작지만 빠르다.. 소규모 재건축 각광

안전진단과 정비구역 지정 등 재건축 사업의 가장 큰 리스크 두 가지를 피할 수 있는 ‘소규모 재건축’ 시장이 급격히 성장하고 있다. 기존 가구수가 200 미만인 경우만 신청할 수 있어 재건축 이후에도 소형 단지로 탈바꿈하지만, 사업 속도가 빠르다는 장점이 부각되고 있다.

소규모 재건축을 진행 중인 서울 광진구 광장삼성1차 전경. /다음 로드뷰

10일 정비업계에 따르면 서울 광진구 광장삼성1차는 최근 소규모 재건축 조합설립동의율 82%를 달성, 연내 창립총회를 열 예정이다. 광장삼성1차는 과거 리모델링을 추진하다 사업성과 주민 이견 등으로 사업이 좌초된 단지인데, 소규모 재건축으로 방향을 선회하고 빠르게 동의율을 달성했다. 이 단지 조합설립준비위원회 관계자는 “광장삼성1차는 용적률이 208%로 낮은 편이라 리모델링이 아닌 재건축을 진행하더라도 충분히 사업성이 나오는 구조”라면서 “소규모 재건축은 특례법에 따라 사업 속도가 빠르고 리모델링보다 사업성이 커, 사업 방식을 전환하고 동의율을 빠르게 확보할 수 있었다”고 말했다.

서울 서초구 신반포26차도 마찬가지로 기존 재건축을 포기하고 소규모 재건축으로 사업을 전환한 사례다. 이 단지 재건축추진위원회는 정비구역 일몰제 적용을 앞두고 일몰 연장을 신청하지 않고 정비구역을 해제했다. 소규모 재건축이 보다 유리하다는 판단에서였다.

소규모 재건축은 면적 1만㎡, 기존 단지가 200가구 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진되는 정비사업이다. 일반 재건축과 달리 안전진단을 거치지 않아도 되고 정비구역 지정에서 배제돼 재건축 사업의 큰 리스크 두 가지를 회피한다. 조합 설립 후 착공까지 짧게는 2~3년이면 가능할 정도로 속도도 빠르다. 서울 광진구 자양아파트는 2018년 소규모 재건축을 시작한 이후 2년여 만인 지난해 말 철거를 완료하고 현재 공사 중이다.

소규모 재건축의 가장 큰 단점은 상품성이다. 좁은 면적에서 소규모로 진행돼 재건축 이후에도 100~300가구 안팎의 ‘미니 단지’가 지어진다는 점이다. 분양 수입으로 분담금을 낮춰야 하는 재건축에서 ‘미니 단지’의 일반 분양 성공이 불확실하다는 점은 리스크로 꼽힌다.

그러나 최근엔 ‘서울 새 아파트’라면 ‘미니 단지’든, 시공사 도급순위가 낮든, 입지가 안 좋든 청약 시장에서 인기가 높아 리스크가 상당 부분 사라졌다. 예를 들어 에이치디한울종합건설이 시공해 지난 9월 분양한 서울 강서구 ‘우장산한울에이치밸리움’ 아파트는 37가구 모집에 2288명이 몰렸다. 18가구 미계약 물량에 대한 무순위 청약에도 2035명이 몰렸다.

강남권을 비롯해 알짜 단지들이 소규모 재건축을 추진하며 1군 건설사의 러브콜을 받고 있다는 점도 흥행에 도움을 주고 있다. 소규모 재건축을 추진 중인 서울 강남구 도곡동 개포럭키(128가구)와 서울 송파구 가락현대5차 51동·52동(145가구)은 포스코건설이 시공사로 선정됐다. 서울 용산구 한남동 한남시범(120가구)은 현대건설을 시공사로 선정했다. 특히 현대건설은 한남시범에 고급 브랜드 ‘디에이치’도 내세웠다. 강남구 개포우성5차, 영등포구 당산현대2차, 마포구 공덕현대 등도 소규모 재건축을 진행하는 대표적 단지들이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “소규모 재건축은 집값이 조정받거나 떨어지면 언제 그랬냐는 듯 쑥 사라지기 때문에 집값이 올랐을 때 빨리빨리 재건축을 진행해야 한다고 생각하는 소유주들이 최근에 많이 선택하고 있다”면서 “시점상 물량을 빨리 내놓는 게 중요하기 때문에 당분간은 소규모 재건축이 인기를 끄는 흐름이 이어질 것”이라고 말했다.

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