임대사업자 옥죄기 '초읽기?'..전문가들 "좌표 잘못 찍어"

특위 양도세·종부세 혜택 축소 예고에
"비아파트 물량 많아 시장 안정 미지수
조세저항으로 인해 임차인에 세금 전가
양도세 경감 인센티브 등 퇴로 열어줘야"

[이데일리 정두리 기자] 부동산 정책의 총대를 멘 더불어민주당 부동산특별위원회가 주택 공급물량을 확보하기 위해 등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소에 나설 예정인 가운데 전문가들은 부작용이 클 수 있다며 신중론을 내비쳤다. 민간 임대를 권장해온 정부가 손바닥 뒤집듯 정책을 바꿔 임대사업자의 세금 혜택을 거둬들 일 경우 조세저항으로 인해 세금부담은 결국 임차인에게 전가될 수 있다는 지적이다. 비아파트 물량이 많은 임대사업자를 옥죈다고 해서 시장 안정에 도움이 될지도 미지수라는 지적이다.

사진=연합뉴스

25일 관련업계에 따르면 부동산 특위는 현재 임대사업자의 양도소득세와 종부세 혜택 축소하는 방안을 논의 중이다. 임대사업자에 대한 각종 세제 혜택을 집값 급등의 주요 원인 중 하나로 꼽고 있어서다. 최근 공시가격 상승으로 다수의 1주택자마저 과도한 보유세 부담을 물게 되며 임대사업자들과의 형평성 문제도 불거지고 있다. 이에 특위는 의무 임대기간이 끝난 주택을 6개월 안에 팔지 않는 경우 양도세를 중과하고, 2018년 9월13일 이전 등록 사업자에 대한 종부세 합산 배제 혜택 폐지 등을 검토하고 있다.

주무부처인 국토교통부도 해당 현안을 들여다보고 있다. 다만 임대사업자 제도가 세입자 보호 기능이 작동하는 만큼 제도의 신뢰를 유지하는 동시에 시장에 매물이 나올 수 있도록 유도하는 최적 방안을 고심 중이다.

전문가들은 특위의 의도와 달리 부작용이 더 크다고 우려한다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “여당은 임대주택사업자를 다주택자로만 인식하고 있다”면서 “임대사업자들은 대다수가 원룸이나 도시형생활주택을 갖고 있다. 과거 정부의 권유에 의해 은퇴자나 은퇴가 임박한 사람들도 상당 비중 속해 있는데, 이런 사업자들을 단순히 투기꾼으로 몰아넣어선 안 된다”고 지적했다.

윤성원 국토부 1차관도 올해 2월 국회에서 “임대사업자가 보유한 전체 물량 중 아파트가 차지하는 비중은 10%도 안된다”고 밝힌 바 있다. 실제 국토부가 박상혁 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 작년 8월 이후 등록임대 자동말소 대상 주택은 지난달까지 총 50만708가구로 집계됐다. 이 중 아파트는 11만6048가구, 빌라 등 비아파트는 38만4660가구다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “정부가 기존 정책의 방향을 정반대로 트는 것이기 때문에 신뢰성 훼손 등 논란이 일어날 수 밖에 없다”면서 “선의의 피해자가 생기며 불만이 강하게 제기될 것”이라고 예상했다. 그러면서 “지금 임대사업자들이 최근에 주택 가격 변동성에 영향을 준 것인지는 신중한 검토가 필요하다고 본다”면서 “정부가 최근 임대사업자에 대한 자료도 정확히 제시하고 있지 않은 상황에서 혜택 축소로 어떠한 매물이 나오는지도 불분명하다”고 짚었다.

임대기간이 끝난 주택을 대상으로 양도세를 중과하기 보다는 오히려 인센티브 장려 정책으로 임대사업자에 대한 퇴로를 열어줄 필요성도 제기된다. 익명을 밝힌 한 교수는 “단순히 시장을 옥죄면 임대인의 과도한 임대료 인상 요구도 제어하기 어려워 임차인에게 피해가 갈 것”이라면서 “양도세 중과 방식의 퇴로 차단보다는, 오히려 양도세 경감을 통한 인센티브를 주는 게 시장 안정화에 훨씬 도움이 될 것”이라고 했다. 그는 이어 “대규모 임대사업자가 아닌, 생계형 임대사업자의 경우 아예 정책대상에 제외하는 등 시장에 맞는 차별화 정책이 필요하다”고 덧붙였다.

정두리 (duri22@edaily.co.kr)