집값폭락 적중 서울대 교수 “내년에 2018년 가격까지 폭락, 2026~2027년 급등 가능성도”

<차학봉기자의 부동산 봉다방>
집값 폭락 예측한 김경민 서울대교수 인터뷰-상
금리안정, 거래량 상승 바닥 확인후 구매
경기침체로 공급 급감, 소득회복되면 폭등 가능성
외환위기 급반등은 금리 급락에 경기회복 덕분
3기 신도시 효과, 주변지역 집값 하락에 한정

“기준 금리가 4%까지 오르면 서울 아파트 가격이 2018년 상반기 가격까지 하락할 수 있다. 내년 초중반까지 가격이 하락한 후 횡보할 가능성이 높다.”

작년 집값 폭락을 정확하게 예측했던 김경민 서울대 교수는 무주택자의 내집마련 시기와 관련, “1월 보다 올 연말 집값이 더 떨어질 것으로 보는 사람들이 많다”면서 “서두르기보다는 집값의 바닥을 확인한 후 사도 늦지 않다”고 말했다. 가격 반등의 조건으로 금리 안정화, 거래량 증가, 주택 투자수익률 회복 등을 꼽았다.

김 교수는 서울대, 버클리대를 거쳐 하버드대에서 도시계획과 부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수로 재직 중이다.

김 교수는 2021년 부동산이 미쳤다고 할 정도로 집값이 폭등하던 시기에 ‘부동산 트렌드 2022′이라는 책을 통해 “서울 아파트 가격이 17% 하락할 것”이라고 전망했다. 당시에만 해도 시장을 모르는 학자의 잠꼬대라는 비판을 받았지만, 2022년 집값이 급락하면서 ‘족집게 전문가’로 각광받고 있다.

김경민 서울대 환경대학원 교수./장련성 기자

다음은 일문일답

-집값 하락을 정확하게 전망했다. 비결은 뭔가?

“미국의 부동산 리서치 회사에서 오피스 빌딩의 투자수익률을 분석하고 임대료와 공실률 등을 예측했다. 이 경험을 바탕으로 한국의 집값 예측모형을 만들었다. 집값을 전망할 때 가장 중요한 것이 투자 수익률이다. 그런데 당시 집값 폭등으로 수익률이 지나치게 낮았다. 투자 수익률이 너무 낮다는 것은 가격에 이미 버블이 끼여 있다는 증거이다. 또 당시 기준금리 인상이 예상된 시기였다. 기준금리가 오르면 주택의 투자 수익률은 상대적으로 더 내려간다. ‘17% 하락’은 아무 근거없이 찍은 것이 아니라 이런 변수들을 종합한 예측모형의 결과였다.”

-예측모형을 구체적으로 설명해달라.

“예측모형을 만들 때는 공간과 금융 팩터 둘 다 본다. 공간과 관련된 팩터는 주택 공급량, 공실률, 주택 수요자 소득 등이다. 금융쪽 팩터는 기준금리, 투자수익률 등이 포함된다. 물론 연구자의 주관도 개입된다. 당시 모델링을 할 때 주택공급보다는 인플레이션으로 인한 기준금리 인상 가능성을 중시했다. 작년에 우크라이나 전쟁 등으로 인해 인플레이션이 예상보다 훨씬 심각했고 금리도 예상보다 더 가파르게 올랐다.”

-작년 말에 낸 ‘부동산 트렌드 2023′에서 서울 집값이 2018년 상반기 가격까지 하락할 수 있다고 전망했다.

“서울 기준으로 2018년 상반기 가격은 2021년 하반기 고점 대비 36% 정도 하락한 가격대이다. 전제 조건은 기준금리가 4%까지 치솟는 상황이다. 금리 전망에 따라 집값 전망치는 당연히 달라질 수밖에 없다. 투자자들은 주택 구매 결정을 할 때 주택을 통한 투자수익률과 함께 국채와 같은 대체재의 수익률도 함께 고려한다. 위험자산인 부동산은 안전자산인 국채보다 기대 수익률이 높다. 그런데 국채보다 부동산의 수익률이 낮다면, 부동산에 대한 투자가 줄어들면서 부동산 수익률이 국채 수익률보다 높아질 때까지 가격이 떨어진다.”

