[일문일답] 변창흠 "역세권·공장부지에 주택공급..전세난 해소할 것"

"기존 대책 외 추가로 공공 전세·매입임대 공급"
"공공참여 정비사업에 추가 인센티브 방안 검토"

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 18일 열린 국토부 기자단 온라인 기자간담회에서 발언하고 있다.(국토교통부 제공)© 뉴스1

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자는 최근 주택시장 전세난 해소를 위해 역세권, 공장부지 등을 활용한 주택공급에 나서겠다고 밝혔다.

변 후보자는 18일 오전 국토부 기자단과 온라인 기자간담회를 열고 "이미 발표된 대책과 별개로 충분한 물량을 선제적으로 공급하고 전세 안정에 기여하겠다"며 이같이 말했다.

그는 "정부는 11·19 전세 대책을 통해 내년 상반기까지 4만9000가구의 전세형 공공 임대 주택을 공급하는 등 시장 안정을 위한 노력을 하고 있다"며 "제가 장관으로 취임한다면 역세권이나 공장부지, 저층 주거지, 공공기관이 보유한 부지들을 집중적으로 활용해 공공 전세나 매입임대주택을 공급할 예정"이라고 강조했다.

변 후보자는 실제 공급까지 빠르면 6개월 안에 가능하다고 봤다. 그는 "다세대형이나 호텔, 상가를 리모델링해 공급하는 것은 짧으면 6개월 또는 1년 사이에 공급이 가능하다"고 설명했다.

향후 토지임대부나 환매조건부 등 공공 자가주택을 도입하겠다는 의지도 내비쳤다. 높은 분양가로 주택을 구입하지 못하거나 엄격한 공공 임대 입주요건으로 주거 문제를 해결하지 못하는 계층들을 위한 주거 사다리를 마련해주겠다는 취지에서다. 전세금 정도의 가격으로도 내 집을 마련할 수 있는 통로를 열어주겠다는 설명이다.

그는 "금융규제로 자가주택 매입시장에 진입하지 못하는 계층을 위해 다양한 유형의 공공 자가주택이 필요하지 않나 생각한다"며 "국공유지 등을 확보해 고밀도 개발한다면 사업성과 충분한 공급 물량을 확보할 수 있을 것"이라고 말했다.

민간 재건축·재개발 사업 규제에 대해선 도시 관리 차원에서 불가피한 측면이 있다고 밝혔다. 다만 공공이 참여하는 정비사업에 대해선 추가 인센티브를 제공하는 등 활성화 방안을 마련하겠다는 계획이다.

변 후보자는 "재건축 추진 단지 중 대규모 단지인 경우, 수만 명이 한 번에 이주 또는 입주를 하면서 주변 전세 시장이나 분양시장에 미치는 영향이 크기 때문에 일정 수준의 규제는 불가피하다"며 "이러한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 고민하고 있다"고 말했다.

그는 이어 "주민들이 원한다면 공공이 선투자하거나 순환용 임대주택을 미리 확보하는 대신, 사업 추진 장애 요인으로 작용하는 도시계획 절차를 간소화할 수 있다"며 "이에 대한 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재건축, 재개발이 활성화되도록 하겠다"고 강조했다.

변 후보자는 최근 서울 집값이 크게 올랐다는 점을 인정하면서 무주택 서민들의 부담도 커졌다고 우려했다. 그는 "경제협력개발기구(OECD)는 적정 주택가격의 기준을 연 소득의 5배를 넘지 않는 것으로 보고 있다"며 "이런 점에서 현재 서울 집값은 과도하고 무주택 서민에게는 향후 주택 구입에 대한 부담이 크다고 생각한다"고 말했다.

그는 이어 "지난해 서울 가구 수는 6만2000가구가 늘어나면서 잠재적인 수요 요소로 작용하고 있다"며 "수요가 늘어나고 있다는 측면에서 물량을 안정적으로 공급해 주택 공급에 대한 불안감이 현장에 나타나지 않도록 해야 한다"고 덧붙였다.

