"실거주 의무 강화 정책, 전셋값 불안 촉발..재검토 필요"

양도세 비과세·재건축·주택담보대출 등 실거주 의무화
임대차2법 시행과 맞물려 신규 임대 물량 감소
무주택자 등 자가보유 지원 정책도 검토해야

[이데일리 하지나 기자] 투기 수요 차단을 위해 실거주 의무를 강화하는 정부 정책이 오히려 전세가격 불안을 촉발하고 있다는 주장이 제기됐다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “실거주 요건 강화가 임대 매물 감소에 따른 임대료 상승으로 이어지고 있다”고 밝혔다.

2017년 8·2대책에서부터 최근까지 투자수요 차단을 위해 실거주 요건이 전방위적으로 강화됐다.

규제지역에서 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 실거주해야 하고, 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 구매한 경우 6개월 내 전입해야 한다. 고가주택 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 금지하고 있다. 정책자금인 보금자리론도 실거주 의무를 부과하고 있다.

거래허가구역 내에서 집을 사려면 6개월 이내 실입주해야 하고 임대 목적의 구매는 허용하지 않는다.

재건축대상 아파트 역시 2년간 실거주해야 입주권 부여가 가능하고 이를 충족하지 못할 때는 감정평가액으로 현금 청산해야 한다.

분양가상한제 아파트 당첨시에도 실거주가 의무이다. 거주 의무기간에 실제 거주하지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과되며 거주 의무 기간 중 이사할 때에는 한국토지주택공사 등에 우선 매각해야 한다.

허 연구위원은 “임대차2법 시행과 맞물려 전방위적 실거주 요건 강화가 신규 임대 물량은 감소시키고 임대료는 상승시키는 구조를 형성했다”면서 “장기 안정세를 보이던 아파트 전세가격은 2019년 하반기부터 상승세로 전환됐고, 2020년 아파트 전세가격은 2015년 이후 최대 상승률을 나타냈다”고 지적했다.

그는 “우리나라 주택시장은 전세가 존재해 임대차시장과 매매 간 상호 연결성이 강한 특수성이 존재한다. 전세는 임대수익률을 포기하고 자본수익률을 통해 수익을 확보하는 구조”라면서 “전세가격은 매매가격 변동과 매매시장 규제에 따른 비용에 직접적인 영향을 받는다”고 말했다.

그러면서 그는 “매매시장에 대한 중복 규제와 실거주 강화 정책이 임대 매물을 감소시키고 전세시장의 변동성 확대로 이어진 것으로 해석된다”면서 “매매시장 안정을 위해 실시한 실거주 요건 강화 정책이 주택시장 전반에 미친 효과와 부작용에 대한 점검이 필요하다”고 강조했다

특히 그는 “투자 수요 차단이라는 실효성은 크지 않고 도심 내 전세 매물 감소로 이어지는 재건축 대상 실거주 요건은 폐지가 필요하다”면서 “다른 측면에서는 실거주 요건 강화가 무주택자나 생애최초구입자의 자가 보유를 어렵게 할 수 있어 자가보유 지원 정책에 대한 검토도 필요하다”고 덧붙였다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)