새해 부동산 제도 어떻게 바뀌나..다양한 분야 변화 예고

서울 송파구 한 부동산 중개업소 전경. 연합뉴스

내년부터 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 본격적으로 시행되고, 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리방안들도 이뤄진다.

또 신규 및 갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안이나 청년 등 주거 취약계층을 위한 지원책들이 마련돼 있다.

27일 부동산 플랫폼업체 직방이 정리한 내년 달라지는 부동산 제도에 따르면 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다.

6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다.

이와 함께 제2금융권의 평균DSR 기준이 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다.

DSR 계산 시 적용하는 대출만기도 앞으로는 '평균만기'를 적용한다. DSR 산정 시 7년을 적용하던 신용대출은 5년으로 줄고, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 단축된다.

내년부터는 조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 한다.

올해까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐지만 내년부터는 12억원을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다.

아울러 효과적으로 임차인을 보호하기 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다.

보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입여부 파악이나 관리에 활용한다.

보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3000만원 한도)를 부과해 처벌의 실효성을 높인다.

주택담보대출의 분할상환 목표치도 상향조정한다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 올해 실적을 확인한 후 내년 초에 최종 설정된다. 내년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다.

2월에는 상생임대인이 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 제도가 한시적으로 시행된다. 1가구 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하 주택에만 적용된다.

3월에는 공유주거 서비스 활성화를 위한 '공동기숙사'를 신설한다. 공동기숙사는 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 한다.

최소 20실 이상이고, 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 1인 개인공간은 10㎡ 이상이며 1인당 개인공간과 공유공간의 합은 최저주거기준인 14㎡ 이상이 돼야 한다.

6월부터는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다.

이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고 협약에 대해 지정권자 승인, 국토부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다.

이 밖에 '집주인 실거주 확인을 위한 임대차정보 조회 편의성 제고' '무주택 청년 월세 지원 및 무이자 대출' '홈네트워크 보안강화 및 안정적인 운영 규정 마련' 등을 연내 시행한다.박은희기자 ehpark@dt.co.kr