최근 주택시장 불안의 원인으로는 풍부한 시장 유동성을 꼽았다. 변 후보자는 "풍부한 유동성이 주택시장에 유입돼 부동산 시장이 불안정한 게 사실"이라며 "지방의 경우엔 외지인이 투기적 수요를 통해 집단적으로 주택 구입해서 지역민 피해가 큰 것으로 안다"고 우려했다.

그러면서 "수도권은 투기수요 유입을 방지하기 위해 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정하고 있고, 다주택자에 대한 규제와 세제를 강화하고 있다"며 "현재의 제도 속에서는 수도권 내 실수요자를 제외하고 신규 투자 수요가 유입되는 것은 제한적이라고 생각한다"고 말했다.

아래는 변 후보자의 기자간담회 일문일답이다.

-수도권 공급이 집중되고 있는데, 이는 사실상 균형발전의 포기로 비치고 있다. 이점에 대한 생각은 어떤가? ▶수도권은 다른 지역보다 주택보급률이 낮고, 인구 집중으로 인해 수요도 집중되기 때문에 수도권 주택가격이 불안정한 게 사실이다. 이를 막기 위해 3기 신도시, 수도권 주택공급 계획, 전세 공급계획 등 대책이 집중되면서 지역 불균형 심화하는 것 아니냐는 우려도 잘 알고 있다. 저는 이러한 문제점을 극복하기 위해 지방에는 수도권보다 더 나은 주거환경, 더 나은 주택을 집중 공급하는 게 필요하지 않나 생각한다. 지방에서도 수도권에서 시작했던 공공재개발, 공공재건축을 시작하되, 부족한 사업성은 국비 지원으로 보완한다면 지방에서도 질 좋은 주택공급이 가능하다. 지방에 공급하는 주택은 단순히 주택으로만 끝나는 게 아니라 사회서비스, 일자리, 혁신 공간, 농촌산업까지 결합할 수 있는 주택으로 만들 수 있다. 저는 지역 균형 발전을 위한 연구를 해온 사람으로서 수도권에 집중된 기능이 고착되지 않도록 다양한 지역 균형 발전 방안을 마련하겠다.

-지분적립형, 토지임대부, 환매조건부 등 공공 자가주택의 전체적인 비중이 얼마가 돼야 주택시장가격 안정에 영향을 줄 수 있다고 보나? ▶현재 분양주택은 현재 높은 가격 때문에 서민들이 부담하기 어렵고, 공공 임대는 엄격한 입주요건 때문에 입주하기 어려운 계층이 있다. 이러한 분들이 전세금 정도만 가지고 내 집을 마련할 수 있도록, 또 LTV 등 금융규제로 자가주택 매입시장에 진입하지 못한 계층을 위해 다양한 유형의 공공자가주택 필요하지 않나 생각한다. 공공 자가주택을 어떤 단지에 어느 정도 공급할지 문제는 해당 입지의 사업성, 주민과 지자체 의견 등을 종합적으로 고려해 결정할 수 있다. 공공 자가주택은 자본회수가 늦기 때문에 사업성 부족한 도심에선 충분한 공급 물량을 확보하기 어렵다. 이때 국공유지나 저렴한 토지를 확보해 고밀도 개발한다면 사업성 확보로 공급이 가능할 것이다. 공공 자가주택, 임대주택 등이 폭넓게 맞춤형으로 공급될 때 주택시장이 안정되리라 생각한다.

