"거래량 감소→집 값 하락? 기존 프레임 안 먹힙니다"

[부릿지TALK] 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

오랜 상승장을 통과한 부동산 시장 상승세가 다소 누그러지며 집값 향방에 여느 때 보다도 관심이 쏠리고 있다. 특히 최근들어 거래량이 급감한데다가, 대출규제 강화 및 금리상승 등 환경적 변화도 예상돼 시장이 하락세로 전환할 것이라는 전망도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 내 집 마련을 염두에 두고 고민을 이어가는 무주택자들에 내년 대선까지 변곡점을 확인할 것을 권한다. 이와 함께 경기 인천을 비롯 지역의 집값 상승세가 서울을 압도하는 등 기존 통념들이 깨지고 있다며 지난 경험에 의존해 시장이 '으레 그러할 것'이라고 속단해서는 안된다고 지적한다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 더 많은 내용을 확인하세요!

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서울 13% < 인천 25%↑... "부동산 시장, 기존 통념 다 깨지는 중"

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▶박진영 기자
안녕하세요? <부릿지> 박진영 기자입니다. 박원갑 KB부동산 수석 전문위원님을 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 위원님, 반갑습니다. 부동산 시장이 이례적이라고 할 만큼 많이 상승을 해왔어요. 그 배경이 뭘까요.

▶박원갑 위원
원인은 대체적으로 단일요인에 의해서 결정되지는 않아요. 복합적인 요인이죠. 그러면 가장 큰 원인이 뭐냐고 봤을 때 저는 유동성의 힘인 것 같아요. 지금 M2라고 해서 시중에 풀린 총 통화랑, 이게 이제 광의통화거든요. 이게 8월 현재 3487조예요. 이 정부 들어서 40% 넘게 이제 늘어난 거죠. 그러니까 유동성 산사태라고 보면 될 것 같고.

두 번째로는 가구 수가 폭발적으로 늘어났다. 아마 이게 도대체 가구 수가 늘어난 게 아마도 청약이나 집을 사기 위해서 분가를 해버리는 이런 측면도 없지 않은 것 같아요. 특히 부동산과 관련된 자본이득이나 이런 것을 얻기 위해서 분가를 해버리는... 이것도 어떻게 보면 본말이 약간 전도돼 있죠.

세 번째로는 저는 임대차 3법, 네 번째로 다주택자 양도세 중과에 따른 매물절벽, 마지막으로 '이번에 집을 안사면 영원히 못 살 것 같다'하는 포모 증후군. 이런 변수들이 합쳐지면서 심리적인 어떤 불안감으로 이어진겁니다. '패닉 바잉'으로 연결되었다고 보면 되겠죠.

▶박진영 기자
집값이 많이 올라서 그나마 이제 살 수 있는 곳으로 가다보니, 지방도 가격이 많이 올랐어요.

▶박원갑 위원
그렇죠. 통계에 따라서 좀 다른데 국민은행 기준으로 보면 지난 9월까지 전국 아파트 가격이 16% 올랐어요. 지금 서울은 오히려 전국평균보다 낮아요. 한 13%? 경기가 24%, 인천이 25% 정도 올랐는데 이렇게 경기, 인천이 많이 오른 것은 기존의 어떤 우리가 알고 있는 부동산시장의 프레임이라고 할까요? 패러다임하고 좀 다른 거예요.

그러니까 옛날에 우리가 배우기를 '똘똘한 한 채' 서울 중심만 살아남는다. 나머지는(지방, 신도시 등) 이제 '고령화, 저출산 때문에 일본처럼 공동화 한다' 이런 얘기가 그동안 횡행했잖아요. 한동안 이런 프레임에 갇혀 있었단 말이에요. 그런데 올해 보니까 오히려 강남보다 집값이 안 오른다는 인천이 더 많이 올랐단 말이에요. 그래서 항상 시장을 바라보실 때 기존의 어떤 일어났던 경험을 그대로 대입하지 말고 시장은 유기체처럼 언제든지 바뀔 수 있다는 부분에 대해서 조금 종합적 사고, 유연한 사고를 해야 된다는 게( 그런 뜻입니다.)

우리가 그렇게 집값이 오르지 않는다고 봤던 지방의 아파트값이 지금 비싼 곳은 '국민평형'(전용면적 84㎡)이 17억을 넘어섰어요. 세종시 12억, 대전 13억, 울산 12억, 창원 11억, 광주 10억. 뭐, 그렇습니다. 대구, 부산 같은 데는 17억씩도 하거든요.

(중략)

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초유의 '기린 목 장세'..."무주택자, 대선까지 기다려 볼 것"

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▶박진영 기자
그리고 무엇보다 많은 분들이 궁금해 하시는 게 지금 집값이 대체 어떤 국면에 진입을 한 것이냐... 추세전환 조짐이 있나요.

