정부, 세부담 2020년 수준으로 낮춘다..3분기 보유세제 개편 본격화

17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 한국부동산원이 이날 발표한 3월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 175.1로 전월(173.7) 대비 1.4포인트 상승했다. 서울 아파트 매매 실거래가지수가 다시 상승 전환한 것은 지난해 10월 180.0을 기록한지 5개월 만이다./강진형 기자aymsdream@

공시가격 현실화 계획 재검토

2023년 가격 공시분부터 적용

일시적 2주택자, 취득세·양도세 중과 배제

[아시아경제 김민영 기자] 윤석열 정부가 최근 급등한 집값으로 인한 보유세 부담을 줄여주기 위해 시세의 90% 수준으로 설정된 공시가격 현실화 계획을 수정 보완키로 했다. 올해 공시가격이 아닌 2021년 공시가격을 적용하는 한편 종합부동산세를 산정하는 기준이 되는 공정시장가액비율을 조정해 1가구 1주택자에 대한 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮춰주기로 했다. 다만 이번 보유세 부담 경감책이 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중되면서 당분간 똘똘한 한 채 선호현상과 시장 양극화는 지속될 전망이다.

◆2021년 공시가격 적용, 보유세 부담 완화…3분기에 재산·종부세제 개편 = 30일 발표된 ‘서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트’에 따르면 정부는 우선 공시가격 상승에 따른 세부담을 완화해주기 위해 재산세와 종부세를 산정할 때 2022년 대신 2021년 공시가격을 적용키로 했다.

또 종부세와 관련해선 현재 100% 수준인 공정시장가액비율을 조정해 1가구 1주택자 실수요자 세부담을 2020년 수준으로 낮춰주기로 했다. 지난 3월 문재인 정부는 집값 급등으로 인해 공시가격이 2년 연속 두 자릿수 이상으로 치솟자 세부담 경감을 위해 보유세 산정 기준이 되는 공시가격을 올해가 아닌 지난해 공시가격을 적용한다고 발표한 바 있다.

새 정부는 여기서 더 나아가 종부세 산정 기준인 공정시장가액비율 인하 조치까지 실시키로 했다. 국토교통부에 따르면 종부세 공정시장가액비율은 2007~2018년 80%, 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 올해 100%로 꾸준히 상승했다. 정부는 종부세 부과고지 시점인 11월 전까지 공정시장가액비율 조정폭을 확정해 시행을 추진할 방침이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "직접 종부세율을 손대진 않았으나 공정시장가액비율 조정을 통해 과세표준을 낮추는 우회 전략을 통해 적어도 80%~90%정도 수준까지 공정시장가액비중이 완화될 전망"이라고 설명했다. 다만 보유세 산정시 지난해보다 17.20% 인상된 공시가격 과표를 적용받는 다주택자의 경우 적어도 올해까지는 보유세 부담이 여전할 것으로 보인다.

◆공시가격 현실화율 로드맵도 수정…올해 말 확정 발표 = 2030년까지 현실화율을 90%로 높이는 현행 로드맵도 손본다. 공시가격 현실화 계획은 부동산 공시법에 따라 적정 시세 반영 및 부동산 유형 가격대별 불균형 해소를 위해 지난 2020년 마련됐다. 하지만 최근 급등한 집값 상승분에 더해 공시가격 현실화율까지 더해지면서 국민들의 세부담이 급격히 늘자 속도조절에 나선 것으로 보인다.

개편 방향으로는 시세 대비 90%로 설정된 공시가격 목표 제고율을 낮추거나 2030년으로 설정된 최종 목표 도달 시점을 늦추는 방안이 유력하다. 정부는 6월 중 연구용역을 진행한 뒤 관계부처 협의와 전문가 검토, 공청회 등을 거쳐 올해 말 수정계획을 확정할 방침이다. 확정된 안은 2023년 공시부터 적용할 예정이다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "공시가 현실화율 달성 시기를 늦추면 그만큼 공시가가 올라가는 속도는 늦어지게 된다"며 "90%인 목표 제고율을 낮춰도 같은 효과가 난다"고 말했다.

◆일시적 2주택자, 2년 내 집 팔면 취득세 중과 제외 = 정부는 이와 함께 거래세 부담을 낮춰주기로 했다. ‘갈아타기’ 등으로 서울을 비롯한 조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 된 경우 신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 취득세 중과 조치를 피할 수 있도록 처분 기한을 연장하기로 했다. 종전에는 1년 이내에 기존 주택을 팔지 않으면 취득세가 8%까지 중과됐는데 처분 기한이 1년 더 늘어나는 것이다. 일시적 2주택자가 최근 주택거래 위축 등으로 인해 부당하게 세 부담이 중과되는 사례를 방지하기 위한 조치다.

현재 1주택자는 집값의 1~3%, 2주택자는 최대 8%의 취득세율이 적용되고 있다. 3주택자 이상부터는 세율이 최대 12%다. 종전에는 4주택자 이상만 4% 단일세율을 적용했지만 주택 수요 억제를 위해 2020년 7월 2주택자부터 취득세율을 대폭 올렸다.

이번 조치는 새 정부 출범과 함께 시행된 양도세 비과세 요건 완화와 맥을 같이 한다. 기획재정부는 윤석열 대통령 취임 전날인 지난 9일 일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 기존 주택 처분 기한을 신규 주택 취득 후 1년 이내에서 2년 이내로 연장했다. 정부는 31일 입법예고하되 시행령 개정 전인 10일 이후 종전주택을 처분하는 경우에도 소급적용키로 했다.

◆똘똘한 한 채 선호 지속…거래 회복 기대는 미지수 = 시장에서는 정부의 부동산 관련 세 부담 완화 조치가 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중되면서 똘똘한 한 채 선호 현상이 지속될 것으로 보고 있다.

또 거래세 경감 조치로 인해 거래 활성화 효과는 제한적일 것이란 전망이 제기된다. 다주택자 양도세 중과 완화 조치 등으로 시중의 주택 유통 매물은 증가할 수 있지만 매물 소화-거래량 회복이라는 선순환 구조를 기대하기는 어렵다는 이유에서다.

함 랩장은 "일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한이 1년에서 2년으로 확대되나 다주택자가 주택 추가 구입 등의 의사결정으로 이어질 지는 미지수"라며 "경기둔화 가능성에 대출 이자 부담이 커졌고 주택가격이 약세라 단기 차익 기대는 쉽지 않은 상황이라, 다주택자 취득세 완화가 거래량 회복에 큰 힘을 보태진 못할 것"이라고 내다봤다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr