돌고돌아 '또 강남'..아리팍 45억·타워팰리스 55억

12월 서울 거래분석
강남핀셋규제는 예고된 실패
다주택자 규제 강화하면서
돌고돌아 다시 강남으로
집값 잡느라 '주거안정' 뒷전
결국 전세줄며 오피스텔 '쑥'

최근 신고가가 쏟아진 서울 강남구 일대 타워팰리스 전경. [매경DB]

'강남 집값'을 잡겠다는 정부의 엄포가 무색하게 연말연초는 '강남불패' 장세다. 강남 3구(강남·서초·송파)가 나란히 신고가 발생 건수 2~4위를 차지하는가 하면 주간 매매가 상승률은 0.3%에 육박한 것이다. 이를 두고 전문가들은 전 세계적으로 유례없는 '특정 지역 집값 잡기' 정책의 예정된 실패라고 평가했다.

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 신고가 발생 건수가 가장 많은 자치구 2~4위는 강남 3구로 집계됐다. 강남구 아파트 매매 신고가 발생 건수는 112건이었는데 노원구(144건)를 제외하고 가장 많았다. 강남구 뒤를 이어 송파구와 서초구가 각각 109건, 105건을 기록했다. 강남구 도곡동 타워팰리스1(222㎡·55억원), 서초구 반포동 아크로리버파크(129㎡·48억5000만원, 112㎡·45억원)가 대표적이다.

신고가와 더불어 최근 본격적인 가격 상승 움직임도 보인다. 한국부동산원에 따르면 강남 3구의 주간 아파트 매매가격 변동률은 지난해 7월 27일부터 11월 16일까지 매주 0.02% 이하였으나 11월 마지막주부터 재상승 움직임(강남 0.04%, 서초·송파 각각 0.03%)을 보였고 12월에는 매주 상승폭이 커졌다. 지난달 합산 매매가 상승률은 송파구 0.32%, 서초구 0.28%, 강남구 0.27%였다.

그러나 강남 집값 급등을 투기 수요로 보기엔 무리가 있다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "이곳은 대출이 전혀 되지 않는 곳이라 일부 사람들이 미래에 들어갈 걸 미리 사놓는 개념에 가깝다"고 말했다. '똘똘한 한 채' 수요가 계속되고 있다는 얘기다.

실제로 강남은 이미 투기과열지구인 데다 대부분 아파트가 15억원 이상이어서 주택담보대출도 불가능하다. 강남구 대치·삼성·청담동, 송파구 잠실동은 토지거래허가구역이다. 정부가 쓸 수 있는 정책은 다 쓴 것이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "특정 지역의 집값을 잡을 수 있다는 생각 자체가 일반적이지 않은 관점"이라며 "재화가 희소하면 희소할수록 가격이 오르는 건 자연스럽다. 그걸 막아버리면 터지거나, 번지거나 할 수밖에 없는데 이게 현재 나타나는 현상"이라고 말했다.

정부는 집권 초부터 서울 전역을 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했다. 그러나 잇단 풍선효과로 전국 집값이 오르자 규제지역을 넓혔다. 지난해 12월 정부는 전국 36개 지역을 조정대상지역으로 신규 지정해 전국 시·군·구 266곳 가운데 49개 지역이 투기과열지구, 111개 지역이 조정대상지역으로 묶였다. 강남을 잡으려다 사실상 대단지 아파트가 있는 지역 모두를 규제지역으로 지정해버린 셈이다.

정부가 강남 집값 잡기에 혈안이 돼 있을 때 정작 부동산 정책의 최우선이 돼야 할 '주거 안정'은 무너져 내렸다. 지난해 7월 말 시행된 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)으로 전세난이 가중된 상황에서 새해 들어 전세 매물이 더욱 줄어들었다.

부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 서울의 전세 물건은 4일 기준 1만6837가구로 작년 말(1만7173가구)보다도 1.9% 줄었다. 전셋값 급등 현상 지속으로 일부 수요가 매매로 돌아서면서 작년 말에 일시적으로 증가했던 전세 물건이 다시 감소세로 전환한 것이다. 여기에 아파트를 중심으로 시작된 전세난이 확산하면서 오피스텔의 전·월셋값도 크게 올랐다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국의 오피스텔 전셋값은 0.62% 올라 전 분기(0.27%)보다 상승폭을 키웠다.

[김태준 기자]

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