[2·4대책 한달] ③ 전문가들 "공공주도 개발 방식 보완책 나와야"

사업 추진 기간 현실화·민간 이익률 상향 등의 대책 필요 제언
서울서 매매 급감하고 가격 상승 폭 둔화..정책 효과는 '아직'

(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 2·4대책이 발표된 이후 전국과 서울의 아파트값 상승폭이 줄고 거래 또한 큰 폭으로 감소하고 있다.

하지만 아직까지는 대책의 효과가 나타나고 있다고 평가하기에는 이르다는 것이 대다수 전문가들의 진단이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기존에 쌓인 가격 상승 피로감이 큰 것이 사실이나 계절적 성수기가 시작된 데다, 수도권을 중심으로 중저가 지역의 가격 상승세와 수요자 관심은 꾸준하다"면서 "지방 일부 지역도 전셋값 상승 움직임이 지속되고 있어 가격 안정화 여부는 좀 더 지켜봐야 한다"고 전했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "가격 상승 폭이 둔화한 것은 정부의 수요 억제 정책과 계절적 요인, 설 연휴에 따른 거래 절벽에 의한 것"이라며 "2·4대책의 효과는 아직 미미하다고 보는 것이 타당하다"는 견해를 밝혔다.

2·4대책 후 기세 꺾인 서울아파트값 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. [연합뉴스 자료사진]

거래 침체에 대해서는 새해 들어 주택 매수가 큰 폭으로 줄며 '패닝 바잉'(공황 매수) 현상이 진정된 데 이어, 정부가 2·4대책으로 대규모 공급 신호를 보내면서 지난달 '거래 절벽' 국면에 본격적으로 접어들었다는 분석이 나온다.

또 정부가 2·4대책에서 처음 선보인 공공주도 개발 사업에 대해 발표 당일인 4일 이후 해당 사업지 주택을 매수할 경우 우선공급권(입주권)을 주지 않겠다고 발표하면서, 재개발·재건축을 바라보는 단독·다가구·다세대·연립주택과 아파트의 매수세가 급감한 측면도 있다.

어느 지역이 공공주도 개발 대상이 될지는 아직 알 수 없지만, 지난달 4일 이후 매수한 주택이 해당 사업지로 지정될 가능성이 있기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부가 2·4대책을 통해 대규모 공급 시그널을 주면서 심리적으로 매매 위축을 야기했다"면서 "특히 단독·다가구·다세대·연립주택의 매매에 불확실성이 커졌다"고 평가했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "정부가 2·4대책에서 발표한 공급 방식의 대상이 될 수 있는 사업지는 당분간 관망세가 지속하면서 거래가 줄어들 수 있다"면서도 "공공 직접 시행을 적용하지 않을 확률이 높은 단지는 투자자들의 관심이 더욱 집중되면서 가격상승 흐름을 주도할 것"이라고 분석했다.

무엇보다도 전문가들은 공공주도 개발 사업의 불확실성을 보완할 후속 대책이 필요하다고 입을 모은다.

정부가 2·4대책을 통해 2025년까지 전국에 공급하겠다고 발표한 83만6천가구 가운데 신규 공공택지 지정에 따른 물량 26만3천가구를 제외한 57만3천가구가 공공주도 개발을 통한 도심 내 신규 사업을 통한 물량이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "신도시 개발은 상대적으로 쉽고 확실한 측면이 있지만, 공공주도 개발 사업은 현금청산 우려로 실효성에 대해 여전히 회의적인 시각이 많다"고 진단했다.

박원갑 수석전문위원은 "공공주도 개발 사업은 결국 토지 등 소유자들의 의사에 따라 실제 공급 가구 수가 결정되는 구조"라면서 "사업 자체가 불확실하고, 시장에서도 별로 환영받지 못하는 분위기"라고 비판했다.

서진형 교수는 "2·4대책에서 나온 공공주도 개발은 현재로서는 사업 지연 가능성이 너무 크다"며 사업이 지연돼 2028년 이후에 입주가 성사되면 대규모 미분양과 도심 슬럼화를 초래할 수 있다"고 우려했다.

이런 문제와 우려를 불식하기 위해 사업 추진 기간의 현실화와 민간의 실현 이익률 상향, 손실 발생 시 위험 공유의 한도를 명시하는 등 구체적인 보완책이 제시될 필요가 있다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "대량의 주택공급을 위해서는 동시에 다수의 사업장을 발굴하고 추진하는 방식이 불가피해 순환식 정비가 사실상 불가능하다"며 "시간이 더 소요되더라도 부작용을 최소화하면서 시장 수요에 부합하는 유형의 주택을 공급하려면 사업 추진 기간을 늘려 잡아야 한다"고 제언했다.

이 책임연구원은 또 "공공주도 정비사업의 경우 민간의 수익에는 상한이 설정됐지만, 손실이 발생하면 민간과 공공이 위험을 공유한다는 내용만 있을 뿐 세부적인 사항은 제시되지 않았다"면서 "민간의 자발적·적극적 참여를 끌어낼 수 있는 보완책이 시급하다"고 주장했다.

redflag@yna.co.kr

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