-일부 지역은 급매물 기준이지만, 50%까지 가격이 내린 곳도 있다.

“단지별, 지역별로 더 떨어진 곳도, 덜 떨어진 곳도 있다. 수요자가 특정지역, 특정 단지의 물건만 보는 것이 아니다. 결국 전체적으로 주택 가격은 어떤 균형을 찾는 과정을 거친다. 상승기에도 하락기에도 특정 단지가 먼저 움직이고 다른 단지들이 따라서 어떤 가격에 수렴한다. 현재 폭락한 곳은 하락을 멈출 가능성이 있고 반대로 가격이 덜 떨어진 곳은 더 하락할 가능성이 있다. "

- 2018년 상반기 가격을 바닥이라도 봐도 되나?

“그럴 가능성이 있다고 본다. 무한정 주택 가격이 떨어지지는 않을 것이다. 집값의 적정 수준을 결정하는 요인은 금리, 공급, 수요 등 변수가 있지만, 소득도 굉장히 중요하다. 2008년과 2018년을 비교하면 개인 소득이 서울의 경우, 50% 정도가 늘어났기 때문에 집값도 50% 정도 오르는 것은 자연스럽다. 이런 점을 감안하면 기준금리가 4%까지 올라도 2018년 상반기 가격은 시장이 용인할 수 있는 수준일 수 있다.”

-2025년까지 집값이 하락할 가능성이 있다고 전망했다.

“계속 하락한다는 의미는 아니다. 서울 기준으로 내년 초중반 정도에는 하락을 멈추고 그 다음부터 좀 지루한 정체기를 거칠 가능성이 있다. 특히 서울 강남권은 입주물량이 많다. 강동구에서는 1만가구가 넘는 둔촌주공 재건축 아파트가 2025년 1월에 입주한다. 대단지 아파트 입주는 강남권은 물론 분당권까지 전세가격을 끌어내린다. 전세가격 하락은 투자 수요를 위축시킨다. 주택을 구입하는 수요는 실수요자와 다주택자들이다. 다주택자들은 주로 전세를 낀 갭투자를 하는데, 전세가격이 크게 하락하면 갭투자가 수요가 위축된다.”

-금리가 예상보다 훨씬 가파르게 올랐다. 이 때문에 금리가 이르면 올 하반기, 늦어도 내년부터는 내려갈 가능성도 있다는 전망이 나온다.

“작년까지는 미국이 금리를 올리면 우리도 미국만큼 올려야 한다고 생각을 했다. 그런데 지금은 입장이 좀 바뀌었다. 전 세계에서 미국만큼 금리를 올릴 수 있는 나라는 없다고 본다. 작년 가을에 한국은행이 미국만큼 금리를 올리지 않자 환율이 폭등하는 등 문제가 심각해졌다. 그런데 최근 한국의 기준금리가 미국보다 1% 포인트 정도 차이가 나지만, 환율이 안정돼 있다.

그렇다고 금리가 조기에 과거로 되돌아 갈 것이라는 식의 낙관론은 금물이다. 미국의 인플레이션이 낮아지고 있지만, 노동시장이 여전히 좋고 공급체인이 완전히 회복되지 않았다. 금리가 단기간에 내려가 집값이 다시 오를 것이라는 기대는 하지 않은 것이 좋을 것이다.”

-한국은 정부 개입으로 기준금리와 달리 시중 금리가 내리고 있다. 대출 금리도 연 8%에서 6% 떨어지고 있다.

“한국의 시중금리가 빠르게 낮아지고 있지만, 또 다른 부작용도 발생할 수 있다. 장기적으로 (정부개입에 의한 금리인하) 이게 과연 계속 작동할 것인가에 대해서는 의문이다. 만약 금리가 올라가 버리면 그때는 또 어떻게 할 것인가? 현재의 시중 금리인하의 효과는 좀 더 두고 봐야 될 것 같다.”

