6월 1일부터 단기매매 다주택자 수익률 큰 폭 하락

양도소득세 중과에 공시가격 인상 영향
국토연, 실수요자 주거 안정 정책 제안

23일 오전 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

양도소득세 중과세율 인상으로 다주택자의 수익률이 크게 낮아진다는 국책연구기관의 시뮬레이션 결과가 발표됐다. 지난해 7·10 부동산 대책으로 도입된 양도세 중과는 유예기간을 거쳐 내달 1일부터 시행된다.

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7·10 대책 효과 얼마나 될까

24일 국토연구원의 '주택시장 영향요인과 향후 정책과제'에 따르면 지난해 7·10 대책 전후로 주택 보유에 따른 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과, 2주택자가 집을 구입한 지 2년 이내에 매각하면 수익률이 10%포인트 내외 큰 폭으로 하락하는 것으로 나타났다. 1주택자도 수익률이 약 6~7%포인트 감소하고 4년 보유한 2주택자는 3~4%포인트 떨어졌다.

수익률 하락의 직접적인 원인은 세금에 있다. 내달 1일부터 다주택자 양도세가 강화되고 단기 거래에 대한 세금도 중과되기 때문이다. 여기에 올해 공시가격까지 상승하면서 수익률이 더욱 낮아지는 것이다. 국토연구원 관계자는 "다주택자와 단기매매에 대한 수익률 감소로 투자수요 감소가 예상된다"며 "세금 부담 체감 시기 등을 고려하면 정책효과는 점진적으로 나타날 것"이라고 설명했다.

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유동성이 부동산 시장 자극

유동성도 세금 못지않게 부동산 시장에 영향을 미친다. 국토연구원 분석에 의하면 주택담보대출 등 가계대출을 통한 유동성은 서울 아파트 가격과 상관성이 높은 것으로 나타났다. 금리가 낮아 시중에 현금이 많을수록 집값이 상승한다는 뜻이다. 주식에 비해 기대수익률은 높아지고 위험성은 상대적으로 낮아진 것도 주택 시장을 자극한 요인이다.

임대료가 오르는 것도 저금리와 연관이 있다. 공급에 대한 불안감이 존재하고, 집값 상승 기대감이 감소하면서 전세가격이 상승한 것이다. '갭 투자' 지표인 매매가 대비 전세가 비율이 더 높아질 가능성도 있다. 국토연구원 분석에 따르면 주택 가격 상승 기대가 1%포인트 하락하면 임대인의 전세 선호도가 떨어지기에, 월세 비중이 연간 0.6%포인트 증가할 여지도 있다.

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주택 실수요자 다각적 지원 필요

국토연구원은 정책과제로 실수요자에 대한 점진적 지원을 제안했다. 특히 주택금융신용보증기금 등에서 40대 이하 청년층 대상이나 세입자 대상으로 금융제약을 완화해주는 프로그램 운영 도입을 꼽았다. 또 현행 2년인 단기매매 기준을 '임대차 3법'에 따른 실질임대차보호기간인 4년으로 확대하는 방안을 검토하고 양도세 비과세 요건도 이에 따라 보완하는 방안도 제시했다.

전월세 시장 안정을 위해선 전세가 집값을 역전하는 '역전세난' 문제를 방지하기 위해 보증금반환보증 의무 가입 전면 확대 시행을 제안했다. 또 시장 상황에 따라 주택을 신탁 혹은 매입해 전월세 시장을 조절하는 '주택비축은행'(가칭) 설립, 임대인이 시세보다 저렴하고 낮은 임대료 상승률을 적용할 경우 세제 혜택이 연동되도록 개편하는 방안도 언급했다.

이 밖에 국토연구원은 외국인 부동산 투자에 대해 실거주 목적일 경우에만 주택 구입이 가능하고, 대출과 세제에서 내국인과 역차별 문제가 나타나지 않도록 규제를 강화해야 한다는 의견도 제시했다.

강진구 기자 realnine@hankookilbo.com