가장 먼저 오른 서울 신축 아파트, 하락도 빨랐다

주택 공급 부족과 수요 쏠림 현상으로 서울에서 가장 먼저 올랐던 신축 아파트 가격이 올해 들어 가장 먼저 하락한 것으로 나타났다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 잠실의 아파트 단지. / 뉴스1

25일 부동산R114가 올해 1~8월 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과, 1~5년차 신축아파트의 변동률은 -0.54%로 집계됐다. 입주 6~10년차 준신축(0.86% 상승)과 입주 10년 초과 구축(0.69% 상승) 대비 가장 먼저 약세 전환했다.

문재인 정부는 지난 2017년 투기 수요 억제를 목적으로 ‘8·2 대책’을 발표하며 도시정비사업 규제를 여럿 도입했다. 당시 민간택지 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등이 도입되면서 서울을 비롯한 도심에서의 공급 부족 우려가 커졌다.

도시정비사업 규제에 임대주택 등록 활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가로 발표되면서 시장에서는 매물 잠김 현상이 가속화됐다. 이후 신축을 중심으로 아파트값이 급등세를 나타냈다.

실제 2017년 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가는 15.56% 상승했다. 반면, 준신축(입주 6∼10년)과 구축(입주 10년 초과) 아파트의 가격은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56% 각각 올랐다. 이같은 경향은 2018년과 2019년에도 비슷하게 나타났다.

다만, 2020년부터는 준신축과 구축의 매매가 상승 폭이 신축 아파트를 앞지르고 있다고 부동산R114는 설명했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “최근 대출 규제와 금리 인상 압박이 큰 상황에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축의 매수 진입 장벽이 높아지면서 상승 폭 둔화 속도가 빨랐고, 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것”이라고 했다.

업계에서는 최근 5년(2017~2021년) 간 누적 변동률은 재건축 기대감이 일부 반영된 구축아파트의 상승폭이 112.62%로 상대적으로 높게 나타난 만큼, 정부의 재건축 규제 완화 방향에 따라 앞으로의 방향성이 결정될 것으로 보고 있다.

윤 연구원은 “현재 서울은 아파트 공급물량의 50~80%가량을 재건축과 재개발 등 정비사업에 의존하고 있다”면서 “지난 정부에서 도입된 정비사업 관련규제 3가지(재건축초과이익환수제·안전진단·민간택지 분양가상한제)가 전향적으로 완화되기 전까지 정부의 서울 50만 가구 공급 대책에 대해 시장의 기대감과 우려가 공존할 수 밖에 없다”고 했다.

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