-IMF 외환위기 때는 1년 만에 급반등했다. 그럴 가능성은 없나?

“당시와는 다르다. 외환위기로 인해 시중금리가 30%까지 치솟았다가 1년도 되지 않아 금리가 급격하게 떨어지면서 집값이 급반등했다. 물론 외환위기를 조기에 성공적으로 극복했던 것도 도움이 됐다. 지금은 기준금리가 4% 이상까지는 오르지 않겠지만, 그렇다고 당시처럼 금리가 급격히 떨어지지는 않을 것이다. "

-언제쯤 집을 사는 것이 좋은가?

“부동산은 위험자산이다. 가능하면 바닥을 확인하고 무릎쯤에서 사는 것이 좋다. 리먼쇼크후 서울 집값의 경우, 2013년이 바닥이었다. 그런데 집값이 본격적으로 오르기 시작한 것은 2016년부터이다. 2013년, 2014년, 2015년의 정체기를 거쳤는데, 그때도 충분히 좋은 물건 구입할 수 있었다. 너무 조급해하거나 서두를 필요는 없다고 본다.”

-2021년부터 하반기부터 거래량이 급감했는데, 지금 보면 그게 가격 하락의 신호탄이었다.

“가격과 거래량은 밀접한 연관관계가 있다. 장기적으로 보면 동행한다고 봐야 한다. 2021년 하반기부터 거래량이 급격히 줄어들었다. 정부의 대출 등 각종 규제로 거래가 줄었다는 전문가들도 있는데, 그것만으로 설명할 수 없다. 2021년 집값이 폭등하면서 시장 참여자 입장에서 가격이 부담하기 힘든 수준이 됐기 때문에 가격이 꺾이는 전조현상으로 거래가 감소한 것으로 보인다.”

-앞으로 거래량이 급증하면 가격 회복의 신호로 볼 수 있나?

“2010년대를 돌아보면 서울의 거래량이 급증한 게 2015~2016년이었다. 거래량이 터지면서 가격이 상승했다. 앞으로 가격이 어느 정도 하락한 후 정체기를 거친 후 거래량이 급증하면서 가격이 상승하기 시작할 수 있다고 본다.”

-저서에서 2026~2027년에 가격이 급등할 가능성이 있다고 했다.

“금리가 치솟고 집값이 급락하면 주택공급이 급감할 수밖에 없다. 주택개발을 위한 PF금리가 12%까지 치솟았다. 이런 상황이 2~3년 지속되면 결국 주택공급 부족에 의한 집값 폭등현상이 되풀이 될 수 있다.”

-일부 전문가들은 3기 신도시가 본격 입주하는 2026년부터 서울 집값이 급락할 것이라고 전망한다. 또 재건축 재개발 규제를 완화를 공약한 대통령과 오세훈 시장의 정책을 감안하면 서울도 공급이 늘어날 것이라는 전망도 있다.

“과거 2기 신도시를 보면 서울 집값에 큰 변수가 되지 못했다. 공급효과가 주변의 구도심 아파트 가격을 떨어뜨리는데 그쳤다. 3기 신도시는 일부 위치가 좋지만, 그 효과는 주변 지역 집값을 하락시키는 정도에 그칠 가능성이 크다고 본다. 재건축 규제완화의 효과가 생각만큼, 크지 않을 수 있다. 원자재 가격 급등으로 건축비는 치솟는 반면 아파트 시세 하락으로 재건축을 위한 부담금이 크게 늘어날 수 있다. 과거에도 아파트 가격 하락기에는 재건축 추진이 지지부진했다. 재개발도 주민들의 동의를 얻기가 쉽지 않다. 재개발 지역에서 월세를 받는 건물주들이 많은데, 그들이 월세수입을 포기하기는 쉽지 않다. "