▶박원갑 위원
그러니까 지금 시장은 어느 누구도 이렇게 과열이 연장될 줄은 몰랐어요. 그러니까 100미터 달리기 선수가 마라톤을 하는 것 같은 느낌이라는 말이에요. 원래 100미터를 보통 아무리 빨리 뛰어야 어느 정도 뛰나요? 한 9초? 마라톤을 만약에 그런 속도로 뛴다면 다 가슴이 터지겠죠. 마치 그것 같은 느낌이 들어요, 제가 보면.

저는 지금 장세를 뭐라고 말씀드리고 싶냐면 '기린 목 장세'라고 말씀드려요. 그러니까 기존의 통념들이 다 무너진 거예요. 우리가 보통 조금 주식하시는 분들은 다 들어 보셨을 거예요, 그러니까 "주식은 말이야. 너무 과욕을 부리지 마. 너무 바닥에서 사려고 하지 마. 그래서 무릎에 사서 어깨에서 팔아" 이런 얘기를 아마 들었을 텐데 잘 봐요. 사람으로 따져보면 어깨부터 머리 끝까지가 어느 정도 길이가 있어요. 직립보행을 하니까... 사자는 바빠요. 사자는 똑같아.

▶박진영 기자
(웃음)

▶박원갑 위원
그런데 기린을 한번 봐요, 기린. 그러니까 이제 무릎부터 어깨까지의 길이보다 어깨부터 머리 끝까지가 오히려 더 길어요. "과욕을 부리지 마라, 그만하면 됐다" 해서 지난해 집 파신 분들이 지금 많죠?

▶박진영 기자
예. '이 이상 올라가지는 않을 것이다' 라고 생각해서.

▶박원갑 위원
그렇게 저는 집 가지고 장난치는 것은 위험하다고 봐요. 전망은 어떻게 보면 쉽게 안 맞기 때문에 미래는 우리가 만들어가기 때문에 그런 그런 오만한 생각을 저는 버리는 게 중요한 것이고, 훨씬 더 중요할 수 있는 것이고. 그러면 고점을 지났느냐? 그건 아닌 것 같고.

지금 고점에 근접해가고 있다. 정도로 보시면 될 것 같아요. 고점은 지나가봐야 아는거 거든요. 상투는 지나가봐야 아는 거예요.

▶박진영 기자
거래량이 대폭 줄었더라고요. 하락 전조로 볼 수 있을까요?

▶박원갑 위원
아니에요. 그렇게 보면 안돼요. 아니, 수요가 줄었는데 어떻게 가격이 올라 가냐고. 왜 그러느냐? 그러면 수요의(거래의) 다른 사이드의 뭔가 고장이 났었다고 볼 수 있는 거죠. 이런 거죠. 지금 시장이 신고가를 갱신하는 것은 수요가 줄기는 했는데 이 수요 감소폭보다 공급의 감소폭이 더 줄어버리면 가격은 올라갈 수 있는 거예요. 그래서 제가 시장을 바라보실 때 좀 다차원으로 보셔야 된다는 말씀을 드리고 싶은 거예요.

어쨌든 부동산은 소강국면으로 접어든 것으로 보입니다. 대출규제 강화될 것이고, 금리상승도 있을 것 같고, 그리고 너무 많이 올랐잖아요. 장기상승에 따른 부담감. 그리고 대선의 불확실성.

지금 중요한 것은 한 내년 3월, 대선까지의 좀 흐름을 본다면 어느 정도 좀 소강국면으로 보는데 가격이 수도권 같은 경우는 지금 주간 상승률이 0.3%대예요. 높아요. 그래서 아마 그렇게까지 마이너스로 바로 확 접어들 것 같지는 않는다. 그런데 확실히 이제 거래량은 조금 둔화될 가능성이 있고 아마 거래가 안 되면 일부 이제 급매물이 나와야 되거든요. 급매물이 나와야되는데 다주택자들이 다 증여를 해버리니까 매물은 많지는 않을 거예요. 그래서 옛날에는 요 정도 매수세가 줄면 가격이 빠졌단 말이에요. 그런데 그게 안 되는 것은 결국은 공급사이드에서 애로현상이 일부 발생한 게 아닌가. 어쨌든 여러 가지 상황을 봤을 때 앞으로 한 5개월 정도까지는 소강국면 정도로 보면 되지 않을까 싶습니다.

▶박진영 기자
음... 그러면 대통령 선거는 좀 어떤 영향을 부동산 시장에 미치게 될까요.

▶박원갑 위원
저는 개인적으로 무주택자 분들은 청약 하는 사람 빼고, 집 사시는 분들은...☞ '부릿지'에서 상세 내용을 확인하세요!

출연 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 박진영 기자
촬영 이상봉PD, 김세용 PD
편집 김진석PD
디자인 신선용 디자이너, 이상봉 PD

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박진영 기자 jyp@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr

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