이 깐깐해지는 결과로 이어졌기 때문이다. HUG 보증에 가입한 세입자들도 4월 중 전셋집의 인하된 공시가격을 꼼꼼히 확인하지 않으면, 자칫 전세계약은 연장됐는데 HUG 재가입은 거절되는 상황에 놓일 수 있다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 빌라촌. 강윤중 기자

HUG에 따르면, 오는 5월부터 전세보증금반환 보증보험 가입기준이 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 100%에서 90%로 인하된다. 앞서 올해 초에는 주택가격 산정기준이 공시가격의 150%에서 140%로 내려갔다. 앞으로는 공시가격의 126%(140%X90%)까지만 보증 가입이 가능해진다는 뜻이다.

HUG 자체 기준이 강화된 한편, 기준선인 공시가격 자체도 내려갔다. 지난 25일 발표된 올해 공동주택 평균 공시가격은 전년 대비 18.61% 하락했다. 공동주택 공시가격이 인하한 것은 10년만에 처음으로, 현재는 열람 및 의견수렴 단계다. 4월28일 결정공시 후에는 HUG 보증가입 기준도 이에 따라 계산된다.

보증 가입 기준이 깐깐해지는 것은 원론적으로는 세입자에게 유리하다. 부동산 활황기였던 최근 2년간 잔뜩 거품이 꼈던 빌라 전셋값이 ‘정상화’되는 효과가 있기 때문이다. 빌라는 아파트와 달리 매매가 활발하지 않아 ‘HUG 보증 한도’가 사실상의 시세 역할을 해왔는데, HUG가 가입기준과 보증한도를 꾸준히 완화하면서 매매가와 전세가가 거의 비슷한 ‘깡통전세’가 속출했다는 지적이 많았다.

HUG 관계자는 “임대차보호법에 따라 세입자들은 계약 만료 전 최대 6개월에서 최소 2개월 전까지 의사결정을 마쳐야 한다”며 “전세보증금이 보증한도 이상으로 높게 계약되어있다면 계약조건 변경을 요구하거나 계약해지통보 후 보증이행청구를 하면 된다”고 설명했다.

문제는 전셋집의 바뀔 공시가격까지 확인하는 세입자가 거의 없고, 보증사고접수·이행청구절차도 까다롭다는 점이다. 집주인이 계약조건 변경을 거부하거나 보증금을 돌려주지 못하겠다고 하면 최소 2달 전에는 계약 해지 통보를 해야한다. 만약 집주인이 연락두절 상태라면 내용증명·공시송달 등의 절차를 밟아야 하는데, 이 기간을 놓쳐 ‘묵시적 계약갱신’이 되어버리면 보증 재가입이 거절될 수 있다.

일반적인 보증 상품은 일시적인 유동성 위기로 돈을 돌려주지 못할 것을 우려한 채무자가 가입한다. 하지만 세입자가 ‘을’인 전세시장에선 돈을 받아야 할 채권자, 즉 세입자가 직접 보증료를 내고 전세금반환보증을 드는 경우도 많다. 그러다보니 시시각각 변하는 부동산 제도나 HUG 약관 변경 등을 확인할 의무가 세입자에게 전가된다.

지수 민달팽이유니온 위원장은 “보험신청인이 세입자가 되다보니, 돈을 돌려받지 못한 세입자가 각종 신고와 확인·증명의 의무까지 떠안게 된다”며 “HUG 전세금반환보증보험 확대는 임시방편일 뿐 결국은 전세시장에서 반환능력이 없는 임대인을 몰아내는 방식이 근본 대책”이라고 했다.

심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com