[2·4공급대책] 명백한 '공급폭탄' 신호.."공공참여·속도가 관건"

부동산 2·4대책 전문가 진단
"물량·규제완화 기대 이상..심리안정 기대"
"관건은 민간의 사업참여와 실제 공급 속도"

지난달 21일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 <사진=연합뉴스>

시장에서는 정부가 서울에 32만가구 등 전국 83만가구를 추가 공급하겠는 것을 골자로 한 2.4공급 대책이 주택매수심리가 안정되는 계기가 될 것이라는 평가를 내놓고 있다. 공공재건축 초과이익부담금 면제 등 규제 완화 부문에서도 예상을 뛰어넘는 수준이라며 정부가 주택 공급폭탄이라는 명백한 신호를 시장에 보낸 것으로 평가했다. 다만 정부의 주택공급 가능 물량은 단순 추산에 불과할 뿐, 추진과정에서 공급물량은 기대에 훨씬 못 미칠 수 있다는 지적도 나온다 .

◆물량·규제완화는 ‘기대 이상’…심리안정 효과 기대

전문가들은 그동안 정부가 '투기꾼 잡기'에만 열중하다가, 이번에 기대를 뛰어넘는 수준의 공급대책을 발표했다며 중·장기적으로 주택시장 안정 효과가 있을 것으로 내다봤다. 임병철 부동산 114 수석연구위원은 "공급 물량의 총량 자체에서 수급불안을 해소하고 시장에서 수요자를 진정시키는 면에서 긍정적인 효과가 있다"고 평가했다.

양지영 양지영 R&C 연구소장은 "정부가 이번에는 시장의 문제점을 잘 파악해서 정책을 냈다고 본다"며 "서울의 경우 32만가구라는 획기적인 물량을 쏟아냈고, 기존에는 임대 위주였다면 분양 주택 위주로 방향을 바꾼 부분 등이 긍정적"이라고 평가했다.

아울러 전문가들은 정부의 규제 완화의 정도가 예상을 뛰어넘는다고 평가했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "그동안 재건축 추진의 걸림돌이었던 재건축초과이익환수제(재초환)와 관련, 공공 재건축 방식으로 선택할 경우 재초환대상에서 제외키로 해 재건축의 공급 물꼬트기가 가능해졌다"고 했다. 양 소장은 "재초환 등 예상치 못한 규제 완화 정책과 사업기간 단축 등도 긍정적 요인"이라고 덧붙였다.

◆관건은 민간참여…지나친 낙관론 우려도

치솟는 주택매수심리가 안정화되려면 실제 물량이 시장에 빠르게 공급되는 것이 관건이다. 임 연구위원은 "당장에 대규모 공급발표를 통해 수급 불안을 낮출 수 있겠지만, 얼마나 속도를 내서 움직일 수 있느냐가 중요하다"고 강조했다. 그는 "추가 인센티브를 제공하는 등 대책이 있지만 부지확보 과정, 분양 과정 등에서 얼마든 마찰이 발생할 수 있다"고 말했다.

단기적 투기수요도 완전히 억누르기는 어려울 것으로 예상된다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회 회장)은 "시범지역, 역세권 주변으로 부동산 투기가 발생할 우려가 있다"며 대규모 도심 개발에 따른 투기적 수요를 어떻게 차단하느냐가 주요 과제가 될 것이라 진단했다.

다만 정부의 '공급폭탄'이 과장됐다는 지적도 나오고 있다. 정부가 제시한 '83만6000가구'는 수요조사가 반영되지 않은 숫자로, 실제 공급가능할지 미지수다. 정부가 자체적으로 공급할 수 있는 물량은 신규택지로 분류한 26만3000가구 뿐이다. 나머지 57만3000가구는 사업의 대상으로 삼을 수 있는 범위를 모수로 잡고, 기대참여율을 적용해 계산했다. 실제 재건축·재개발 수요 조사는 이뤄지지 않았다. 정부 관계자는 "지구 유형별로 난이도를 구분해 세부 추계를 한 것"이라며 "사전 설문조사 등은 하지 않았다"고 설명했다.

실제 추진과정에서 물량의 공급은 기대에 못 미칠 우려가 큰 셈이다. 지난해 8.4대책때도 정부는 공공의 적극적 참여를 기대했지만, 막상 뚜껑이 열리자 사전컨설팅 등 단계에서 부정적인 입장을 내는 다수 조합이 많아 표류하고 있다. 백성준 한성대 부동산학과 교수는 "정부가 너무 공급의 ‘양’에만 집중하는 경향이 있다"며 예고된 물량이 실제로 시장에 공급될 지 지켜봐야 한다고 말했다.

한편 공공이 주도하는 주택의 '질'도 중요하다는 반응이다. 백 교수는 "공공 공급주택의 경우 품질이 좋지 않다는 인식이 강해 기피하는 경향이 있어 수요가 해결되지 않는 측면이 있었다"며 "공급을 하되 품질을 제대로 갖춰, 공공주택이 낮은 품질이라는 우려를 불식시키고 인식을 바꿔야 정책적 효과가 더 높아질 수 있다"고 조언했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr

류태민 기자 right@asiae.co.kr

장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr