LH사태에도 공공개발 '드라이브'..민간개발 규제 완화가 '변수'

'도심 공공주택 복합개발' 2차 후보지 강북·동대문구 13곳
"2·4대책 차질없이 추진하겠다"..보름만에 추가 발표
용적률 평균 56%P 높여 약 1만2900가구 공급 예상
주민동의 없이는 사업 불가능..목표 달성 힘들 수도

‘도심 공공주택 복합개발’ 선도사업 2차 후보지로 선정된 동대문구 용두역·청량리역 일대. 김영우 기자 youngwoo@hankyung.com

정부가 보름 만에 2차 ‘도심 공공주택 복합개발’ 후보지 13곳을 발표한 건 ‘2·4 대책’을 차질없이 추진하겠다는 의지를 보인 것으로 풀이된다. 오세훈 서울시장 취임으로 민간 개발 기대감이 커졌지만 공공 주도 개발을 그대로 밀어붙이겠다는 의미다.

그러나 LH(한국토지주택공사) 투기 의혹 사태로 공공의 신뢰가 땅에 떨어져 주민 동의를 받기가 쉽지 않을 전망이다. 오 시장이 규제 완화에 나서면 공공 주도 개발은 더 외면받을 수 있다.

미아·용두·수유동 공공 개발

국토교통부가 14일 발표한 2차 후보지 13곳은 지하철 역세권이거나 지은 지 20년 이상 된 노후 저층 주거지 밀집지역이다. 강북구, 동대문구에서 제안한 23곳의 후보지를 대상으로 입지, 사업성 요건 등을 검토해 선정했다.

지역별로 강북구가 11곳(역세권 7곳, 저층 주거지 4곳), 동대문구는 2곳(역세권 1곳, 저층 주거지 1곳)이다. 강북구 역세권 후보지는 미아역 동측과 서측, 미아사거리역 동측과 북측, 삼양사거리역 인근, 수유역 남측 두 곳 등 노후화된 4호선 주변에 몰려 있다. 동대문구는 2호선 용두역과 1호선 청량리역 인근에서 3200가구에 달하는 대규모 복합개발을 추진하기로 했다.

미아역 인근은 상대적으로 역세권 기능이 약하고 생활 여건도 낙후돼 개발이 더뎠다. 정부는 고밀복합공간을 조성해 인근 역세권과의 연계를 강화하고 지역 활성화를 유도하기로 했다. 동서측을 포함해 총 1095가구가 공급된다.

1호선 청량리역·제기동역, 2호선 용두역 등과 인접한 용두동 역세권은 수도권 광역급행철도(GTX 청량리) 신설이 계획된 우수 입지라는 점을 고려했다. 3200가구 규모의 도심형 주거공간과 상업·문화·업무 기능이 집약된 복합시설을 마련할 계획이다. 이 지역은 2016년 1월 정비예정구역에서 해제된 이후 오랜 기간 방치됐다.

노후 저층 주거지는 강북구 옛 수유12구역, 송중동 주민센터 인근, 옛 미아16구역, 삼양역 북측, 동대문구 청량리동 주민센터 인근 등 5곳이다. 2012년 정비구역에서 해제된 수유12구역은 우이천 북한산 도봉산 등이 인근에 있는 친환경적 경관을 최대한 활용해 주거공간을 조성하기로 했다.

국토부는 후보지 13곳의 사업 효과를 분석한 결과 자체 개발 대비 용적률이 평균 56%포인트 오른다고 설명했다. 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 받을 수 있어서다. 정부가 예상한 공급 가능 물량은 약 1만2900가구다. 자체 개발을 했을 때보다 구역별로 평균 251가구(34%)가 늘어날 것으로 봤다.

공공 신뢰 회복 등이 변수

이 사업은 변창흠 국토부 장관이 취임하자마자 내놓은 2·4 대책의 핵심 중 하나다. 지난달 31일 1차로 발표된 후보지와 합하면 34곳에서 3만8000여 가구 공급이 가능해진다. 1차 후보지는 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 빌라단지 등 21곳으로 약 2만5000가구 공급이 계획됐다.

정부가 2·4 대책을 흔들림 없이 밀고나가겠다는 뜻을 강조하고 있지만 계획대로 추진될지에 대해선 회의적인 시각이 많다. LH 직원 땅 투기 의혹 이후 공공사업의 신뢰도가 땅에 떨어졌기 때문이다. 이 사업은 LH, 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 개발을 추진하고 이후 주택 등으로 정산하는 방식이다. 주민 동의가 없으면 추진이 불가능하다.

여기에 오세훈 시장이라는 변수까지 등장했다. 오 시장은 후보 시절 주택 공급은 공공이 아니라 민간을 통해 이뤄져야 한다며 각종 정비사업 규제 완화를 약속했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울시장이 민간 개발을 위해 규제를 풀면 굳이 임대를 더 짓는 공공 방식을 선택할 이유가 없다”며 “정부가 계획한 물량을 달성하기 어려울 수 있다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com

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