“진입장벽 낮아져 거래 정상화 기대” VS “DSR·고금리에 효과 제한적”

정부, 서울 4개 구 제외 규제지역 전면 해제…전매 제한·실거주 의무도 완화

뉴스1

 
정부가 대출, 세제, 청약, 거래 등 부동산 전 분야에 걸쳐 규제를 풀었다. 일각에서 '규제 완화 폭탄'으로 칭할 만큼 파격적인 조치를 내놓은 가운데 잇따른 연착륙 대책이 집값 하락 가속화에 브레이크를 걸 수 있을지 주목된다.

4일 뉴스1과 국토교통부에 따르면 5일부터 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역이 부동산 투기과열지구·조정대상지역 및 주택 투기지역에서 전면 해제된다. 이에 따라 금융, 세제, 청약, 정비사업 등의 패키지 규제가 사라지게 됐다.

투기과열지구와 연계된 민간택지 분양가 상한제 적용 대상 지역도 강남 3구와 용산구만 남기고 전부 풀린다. 이에 서울 14개 구와 경기 과천, 하남, 광명 등 주요 지역 소재 민간주택도 5~10년의 전매제한과 2~3년의 실거주 의무에서 벗어나게 된다.

중도금 대출 보증을 위한 가격 기준도 폐지된다. 현재 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선은 12억원 수준이지만, 최근 서울에서 분양한 주요 단지들의 국민주택 면적 분양가가 12억원을 초과하면서 실수요자의 청약 기회가 제한돼왔다.

중도금대출보증 한도 또한 인당 5억원까지 가능했던 부분을 폐지하면서 앞으로는 금액을 기준으로 하는 중도금대출보증 규제가 전면 폐지된다. 특별공급 배정금지 등과 연계된 분양가 9억원 초과 규정이나 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무, 무순위 청약 대상의 무주택자 청약 요건 등도 사라진다.

문재인 정부 이전 수준으로 규제를 대폭 풀면서 얼어붙은 부동산 시장에도 온기가 돌 것이란 기대감이 높아지고 있다. 정부는 부동산 시장이 급격하게 침체하면 실물 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다고 보고 연착륙 대책을 잇달아 내놓은 바 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주택경기의 연착륙 의지를 강하게 내비치는 분위기"라며 "타 지역과 달리 실수요와 외부 투자수요 유입이 상당한 서울과 수도권 일부 지역에 대한 규제 지역 해제 영향으로 갈아타기 등의 1주택자 주거이전 수요가 자극되면서 침체된 거래 시장의 정상화 효과가 기대된다"고 말했다.

이어 "비규제지역에서는 2주택까지 취득세 중과가 완화되는 가운데 서울 등 고가 분양 시장에서의 중도금 대출보증 분양가 상한 기준 폐지와 9억 원 이하에서의 특례보금자리론 도입 등이 올해 1분기 중에 시행되면 시장 전반의 주택 매수 심리가 개선될 가능성도 높다"고 분석했다.

함영진 직방 데이터 랩장도 "규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주담대 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화될 것"이라고 전망했다.

부동산 전문가들은 지난해 하반기부터 이어진 거래절벽 상황이 집값 하락을 가속화한다고 평가해왔다. 매수 심리가 얼어붙고 이른바 '급급매'가 아니면 팔리지 않는 상황이 지속되면서 실거래가 하락을 피할 수 없었다는 것이다. 이번 조치로 거래 정상화 가능성이 높아졌다고 업계에선 판단했다.

다만 2023년에도 한국은행의 기준 금리 인상이 예고된 상황이고, 은행권 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전해 부동산 규제 완화로 인한 수요 진작도 한계가 있다는 분석도 여전하다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미국 기준금리 상단이 불확실하다는 지금의 문제는 외부요인이므로, 그 영향을 규제완화 같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어렵다"며 "그 때문에 (정부 연착륙 대책의) 기대효과는 제한적"이라고 평가했다.

김현주 기자 hjk@segye.com