-새 입대차보호법 통과 이후 이어지고 있는 전세난이 내년도 입주 물량 감소와 맞물려 장기화될 가능성이 높다는 관측이 나온다. 전세난의 해소 시점에 대한 후보자님의 전망이 궁금하다. 만약 올해 초까지 진정되지 않을 경우 추가대책 마련도 검토할 수 있나. ▶11·19 전세 대책을 통해 내년 상반기까지는 4만9000가구의 전세형 공공 임대 주택을 공급하는 등 시장 안정을 위한 노력을 하고 있다. 제가 장관으로 취임한다면 역세권이나 공장부지, 저층 주거지, 공공기관이 갖고 있는 부지들을 집중 활용해 공공 전세나 매입임대주택을 공급할 예정이다. 이런 주택들은 공급하는 데 오랜 기간 걸리지 않는다. 가령 다세대형이나 호텔, 상가를 리모델링하는 것은 짧으면 6개월에서 1년 사이에 공급이 가능하다. 이미 발표된 전세대책 외 추가로 충분한 물량을 선제적으로 공급해 공급 불안감을 해소하고 전세 안정에 기여하겠다.

-시장에선 민간 재건축, 재개발을 활성화해야 한다는데 규제를 완화할 생각은 없나. 공공재개발의 경우 도시재생지역 포함하고 민간을 참여 시켜 확대해야 한다는 얘기들이 있는데 이런 방향이 고려되고 있나? ▶재건축, 재개발은 주변 교통이나 주민 생활에 큰 영향을 미친다. 대규모 단지인 경우 수만 명이 한 번에 이주 또는 입주하면 주변 전세 시장이나 분양시장에 미치는 영향이 커 도시 관리 차원에서 일정 수준의 규제는 불가피하다. 저는 재건축, 재개발을 촉진하면서 그로 인한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 고민하고 있다. 재건축, 재개발 사업이 지연되는 요소에는 중앙정부의 규제도 있지만 서울시 등 지자체의 고유한 도시계획, 도시 관리도 크게 작용한다. 주민들이 원한다면 공공이 선투자하거나 순환용 임대주택을 미리 확보하고 도시계획절차를 간소화할 수 있다. 장관이 된다면 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재건축, 재개발이 활성화되도록 하겠다.

도시재생지역이 공공재개발 사업에서 배제된 것으로 안다. 이 부분은 서울시에서 특히 오랫동안 도시재생사업을 추진했고 도시재생과 재개발이 상충한다는 인식 때문이라고 생각한다. 국토부는 두 사업을 상호 연계하는 모델을 개발하고 있다. 도시재생 연계형 정비사업이나 정비사업 연계형 도시재생사업이 마련돼 실제 사업 모델로 개발됐다. 이러한 사업들이 현장에 잘 작동하도록 제도적 정비가 필요하지 않나 생각한다. 도시재생과 정비사업을 효과적으로 결합해 실질적인 삶의 변화, 쾌적한 주거 공간 만들 수 있도록 제도를 보완하고 실제 실행되도록 노력하겠다.

-김해신공항 문제 어떻게 결론 내릴 생각인가? ▶장관 후보자로 지명된 이후에 저에게 많은 기관이나 전문가들이 김해신공항이나 다른 공항에 대해 큰 우려와 기대를 동시에 전달해줬다. 저도 이 부분에 대해 많이 생각을 하고 있고 의견도 듣고 있다. 현재 국토부가 국무총리실 검증보고서를 면밀히 검토하고 있는 것으로 안다. 제가 장관으로 취임한다면 이 부분을 꼼꼼히 들여다보고 법적인 해석이나 실행 방안에 대해 마련해 조속히 후속계획 마련하겠다.

