활발해진 가로주택정비사업.. 대형건설사도 '눈독'

노후 연립·다세대와 소규모 아파트단지를 중심으로 진행되는 가로주택정비사업이 서울시내 전역으로 빠르게 확산되고 있다. 기존의 재건축과 재개발이 강화된 안전진단과 분양가 상한제 등으로 주춤하는 사이 사업 속도가 빠르다는 장점이 부각하면서 주민들과 건설사의 관심을 모으고 있다.

12일 서울시에 따르면 지난 5월말 기준 시내 총 102곳에서 가로주택정비사업이 진행되고 있다. 이 중 대략적인 건축계획을 수립하는 건축심의까지 진행된 곳은 16곳이고, 준공·착공까지 진행된 곳은 각각 4곳, 12곳이다. 전체의 31%가 넘는 단지에서 건축계획을 짜고 있거나 공사 중이고, 일부는 이미 완료된 것이다.

가로주택 정비사업을 통해 올해 재건축을 마치고 준공한 서울 강동구 다성이즈빌. 최근 재건축·재개발이 어려운 소규모 저층(低層) 주거지를 대상으로 하는 가로주택정비사업이 늘고 있다./강동구청

정부가 2012년 도입한 가로주택정비사업은 1만㎡ 이하 소규모 노후주거지를 재개발하는 것이다. 일반적인 재건축·재개발과 달리 정비구역 지정, 안전진단 절차가 없어 사업이 빠르게 진행된다는 장점이 있다. 실거주 규제, 초과이익환수제도 면제되며 재당첨 제한도 없다. 공공임대주택을 넣을 경우 분양가 상한제도 적용되지 않아 노후화된 공동주택이 많은 서울시에서 특히 관심을 모으고 있다.

정부와 서울시는 이 방식의 사업에 많은 혜택을 추가하고 있다. 국토부는 지난 2014년 도시 및 주거환경정비법을 개정해 제2종일반주거지역에서 가로주택정비사업 층수를 15층 이하로 완화했다. 서울시는 2018년 8월 도시계획조례를 바꿔 제2종일반주거지역에 대한 층수 제한을 15층으로 높였고, 올해는 층수제한이 상향되지 않았던 7층이하 제2종일반주거지역에 대해서도 층수 제한을 10층 이내로 완화하기로 했다. 서울시는 2종일반주거지역 중에서도 건축 규모 7층이하는 별도로 구분해서 관리하고 있다.

청약시장에서도 가로주택정비사업을 통해 공급된 소규모 단지들이 약진하고 있다. 서울 천호동 동도연립을 재개발한 ‘가로주택 1호’ DS이즈빌 아파트는 2018년 청약 당시 1순위 기준 평균경쟁률이 2.61대1이었지만, 최근에 완성된 단지들은 경쟁률이 매우 높아졌다. 벽산빌라를 재개발한 강동구 고덕동 ‘아르테스 미소지움’은 537대1, 낙원·청광연립을 새로지은 서초구 서초동 ‘서초자이르네’는 300대1을 기록했다. 두 곳 모두 지난해 분양했다.

대형 건설사들이 참여하는 사례도 많아지고 있다. 현대건설은 올해 2월 합정동 가로주택정비사업을 수주했다. DL이앤씨도 지난 4월 348가구인 인천용현3 사업을 따내면서 시공사 대열에 합류했다. GS건설은 자회사 자이에스앤디를 통해 서초자이르네를 지었고, 대우건설 역시 자회사인 대우에스티가 사업 참여를 검토하고 있다.

건설업계 한 관계자는 “보통 소규모 정비사업에서는 메이저 건설사가 수익을 내기가 어렵다. 그런데 최근에 워낙 재개발·재건축 쪽으로 규제가 심하니 규제가 덜한 쪽으로 사업을 확장해보는 것”이라고 말했다. 덧붙여서 “정부가 정책적으로 활성화시키려는 움직임도 있으니 시범사업 차원에서 여러 건설사들이 뛰어들고 있다”고 말했다.

다만 정부의 혜택이 늘어나더라도 서울을 제외한 지역에서는 수익성이 높지 않아 가로주택정비사업이 전국적으로 활성화되기는 어렵다는 의견도 나온다. 실제로 경기도에서는 올해 3월 기준 279개곳에서 사업이 진행되고 있지만, 아직까지 한 곳도 준공하지 못했다. 착공된 곳도 7곳에 불과하다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울에 공급되는 것들은 정비사업을 해도 수익이 나오지만, 다른 지역의 노후단지들은 그렇지 않기 때문에 추진이 잘 안되는 경우가 많다”며 “수익성 문제가 해결되지 않으면 전국적으로 사업이 확장되기에는 한계가 있다”고 말했다.

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