'로또 분양' 없애고 '임대주택 천국' 만들겠다는 이재명 공약

신도시 분양 감축 불가피, 무주택 청약대기자 대책은?
자가보유에서 임대주택으로 정책 선회
헨리 조지 학파가 주도한 공약, 현실성 떨어져

대권 주자 주택공약 철저 분석-①더불어 민주당 이재명 경기도 지사<하>

“부동산 안정화는 비거주 주택 강력규제와 공공 임대주택 확대만이 답이다”

이재명 경기도 지사는 다주택자 규제와 함께 공공임대주택 공급 확대를 주요 주택 공약으로 제시했다. 기존의 공공임대주택과 차별화된 이 지사의 임대주택은 무주택자는 누구나 30년 이상 입주가 가능한 ‘기본주택’이다. 이 후보는 핵심역세권 등 입지가 좋은 곳에 임대주택을 대거 공급하겠다고 약속한다. 경기도가 발표했던 경기기본주택은 34평형이 보증금 6400만원에 월세 64만원 수준이다. 시중 임대료의 절반 이하이다. 이재명 지사가 집권하면 한국은 ‘임대 주택’으로 주택문제를 완전하게 해결할 수 있을까?

이재명 경기도 지사가 22일 오전 국회 소통관에서 기본소독 정책발표를 하고 있다. /국회사진기자단

◇소득제한 없는 공공임대 대량공급, 재원마련 대책은 있나?

이 지사는 “강제수용된 토지(신도시)는 로또 분양을 시킬 것이 아니라 염가의 임대료를 받으면서 원하는 시기까지 살 수 있도록 하는 임대주택을 만들어야 한다”면서 “(공급규모) 숫자 제시는 잘 안 한다. 대한민국 주택정책의 대전환을 의미하기 때문에 상당 규모를 공급한다”고 말했다. 신도시 등에서 분양하는 민영아파트 상당수를 임대주택으로 전환하겠다는 의미이다.

현재 임대주택 재고는 8% 정도이다. 문제는 재원이다. 역대 정부가 임대주택을 획기적으로 늘리지 못한 것은 재원 문제였다. 임대주택보다는 자가보유를 우선시한 측면도 있었다. 무주택자들도 향후 자산 형상이 되는 내 집을 원하지 평생 임대료를 내는 임대주택을 선호하는 것도 아니다.

이 지사의 기본주택도 시세보다 저렴하기 때문에 이 지시가 비판한 ‘로또’이기는 마찬가지이다. 소득제한이 없기 때문에 저소득층에게 돌아가야 할 복지 혜택을 중산층이 차지하는 모순이 발생한다. 오세훈 시장이 과거 시장 재임 시 도입했던 장기 전세주택인 ‘시프트’도 중산층 로또라는 비판을 받았다.

◇민간 임대시장 없는 나라가 있나

문재인 정부처럼 이재명 지사도 임대사업자를 시장 교란의 주범으로 보고 있다. 이 후보는 “등록된 임대주택만 160만 채이니 미등록 임대주택까지 하면 대체 얼마나 많은 주택이 주거용 아닌 투기·투자용일까”라고 했다. 그러나 전 세계 어떤 나라도 민간임대시장이 존재한다. 임대주택사업자는 정부의 세제 혜택을 받지만, 임대료 인상 폭이 제한돼 있어 시세보다 저렴하게 임대를 준다.

한국도 임대사업자 전세물량 시세가 일반 전세물건보다 40% 정도 저렴하다. 정부가 임대사업자에게 혜택을 주는 것은 전세시장을 안정시키기 위한 것이다. 차기 대통령의 재임기간에 공공임대주택을 아무리 대량 공급해도 임기 내에 입주하기가 어렵다. 그런데도 임대사업자에게 징벌적 제재를 가해 임대물량을 줄일 경우, 임대시장은 매물 품귀현상이 발생하는 등 혼란에 빠질 수 있다.

공공임대주택이 임대시장을 전부 책임지는 나라는 없다. 문재인 정부가 한때 벤치마킹했던 독일, 스웨덴, 네덜란드 등 선진국들도 임대주택사업자의 역할을 인정하고 세제혜택 등 각종 혜택을 주고 있다. 이 지사는 저렴한 임대주택을 대량 공급하면 비싼 돈 주고 집을 사지 않아 부동산 시장이 안정될 것이라고 했다. 그러나 임대주택 천국이라는 독일, 네덜란드, 스웨덴 등도 집값이 폭등하기는 마찬가지이다. 이 지사의 공약이 시장 경제의 현실을 너무 무시하는 것 아니냐는 비판이 나오는 이유이다. 이 지사의 공약들이 지나치게 이상적, 극단적 편향적이라는 비판이 나오는 것은 정책 조언을 하는 학자들의 문제이기도 하다. 이재명 지사의 부동산정책을 조언하는남기업 토지+자유연구소장은헨리 조지로 박사학위를 쓴 한국의 대표적인 조지스트(헨리 조지의 추종자)이다. 그는 토지정의시민연대 사무처장, 성경적 토지정의를 위한 모임 회장을 역임했다. 헨리조지는 19세기말 미국의 경제학자로, 토지에서 발생하는 지대는 사유(私有)될 수 없으며 사회전체에 의해 향유되어야 한다고 주장했다. 국토보유세도 헨리조지의 사상에 기반했다.