[부린이 가이드] 신축년 달라지는 부동산 방정식.. 분양권도 주택, 상한제 주택 실거주 의무

특별공급 소득요건 대폭 완화
연봉 1억 가구도 특별공급 가능
3기 신도시 '사전'청약도 시작
분양가상한제 주택 실거주 의무도
종부세율 최대 6%로 인상
단기 매매·다주택자 양도세율 ↑
법인 종부세율·양도세 ↑
6월부터는 전·월세 신고제 시행

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

신축년 새해가 밝았습니다. 매년 새해가 될 때마다 1월1일을 기점으로 각종 제도가 바뀌곤 하는데요. 지난해 정부가 여러차례 부동산 정책을 발표하면서 올해 역시 각종 부동산 제도가 새롭게 바뀌었습니다. 청약, 세금, 전·월세 계약 등 부동산 시장 전반의 제도 변화가 일어나게 됐는데요. 오늘은 이렇게 바뀐 제도들에 대해서 알아보겠습니다.

늘어나는 특별공급 소득요건… 다음달부터는 상한제 주택에 '실거주 의무'

우선 부린이들이 가장 관심을 가질만한 청약과 관련해서 바뀌는 부분을 알아보겠습니다.

청약과 관련해 가장 눈에 띠는 변화는 특별공급 소득요건 완화인데요. 그간 특별공급의 소득기준이 지나치게 낮아 실제로 주택을 구입할 만한 소득이 있는 가구는 오히려 특별공급이 불가능해지고, '금수저'들이 특별공급을 싹쓸이한다는 지적이 이어져왔습니다.

이를 받아들여 신혼부부 특별공급의 경우 민영주택 기준 지난해까지는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 120%(맞벌이 130%) 이하였던 소득요건이 최대 140%(맞벌이 160%)까지 늘어납니다. 공공주택은 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%)로 상향됩니다. 생애최초 특별공급도 공공주택 130% 이하, 민영주택 160% 이하로 기준이 완화됩니다.

다만 기존 특별공급 대상에 대한 배려도 감안해 공급대상 물량 중 70%는 기존 소득요건에 해당되는 가구에게 '우선 공급'되고, 나머지 30%를 늘어난 소득요건에 해당하는 이들과 우선공급 탈락자들과 함께 추첨제로 공급하게 됩니다.

여기에 더해 다음달 19일부터는 수도권에서 분양가상한제가 적용돼 분양하는 주택에 실거주 의무가 부과됩니다. 분양가에 따라 공공택지는 최대 5년, 민간택지는 최대 3년간 완공 후 입주해 살아야 합니다. 만약 거주의무기간 중 이사할 때에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 합니다. 완공 시기에 맞춰 전세 세입자를 받아 잔금을 해결하는 방식이 불가능해지기 때문에 청약을 노린다면 자금 계획을 보다 꼼꼼히 세워야 합니다.

3기 신도시 인천계양 조감도(제공=국토교통부)

부린이들이 오매불망 기다리던 3기 신도시 청약도 가시권 안에 들어옵니다. 비록 '사전' 청약이기는 하지만 오는 7월 인천계양 1100가구를 시작으로 9월 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉, 하남교산 지구 등에 대한 사전청약이 순차적으로 진행될 예정입니다.

청약자격은 소득기준, 자산기준 등에 있어 본 청약과 동일한 자격 기준이 적용됩니다. 일정 기간 이상 해당 지역에 거주해야 1순위 청약 요건을 부여하는 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 주민등록이 돼 있으면 신청이 가능하지만, 본 청약 시점에는 거주기간이 반드시 충족돼있어야 한다는 점은 명심해야 합니다.

분양주택 입주 예정일 사전 통보도 신설됩니다. 지난해까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 한다는 규정이 없다보니 일부 사업주체가 입주 예정일을 입주자모집공고 당시의 예정일과 다르게 통보하는 경우가 빈번했습니다. 이 과정에서 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분에 어려움을 겪기도 했죠. 이러한 문제를 방지하기 위해 올해부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 했습니다.

