"집 사고 잠이 오지 않는다"..설 이후 부동산 시장 전망은

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. <연합뉴스>

서울 아파트값이 지난주 1년 8개월 만에 하락 전환되고 경기·인천 등 수도권 아파트값도 사실상 상승세를 멈추면서 설 이후 집값이 안정될 지 관심이 모아진다. 전문가들은 3월 대선 전까지는 집값이 소폭 하락하며 안정세가 이어질 것으로 보고 있지만 대선 이후의 전망에 대해서는 엇갈린 의견을 내놓고 있다.

1일 업계에 따르면 금융당국의 고강도 '돈줄 죄기' 영향으로 2030 세대 '영끌(영혼까지 끌어모음)족'들이 주택매수에 나선 '노도강'(노원구·도봉구·강북구) 등 비강남권 아파트값이 강남권보다 빨리 하락 전환되고 이들 지역의 급매물이 쌓이면서 전체적인 가격 하락을 압박하는 양상이다. 애초 대출 자체가 불가능했던 강남권보다 비강남권이 금리 인상 등 금융규제의 타격을 더 크게 받는 것이다.

지난해 집값 상승을 견인했던 경기와 인천지역 역시 매수세가 급격히 위축되며 수도권 전체가 가격 상승을 멈추고 하락 전환이 임박한 상태다. 더욱이 대선을 앞두고 새 정부의 정책 변화를 지켜보려는 관망세가 확산하면서 주택 거래량은 급감하고 있다. 지난달 서울 아파트 거래량은 이달 29일 신고기준 1117건으로 역대 최저를 기록했다.

지난주 서울 아파트 매매수급지수 역시 89.3을 기록하며 2019년 7월 말 이후 2년6개월 만에 가장 낮은 수치를 나타냈다. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮다는 것은 현재 시장에서 살 사람보다 팔 사람이 더 많다는 것을 의미한다. 이러한 극심한 거래 감소와 매수세 위축 속에 부동산 정책의 큰 변화가 예상되는 새 정부 출범 전까지는 일단 약보합세 기류가 확산될 것이라는 관측이 많다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "최근 2∼3년간 집값이 가파르게 상승한 데 따른 피로감이 큰 상황"이라며 "집값이 보합 내지 하락할 것"이라고 말했다.

대선 이후에는 새 정부의 부동산 정책이 집값을 크게 좌우할 것으로 전문가들은 예상한다. 여야 대선후보가 일제히 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 공약을 내세우고 있는데 이 정책이 시행될 경우 보유세 부담을 못 이긴 다주택자들이 매물을 한꺼번에 내놓으면서 집값이 일정 기간 하락할 가능성이 크다.

서초구 일대의 한 부동산중개업소 관계자는 "보유세 부담 때문에 집을 팔고 싶어도 양도세가 너무 높아 못 파는 집주인들이 적지 않다"며 "이미 증여 등으로 대책 마련을 한 가구를 제외하고는 매도에 나설 것으로 보이고 이로 인해 매물도 늘면서 가격도 약세를 보일 것으로 예상된다"이라고 설명했다.

다만 양도세 완화와 보유세 인하 정책을 동시에 추진할 경우 일부 다주택자들은 다시 버티기에 들어가면서 집값 하락세가 단기에 끝나거나 낙폭이 제한적일 수밖에 없을 것으로 전문가들은 예상했다.

이런 변수로 인해 집값이 하락해도 낙폭이 크지 않을 것이라는 관측이 많은 편이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 주택가격 안정은 급격한 대출 규제 강화와 금리 인상 등 돈줄 죄기의 영향이 큰데 새 정부 들어서 이러한 규제를 얼마나 지속할 수 있을지 지켜봐야 한다"고 설명했다.

여야 대선 후보들의 공약 중 하나인 재건축 규제 완화나 광역급행철도(GTX) 건설 연장 등 개발 공약이 집값 상승을 부추기는 불쏘시개의 역할을 할 수도 있다는 지적이 나온다. 또 올해 서울 아파트 입주물량이 역대급으로 줄어드는 가운데 하반기에는 계약갱신청구권 종료 후 나올 신규 전세가 전셋값을 끌어올릴 가능성도 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "상반기에는 가격이 약세를 보이고, 하반기에 상승하는 '상저하고' 장세가 나타나면서 1년 평균으로 보면 상승하는 선에서 마무리될 것으로 예상된다"며 "다만 가격이 올라도 상승폭은 크지 않을 것"이라고 말했다.

이에 비해 전 세계적인 유동성 장세가 마무리되면서 올해 집값이 하락할 것이라는 관측도 늘어나는 분위기다. 정부의 한 관계자는 "2·4 대책 등으로 내년 이후부터 수도권에 주택 공급이 확대될 예정인데 장기적으로 인구는 감소 추세에 있다"며 "시장에 압박을 가하는 금융정책에다 주택공급·인구 추이를 보더라도 중장기적으로 하방 압력이 커질 수밖에 없다"고 말했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr