올 전국 민간분양 39만가구 나온다..이달부터 신혼·생애최초 '특공' 완화

[경향신문]

지난해보다 10만가구가량 늘어
수도권은 경기 11만2134가구 ‘최다’
서울 1000가구 이상 대단지 많아
상한제로 연기된 ‘둔촌주공’ 등
7월부터 3기 신도시 인천계양 청약

지난해 기록적인 활황세를 보인 부동산시장 덕에 건설업계는 ‘코로나19 불황’이란 말이 무색할 정도로 두둑한 수입을 올렸다. 부동산 정보업체 ‘직방’의 조사에 따르면 코로나19로 분양시장이 위축될 것이라는 우려와는 달리 지난해 총 28만2214가구가 분양되며 계획 대비 90% 이상 높은 분양 실적을 기록했다.

투자처를 찾는 자금이 부동산으로 쏠리면서 청약경쟁률은 치솟았다. 지난해 분양 아파트의 전국 평균 청약경쟁률은 27.4 대 1을 나타냈고, 서울은 77 대 1에 달했다. 집값은 14년 만에 최대 상승했고, 미분양은 17년 만에 최저를 기록하는 등 전국 어디든 ‘분양불패’가 이어졌다. 덕분에 대림산업은 2년 연속 영업이익 1조원을 달성했고, 삼성물산·GS건설·현대산업개발 등 주요 건설사들 모두 5000억~8000억원 수준의 영업이익을 냈다. 이들 영업이익의 70%가량이 주택 부문에서 나온 것이다.

활황기를 맞은 건설사들은 2021년에도 물량을 최대한 쥐어짜내 분양에 나설 예정이다. 지난해 일부 코로나19 사태로 분양이 미뤄진 물량까지 더해져 올해 민간 분양물량은 작년보다 최대 10만가구가량 많은 39만가구(전국 기준)에 달할 것이라는 전망이 나온다.

■ 서울 물량 작년 대비 2만가구↑

지난해 서울 분양물량은 2만8100가구로 계획 물량(6만6556가구)의 절반도 달성하지 못했다. 민간택지 분양가상한제 적용에 따라 분양이 미뤄진 단지들이 여럿 나왔다. 3일 부동산114 자료를 보면 2021년에는 서울에서 4만4722가구의 민영아파트가 분양을 계획하고 있다. 부동산 업계에서 추정하는 서울의 1년간 적정 민간 분양물량은 4만5000~5만가구 수준이다. 계획대로라면 올해 서울 분양물량이 크게 부족하진 않다. 여기에 물량 감소를 우려해 정부가 각종 대책을 통해 서울에 공급하기로 한 공공 물량도 있다.

전국적으로는 전국 총 407개 사업장에서 39만854가구가 분양될 예정이다. 이는 지난해 및 최근 5년(2016~2020년) 평균 민영아파트 분양 실적(28만6071가구)과 비교할 때 10만가구가량 많은 물량이다.

권역별로는 서울을 포함한 수도권에 20만6651가구가, 지방에 18만4203가구가 분양될 계획이다. 수도권에서는 경기가 11만2134가구로 가장 많고 인천이 4만9795가구, 서울이 4만4722가구다. 지방에서는 대구가 3만1103가구로 가장 많은 물량이 예정돼 있다. 이어 △부산 2만5817가구 △충남 1만9460가구 △대전 1만9401가구 △경남 1만7801가구 △경북 1만5770가구 △광주 1만2872가구 △충북 1만2534가구 △강원 8160가구 △전남 7927가구 △전북 6561가구 △울산 3693가구 △세종 2700가구 △제주 404가구 순이다.

분양물량 중 36%(14만2232가구)는 재개발·재건축에서 나온다. 서울은 특히 1000가구 이상 대단지들이 분양을 앞두고 있다. 지난해 분양가 문제로 연기됐던 서울 강동구 ‘둔촌주공’(1만2032가구), 서초구 ‘래미안원베일리’(2990가구) 등이 시장에 나온다. 서초구 ‘방배6구역’(1131가구), 성북구 ‘장위10구역’(2004가구), 송파구 ‘잠실진주’(2636가구) 등도 분양에 나설 예정이다.

