[부.전.자.전] 내달 풀리는 3기 신도시 사전청약..뭐가 달라졌나

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부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.

서울 아파트 절반 이상이 10억 원을 넘어서는 날이 머지않았습니다. KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트 중위매매가격은 지난해 1월 처음 9억 원대에 올라섰고 지난달엔 9억9,833만 원으로 뛰었습니다. 수도권 아파트도 올해 4월 ‘7억 클럽’에 가입했습니다.

이렇듯 집값이 치솟다보니 무주택 실수요자들의 눈길은 분양시장으로 쏠릴 수밖에 없습니다. 지난달 경기 화성시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'의 1순위 청약 경쟁률은 809.1대 1로 '역대급 기록'을 세웠습니다.

다음 달부터는 이런 청약 열기를 달래줄 공공분양주택 사전청약 물량이 서서히 풀립니다. 말도 많고 탈도 많았던 3기 신도시 아파트도 포함됩니다. 물론 바늘구멍이 조금 넓어진다고 당첨을 낙관할 수는 없습니다. 그래도 사전청약을 비롯해 올해부터 바뀌는 청약제도에 대해 꿰고는 있어야겠죠.

사전청약과 본청약 차이는?

올해 하반기 사전청약을 진행하는 공공분양 물량은 총 3만200가구입니다. 그중 3기 신도시인 인천계양 물량을 포함한 4,400가구가 다음 달 첫선을 보입니다.

사전청약은 현행 본청약(착공시점)보다 1, 2년 전에 청약을 진행하는 겁니다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당겨 수도권의 청약 대기수요를 해소하기 위해 도입됐습니다. 사전청약 당첨자는 청약포기 등 특별한 사유가 없는 한 본청약의 당첨 자격이 똑같이 인정됩니다.

때문에 사전청약 신청 자격도 본청약 때와 동일합니다. △수도권에 거주하는 △무주택가구의 구성원으로서 △입주자저축 가입자여야 합니다. 이 요건들은 본청약 시점에 다시 한번 심사를 받습니다.

다만 소득과 자산 요건 등은 '사전청약 입주자모집공고 시점'을 기준으로 합니다. 따라서 그 사이에 연봉이 상승해 당첨권을 날리게 될까 봐 걱정할 필요는 없습니다.

또 사전청약 공고 때 공개되는 분양가는 추정가일 뿐 실제 분양가는 본청약 때 확정됩니다. 모두 분양가 상한제 적용 지역이라 시세 대비 70~80% 수준일 것으로 기대됩니다.

신혼부부 특별공급과 신혼희망타운 차이는?

다음 달 청약을 접수하는 인천계양 1,050가구는 신혼희망타운 341가구와 일반 공공분양 709가구로 이뤄져 있습니다. 일반 공공분양 중 85%는 다자녀가구나 노부모 부양가구 등을 위한 특별공급 물량인데, 그중엔 신혼부부 특별공급도 포함돼 있습니다.

결혼한 지 얼마 안 됐거나 앞두고 있다면 이 둘의 차이점이 궁금할 겁니다. 신혼부부 특별공급은 일반 공공분양주택을 '청약 조건'만 달리해 신혼부부에게 제공하는 것이고, 신혼희망타운은 '신혼부부 특화형 주택'을 신혼부부에게만 공급하는 겁니다.

이런 차이점으로 인해 자격 요건과 우선순위도 다소 다릅니다. 신혼희망타운 입주자에게는 담보인정비율(LTV) 최대 70%, 연 1.3% 고정금리 조건의 대출이 지원됩니다. 또 어린아이를 키우는 데 도움이 되는 육아시설과 미세먼지 저감 스마트홈 기술 등이 구비되는 것이 특징입니다.

올해부터는 신혼부부 청약의 소득 기준이 완화(맞벌이 기준 월평균소득의 최대 140%로 상향)되는 만큼 신혼부부 공급 물량에 대한 관심이 높아질 것으로 보입니다. 하지만 아쉽게도 중복 신청은 불가하기 때문에 본인에게 적합한 청약 조건을 따져서 신청해야 합니다.

사전청약 무엇을 조심해야 하나

사전청약에는 우려도 공존합니다. 우선 착공 전 청약을 진행한다는 점에서 예기치 않은 입주 지연이 발생할 여지가 있습니다. 과거 이명박 정부의 보금자리주택은 지역 주민들의 반발로 인해 일부 단지의 본청약이 당시 계획보다 3~5년 늦게 이뤄졌습니다. 오매불망 입주를 기다린 실수요자들에겐 희망고문이나 다름없었습니다. 사전청약부터 입주까지 무려 10년이 걸리는 곳이 생겼고 청약 당첨권을 포기하는 사례도 속출했습니다.

국토교통부도 이런 위험을 감안해 "문화재 발굴 등의 사업지연 우려가 있는 곳은 제외했다"고 설명하지만 여전히 유의해야 할 부분입니다.

게다가 사전청약에 당첨되면 다른 분양주택의 사전청약을 신청할 수 없게 됩니다. 다른 주택 본청약이나 주택 구입은 가능하지만, 이 경우 무주택 요건이나 의무거주기간 요건을 채울 수 없기 때문에 당첨된 사전청약 주택엔 입주할 수 없습니다.

또 특별공급과 일반공급 중복신청은 가능해도 특별공급 안에서의 중복신청은 불가합니다. 만약 중복신청을 해 부적격 당첨이 되면 1년 동안 청약 참여가 제한됩니다. 전체 청약 당첨자 중 '부적격' 취소가 10.2%에 달하는 만큼 신중하게 따져야 합니다.

무순위 청약은 어떻게 바뀌나

사전청약 당첨 가능성이 낮다면 무순위 청약, 일명 '줍줍'을 노릴 수도 있습니다. 다만 지난달 28일부터 무순위 물량의 신청자격이 '성년자'에서 '해당 지역의 무주택 가구 구성원 성년자'로 강화돼 신청이 까다로워지긴 했습니다.

게다가 규제지역에서 공급되는 무순위 물량에 당첨됐다가 입주를 포기하면 재당첨제한(투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년) 적용을 받습니다. 무리한 줍줍으로 자칫하면 10년 동안 새 집 마련의 기회를 잃을 수도 있는 겁니다.

최다원 기자 da1@hankookilbo.com

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