서울전세 평당 2천만원 넘겨..임대차법 후 전세난 더 심화

올해 보증금 상승분의 70%
임대차법 시행 이후 발생
소득 7년간 1.3배 오를때
전세가는 2배 가까이 상승
주춤하던 매매가 끌어올려

서울 아파트 3.3㎡당 평균 전세금이 올해 10월 사상 처음으로 2000만원을 돌파한 것으로 집계됐다. 이제 20평대는 4억원, 30평대는 6억원의 자금(대출 포함)이 있어야 서울 아파트에 그나마 전세로라도 거주할 수 있게 된 셈이다. 특히 지난 7월 말 임대차법 시행 이후 매물 잠김이 발생하면서 상승세가 가팔라졌다.

9일 KB부동산 '월간 주택가격 동향'에 따르면 지난 10월 서울 아파트 3.3㎡(전용면적 기준)당 평균 전세금은 2040만원으로 사상 처음 2000만원을 돌파했다. 이어 11월엔 평균 전세금이 2134만원으로 뛰면서 가파르게 상승 행진을 이어가고 있다.

연 단위로 보면 서울 아파트는 올해 1월부터 11월까지 3.3㎡당 평균 전세금이 무려 331만원 상승했다. 2015년 전세난 때도 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전세금은 1년간 236만원 상승했다. 매매 수요가 많아 전세 수요가 적었던 문재인정부 초반(2018~2019년) 2년간 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전세금 상승분은 103만원에 불과했다.

올해 상승분을 임대차법 이전과 이후로 살펴보면 이후 상승분이 239만원(3.3㎡당)으로 전체 상승분의 70%나 됐다. 계약갱신청구권·5% 상한제 적용이 전세난을 야기해 전세금 상승을 부추긴 것이다. 한 전문가는 "전세시장이 안정적이었던 이번 정부 초반 때 임대차법을 시행했으면 이처럼 충격이 크지 않았을 것"이라며 "올 들어 전세금이 꾸준히 오르던 상황에서 임대차법이 전세금 폭등의 방아쇠 역할을 했다"고 진단했다.

소득과 비교해도 전세금 상승폭은 가파르다. KB부동산이 통계를 작성한 2013년 4월 기준 3.3㎡당 평균 전세금이 1089만원이었던 것을 감안하면 약 7년7개월(2013년 4월~2020년 11월) 만에 서울 아파트 평균 전세금은 2배로 뛰었다. 반면 올해 소득이 코로나19 영향으로 크게 오르지 않았음을 감안해 작년 소득과 비교하면 2013~2019년 서울의 평균 가구소득은 4923만원(2013년)에서 6595만원(2019년)으로 1.3배 상승했을 뿐이다. 물론 기준금리가 2013년 2.5%에서 현재 0.5%로 2%포인트 낮아졌지만 현재 시중은행에서 전세자금대출 한도가 5억원임을 감안하면 서울 아파트 평균 전세금 상승률이 소득 상승보다 높다.

실제로 서울 아파트 상위 20%(5분위) 평균 전세금은 지난 11월 기준 9억7374만원에 달한다. 문재인정부 출범 초인 2017년 5월만 해도 7억2955만원이었다.

지역별로는 강남구가 3.3㎡당 평균 아파트 전세금이 3614만원으로 25개구 중 가장 높았다. 그 뒤를 이어 서초구가 3275만원, 송파구 2562만원, 성동구 2450만원, 중구 2400만원, 광진구 2391만원, 마포구 2345만원 등 순이다. 도봉구(1379만원), 금천구(1445만원) 등은 상대적으로 낮았다.강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 94㎡도 23억원에 전세계약돼 3.3㎡당 8045만원에 달했다.

임대차법 영향으로 전세금이 폭등하면서 서울 아파트값도 덩달아 상승하는 분위기다. 서울 중위 아파트(상위 40~60%)가 임대차법 이후 넉 달간 전세금이 7063만원 오르며 매매가를 7444만원 끌어올린 것이 대표적이다.

다만 서울 상위 20% 아파트(평균 매매가 18억원)는 임대차법 이후 전세금이 1억원 상승할 때 매매가는 4000만원 상승에 그쳤다.

[나현준 기자]

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