경기에선 광명시의 ‘광명2·5·10R구역’(7273가구), 파주시 신도시 내 ‘운정’(6123가구), 수원시의 ‘수원권선6구역’(2175가구) 등이 분양될 예정이다. 인천에선 검단신도시에서 1만1785가구, 용현학익 도시개발 내 ‘시티오씨엘1·3·4단지’(2536가구) 등이 주요 분양물량이다. 지방에선 부산 동래구 ‘래미안포레스티지’(4043가구), 대구 수성구 ‘수성더팰리스푸르지오더샵’(1299가구), 광주 동구 ‘광주학동4구역’(2314가구) 등이 공급을 앞두고 있다.

건설사별로 분양물량을 보면 대우건설이 3만4791가구로 가장 많다. 이어 △현대건설 2만8570가구 △GS건설 2만8225가구 △포스코건설 2만7730가구 △롯데건설 2만2539가구 △대림산업 1만9586가구 △현대엔지니어링 1만9431가구 △HDC현대산업개발 1만7762가구 △삼성물산 1만2995가구 △SK건설 1만1065가구 등이다. 올해 물량은 건설사들의 분양계획을 토대로 예측돼 업체별 사정에 따라 규모는 달라질 수 있다.

■ 7월부터 3기 신도시 사전청약 시작

7월부터는 3기 신도시 및 정부의 공급대책에 따른 공공 물량도 청약이 시작된다. 국토교통부 등에 따르면 오는 7월 3기 신도시 인천 계양을 시작으로 7~8월에는 남양주 진접2·성남·의왕·서울 도심의 노량진 수방사 부지 등에 대해 사전청약이 시작된다. 9~10월에는 남양주 왕숙2를 포함해 성남·시흥 등에서 사전청약이 예정돼 있다. 11~12월에는 3기 신도시 남양주·고양을 비롯해 과천·안산 등에서도 사전청약이 나온다. 정부는 올해 말까지 사전청약을 통해 3만가구 물량을 조기 공급한다는 계획을 세워두고 있다.

직방은 “사전청약을 하는 공공분양 아파트는 모두 분양가상한제가 적용된다”며 “지난해 수도권 분양 아파트 중 분양가상한제가 적용된 아파트의 평균 청약경쟁률이 특히 높았던 만큼 3기 신도시 사전청약의 경쟁률도 높을 것으로 전망된다”고 밝혔다. 사전청약의 경우 당첨자는 본청약 시점까지 무주택 요건을 유지해야 하거나 다른 분양주택의 사전청약에는 신청할 수 없는 등 제한 사항이 있으므로 청약 전 조건을 면밀하게 따져봐야 한다.

완화된 무주택자 대상 특별공급(특공) 요건이 1월부터 바로 적용돼 신혼부부 등은 특공을 눈여겨볼 필요가 있다. 신혼부부 특공은 기존 월평균 소득 100%(맞벌이 120%)에서 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화됐다. 생애최초 특공 소득기준도 공공주택은 130% 이하, 민영주택은 160% 이하까지 완화됐다.

올해 청약에 나서려면 강화된 관련 규정도 숙지하는 게 좋다. 오는 2월19일 이후 분양하는 아파트는 수도권 분양가상한제 주택의 ‘거주의무기간 요건’이 적용된다. 지금은 공공택지 내 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지 및 공공택지 내 민간 물량에도 확대한 것이다.

공공택지의 경우 시세가 주변의 80% 미만인 지역은 5년, 시세가 80~100%인 지역은 3년이다. 민간택지의 경우 시세 80% 미만은 3년, 시세 80~100%는 2년의 거주의무기간이 발생한다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com