-서울 아파트 중위가가 10억원인데, 이 부분이 적정하다고 보나. 또 서울 아파트 연간 적정 공급량은 얼마라고 보고, 언제부터 목표치를 달성할 수 있다고 생각하나? ▶최근 주택가격 오르면서 국민들의 부담이 많이 늘어나고 있는 것으로 안다. 일반적으로 OECD에서 적정 주택가격 볼 때 연 소득의 5배를 넘지 않는 것으로 보고 있다는 점에서 현재 서울 주택가격은 과도하고, 무주택 서민에게는 향후 주택 구입에 대한 부담이 크다고 생각한다. 저는 부담 가능한 주택을 충분한 물량으로 공급한다면 주택가격이 안정될 것으로 본다. 지난해 서울 가구 수는 6만2000가구가 늘어나면서 잠재적인 수요 요소로 작용하고 있다. 수요가 늘어나고 있다는 측면에서 물량을 안정적으로 공급해 주택 공급에 대한 불안감이 현장에 나타나지 않도록 해야 한다. 앞으로 구체적인 통계를 보고 필요한 주택 유형 등에 대한 정부 정책을 집행할 생각이다.

-초저금리 상황에서 지금과 같은 규제가 얼마나 실효성이 있다고 보나. 장관이 된다면 부동산 시장 안정을 위해 금리 인상 필요성을 건의하실 수 있나? ▶세계적인 저금리 기조가 당초부터 있었고, 코로나19를 대응하기 위한 경제 활성화 정책의 일환으로 추가적인 초저금리 정책을 시행하면서 주택 시장의 불안 요인이 된 게 사실이다. 이런 문제 대응하기 위해서 부동산에 대한 기대수익률을 낮춰서 유동성이 추가 유입되지 못하도록 한 규제가 작동하고 있다. 금리 수준은 통화 당국이 결정하는 것으로, 여러 거시적인 여건을 종합적으로 판단해 결정할 것이라고 생각한다. 국토부는 현재 시장의 불안감을 정확히 전달해서 통화 당국의 결정에 참조할 수 있도록 노력하겠다.

-어제 규제지역 추가 발표로 사실상 전국이 다 규제지역이 된 것으로 보인다. 전국이 규제지역으로 묶이면 수도권 집값이 다시 오르는 악순환이 있을 수도 있는데 효과가 얼마나 있다고 보나? ▶풍부한 유동성이 주택시장에 유입돼 부동산 시장이 불안정한 게 사실이다. 지방의 경우엔 외지인이 투기적 수요를 통해 집단적으로 주택 구입해서 지역민 피해가 큰 것으로 안다. 수도권은 투기수요 유입을 방지하기 위해 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정하고 있고, 다주택자에 대한 규제와 세제를 강화하고 있다. 현재의 제도 속에서는 수도권 내 실수요자를 제외하고 신규 투자 수요가 유입되는 것은 제한적이라고 생각한다.

-준공업지역, 저층빌라 밀집지 규제완화로 주택공급을 확대하려면 대규모 정비사업이 병행돼야 할 것으로 보이는데, 구체적 구상은 무엇인가? ▶역세권, 저층주거지, 준공업지역 등 제시해드린 지역마다 토지이용 현황, 도시계획의 내용, 소유자 특성 등이 다양하기 때문에 일률적으로 하나의 방법으로 사업을 추진하기 보다는 맞춤형 공급방안이 필요하다. 예를 들면 같은 노후 주거지라고 하더라고 소규모 주택정비사업, 공공 리모델링과 같이 소형 사업이 적정한 곳이 있는가 하면, 재개발, 주거환경개선사업, 가로주택정비사업 등 정비사업을 병행하는 것이 효과적인 부지도 있다는 점을 말씀드린다.

-현재 추진 중인 공공재개발, 공공재건축과 병행될 경우 대규모의 이주 수요가 예상되는데 전세난이 심각한 상황에서 대안은 무엇인지? ▶대규모 정비사업의 경우 별도의 이주용 단지를 조성해 이주 수요에 대응할 필요가 있다. 소규모로 조성되는 사업의 경우 사업부지나 인근 지역 국공유지, 건축물 매입․리모델링 등을 활용할 수 있을 것이다. 또 이주수요 조절을 통해 수급상황을 관리하고, 지역별 사업 현황을 고려해 추진해야 한다.

sun90@news1.kr