[2022 경제정책] "대출한도 올리고 세금 내려줘도 집 안 살 것"

국내 기준금리 인상 움직임이 빨라지고 있어 주택매수심리가 위축될 수밖에 없다는 전문가들의 의견이 이어지고 있다. 높아진 집값에 이어 이자 부담까지 늘어 정부의 규제 완화가 실제 매수 증가에 영향을 미치기는 힘들다는 분석이다. /사진=뉴시스

윤석열 정부가 서민 주거안정을 목적으로 부동산 관련 규제를 대폭 완화하겠다는 계획을 내놓았다. 주택공급을 확대하고 보유세(재산세·종합부동산세), 양도소득세 등 부동산 세금 인하와 주택담보대출비율(LTV) 총부채원리금상환비율(DSR) 상향 조정 등을 추진한다.

하지만 미국을 시작으로 국내 기준금리 인상 움직임이 빨라지고 있어 주택매수심리가 위축될 수밖에 없다는 전문가들의 의견이 이어지고 있다. 높아진 집값에 이어 이자 부담까지 늘어나게 돼 정부의 규제 완화가 실제 매수 증가에 영향을 미치기는 힘든 환경이라는 지적이다.

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10억 주택 재산세 100만원 감소… 대출·세제 규제 대폭 완화

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16일 정부는 관계부처합동 '새정부 경제정책방향'에서 이 같은 방안을 발표했다. 1주택자의 재산세는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 45%로 낮춘다. 종부세는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향한다. 보유세는 공시가격에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 공정시장가액비율이 내려가면 자연스럽게 세금이 줄어든다.

올해 공시가격 기준 10억원짜리 주택을 보유한 소유자는 재산세 296만4000만원을 납부해야 했지만, 이번 완화안을 적용하면 203만4000원으로 93만원 줄어든다. 이는 2020년(222만원)보다 적은 수준이라는 것이 정부의 설명이다.

종부세의 경우 올해 한시적으로 3억원 특별공제를 도입하기로 했다. 과세기준이 11억원에서 14억원으로 확대된다. 올해 공시가격이 24억7900만원인 주택의 경우 종부세액이 657만3000원에서 216만2000원으로 줄어든다. 2020년 종부세 208만5000원 수준이다. 공시가격이 12억원인 주택은 30만원가량의 종부세를 지출해야 했지만 올해에는 종부세 납부 대상에서 제외된다.

고령·장기 보유자(60세 이상·5년 이상)와 일정 소득 이하(7000만원)는 종부세 납부를 유예한다. 이사나 상속 등으로 일시적 2주택자가 된 경우 주택 수 산정에서 제외하기로 했다. 사실상 1주택자로 보는 것이다. 양도세 비과세와 취득세 중과배제 정착을 위해 일시적 2주택자의 기존 주택 처분기한을 1년에서 2년으로 확대한다.

금융권 대출 규제도 단계적으로 푼다. 생애 최초 LTV 상한을 지역·집값·급여에 상관없이 80%로 완화하고, 대출한도를 4억원에서 6억원으로 올릴 계획이다. DSR도 장래 소득을 반영하는 방식으로 개선해 대출 한도를 높이겠다는 계획이다. 고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 대환하는 서민용 안심대출과 저금리 소액대출상품도 추가한다.

주택공급 활성화를 위해 분양가상한제 개편 방안을 이달 확정하고 고지하기로 했다. 건설 자재비 상승분을 공사비에 반영하고 분양가 산정의 기초가 되는 기본형건축비 추가 인상이 거론되고 있다. 하반기에 250만가구 이상 주택공급 로드맵을 연도별·지역별로 마련하기로 했다.

2020년 시행된 '주택임대차보호법 개정안'(임대차2법)에 따라 오는 8월 계약갱신청구권이 만료된 만큼 전세 대란도 대비한다. 올 하반기 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만가구, 매입임대 약 1만가구, 전세임대 약 2만가구를 공급하겠다는 방침이다.

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집값 부담에 이어 이자 부담, 규제 완화 실효성은?

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고가주택 보유자와 다주택자의 세부담이 다소 경감되겠지만, 높아진 이자율 때문에 주택매수심리가 살아나기 어렵다는 전문가들의 분석이 이어지고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "낮은 근로소득으로 보유세 납부에 어려움을 겪는 고령층 외에 이사·상속 또는 노후주택 교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자도 보유세 부담이 한결 낮아질 것으로 기대된다"고 내다봤다. 다만 "집값 상승 피로감이 큰 상황이라 금리 인상과 오는 7월 DSR 추가 규제에 대한 수요를 고려할 때 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것"이라며 "경기불황으로 전반적인 매수세가 줄어 매물 적체 현상과 평년보다 저조한 주택거래, 가격 약보합이 이어질 것"이라고 전망했다.

부동산플랫폼 직방이 대법원 등기정보광장 통계를 조사한 결과 생애최초 소유권이전등기(매수) 인원은 2019년 41만4732건, 2020년 54만506명, 2021년 51만3208명, 2022년(5월 기준) 14만1424명을 기록하고 있다.

함 랩장은 "기준금리 인상에 따른 이자부담이 커졌고 집값 고점 인식과 주택가격 정체로 인해 매수 적극성이 낮아진 상황"이라며 "금리인상 우려가 대출규제 완화효과를 상쇄할 것으로 생각된다"고 진단했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 "공급부족 문제는 공사비 증가 등의 문제로 더욱 심각해지겠지만, 지속적인 금리인상과 DSR 규제 등으로 구매력 있는 실수요자는 감소하고 있다"고 분석했다. 그는 "불안정한 경제상황과 자산가치 급등으로 인해 내집마련 수요는 더욱 증가하겠지만 LTV 완화에 따른 거래 활성화는 제한적일 것"이라며 "서울 집값이 높은 상황이어서 고소득자가 아니면 대출이 어렵다"고 진단했다.

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