다주택자와 법인이 1억 이하 주택을 사는 이유

부동산 절세방법 (20)

주택 취득세율을 강화한 지난해 ‘7·10 부동산 대책’ 이후 다주택자와 법인의 공시가격 1억원 이하 주택 거래량이 급증했다. 대책 이후 지난 8월까지 공시가격 1억원 이하 주택 거래량은 26만555건으로, 직전 14개월에 비해 55% 늘어났다. 특히 경남, 경북, 충남, 충북 등 지방의 공시가격 1억원 이하 투자가 눈에 띄게 늘어났다. 강화된 부동산 세법의 틈새를 노린 투자자들이 대거 매수한 것으로 보인다. 실제로 한 개인이 269채, 법인은 1978채를 취득한 경우도 있는 것으로 밝혀졌다. 다주택자와 법인이 지방의 공시가격 1억원 이하 주택을 사들이는 이유는 무엇일까.

첫째, 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세가 1%로 저렴하다. 현재 다주택자와 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 최고 12%로 중과된다. 하지만 공시가격 1억원 이하 주택은 다주택자와 법인이 취득하더라도 취득세가 중과되지 않는다. 또 다른 주택을 취득할 때도 보유 주택 수에서 제외된다. 가령 공시가격 1억원 이하 주택을 10채 보유한 다주택자가 서울의 주택을 추가로 취득하더라도 취득세가 중과세되지 않아 1~3%만 내면 된다. 다만 ‘도시 및 주거환경정비법’상 정비구역으로 지정·고시된 지역과 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’상 사업시행구역은 공시가격 1억원 이하 주택도 취득세가 중과되므로 주의해야 한다.

둘째, 아파트를 제외한 비조정대상지역 주택을 임대주택으로 등록하면 종합부동산세를 면제받을 수 있다. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상자가 조정대상지역 주택을 신규로 취득해서 임대주택으로 등록해도 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없다. 반면 비조정대상지역의 주택(아파트 제외)은 10년 장기일반민간임대사업자로 등록하면 종부세가 합산배제된다. 다만 임대개시일 당시 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 하고, 임대료 인상률도 연 5%를 초과해선 안 된다. 한편 법인은 ‘7·10 부동산 대책’ 이후 신규로 임대주택으로 등록해도 종부세가 합산배제되지 않고, 개인의 최고세율(일반세율 3%, 중과세율 6%)을 단일세율로 납부해야 하므로 부담이 커졌다. 종부세는 매년 6월 1일 소유자를 기준으로 과세하므로 법인이 6월 2일 이후 주택을 매수해서 다음해 6월 1일 이전에 팔면 종부세를 내지 않아도 된다.

셋째, 지방에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 양도소득세가 중과세되지 않는다. 현행 세법상 3주택 이상 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세가 일반세율에 30%를 더해 중과세된다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 하지만 지방 소재 기준시가 3억원 이하 주택은 조정대상지역으로 지정되더라도 중과세가 적용되지 않아 일반세율로 과세되고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 여기에서 지방이란 수도권(서울, 경기, 인천)과 광역시·세종시를 제외한 도 지역에 있는 주택이다. 또 지방 소재 기준시가 3억원 이하 주택은 다른 주택의 양도세 중과세를 판단할 때도 주택 수에서 제외된다.

가령 서울 아파트 1채와 강원도 기준시가 3억원 이하 아파트 2채를 보유하다 서울 아파트를 팔아도 양도세가 중과세되지 않는다. 단 중과세가 아닌 양도세 비과세를 판단할 때는 지방 소재 주택도 주택 수에 포함된다.

한편 법인이 부동산을 양도하면 양도세가 아니라 법인세를 낸다. 법인세율은 과세표준 2억원 이하 10%, 2억원 초과 20%다. 주택 양도의 경우 법인세와 별도로 양도차익의 20%를 추가로 과세하기 때문에 차익의 30~40%를 세금으로 낸다. 개인이 주택을 사서 2년 이내에 양도하면 60~70%의 단일세율이 적용된다. 법인은 보유 기간이 짧더라도 별도의 중과세가 없어 단기 매매의 경우 개인보다 유리하다.

이승현 < 진진세무회계 대표 >

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