종부세율 최고 6%로 인상… 집 판다면 5월 이전에 팔아야

올해부터 가장 많은 부분이 바뀌는 건 단연 세금입니다. 보유와 거래 전반에 대해서 전반적인 세금 인상이 예상되는데요.

종합부동산세율이 올해부터는 최고 6%까지 인상됩니다. 2주택 이하 소유 시에는 보유한 주택의 가격에 따라 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%의 세율이, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%의 세율이 적용됩니다. 종부세를 포함한 각종 재산세는 매년 6월1일을 기준으로 부과되기 때문에 만약 이러한 세율 인상이 걱정된다면 5월까지 매각을 검토해야 합니다.

특히 거래세도 6월 이후 대폭 변화가 일어나기 때문에 매각을 고민한다면 더욱 5월 이전에 결정을 해야 합니다. 보유기간이 짧거나 다주택자를 대상으로 한 양도소득세율이 상향되기 때문입니다.

6월1일부터는 매입한 지 1년이 안 된 집을 팔 때는 70%, 2년 미만 보유한 집에는 60%의 양도세율이 적용됩니다. 일반적인 양도세율이 최고 45%인 점을 감안하면 25%포인트나 높은 셈입니다. 다주택자가 조정대상지역을 팔 때 기본세율에 더해 부과하는 양도세 중과세율도 6월부터 최대 30%포인트까지 인상됩니다.

1월부터는 1가구 1주택 장기보유특별공제 방식도 대폭 바뀝니다. 현재는 2년 이상만 거주하면 보유기간에 따라서 양도소득세를 최대 80%(1년 8%포인트) 공제받을 수 있었지만 올해부터는 공제율이 분리돼 보유기간(최대 연 4%), 거주기간(최대 연 4%)로 나눠 각각 40%까지 공제해줍니다. 만약 10년을 보유했지만 거주기간읍 합쳐서 5년이라면, 지난해까지는 80% 공제가 가능했지만 올해부터는 60%만 공제되는 것입니다.

세금 부담이 줄어드는 내용도 있습니다. 올해부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1가구 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 지난해 현행 최고 70%였던 공제율이 10%포인트 상향 조정된 결과입니다.

법인 통한 '절세'는 이제 옛말

63빌딩 전망대에서 바라본 서울 아파트 모습./김현민 기자 kimhyun81@

지난해 개인·가족 법인을 통해 절세를 노린 거래가 늘어나면서 정부는 법인의 부동산 거래에 대해 지난해에 이어 올해도 대폭 규제를 강화합니다. 앞서 개인은 종부세가 보유한 주택의 가격에 따라서 각각 다르게 적용된다고 했는데요. 법인은 모두 일괄적으로 최고세율이 적용됩니다. 2주택 이하 소유한 법인은 3%, 3주택 이상 소유 법인은 6%의 최고세율이 적용됩니다. 게다가 법인에 대해서는 6억원(1주택 9억원)의 기본공제 혜택도 없어지며, 급격한 세금 부담 증가를 막기 위한 '세부담 상한'도 적용이 배제됩니다.

또 지난해까지 법인의 주택 양도시 양도차익은 법인소득에 포함해 10~25%의 법인세율을 적용하고, 10%의 추가과세가 이뤄져왔는데요. 올해부터는 이 세율이 20%로 늘어납니다. 양도소득이 5억원인 경우, 지난해까지는 개인 40%, 법인 30%(20%+10%)의 세율이 적용됐지만 올해부터는 개인·법인 모두 40%가 적용됩니다. 개인-법인의 세율 차이를 없애 조세회피를 막겠다는 취지입니다.

이외에도 '임대차 3법' 중 하나인 전·월세 신고제가 오는 6월부터 시행될 예정입니다. 현재 시행 중인 매매 실거래 신고제처럼 계약 30일 이내에 관련 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 주거용 오피스텔도 포함 대상으로, 다만 기숙사·고시원 등 '비주택'은 제외됩니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr