10일부터 등기에 등록임대주택 표기된다

임대사업자가 보증금 반환 안하면 등록말소·세금감면액 환수 가능

사진= 국토부

오는 10일부터 등록임대주택인 경우 소유권등기에서 확인할 수 있게 된다. 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않으면 임대 등록말소와 세제감면액 환수도 가능해진다. 임대사업자가 임대보증금 보증보험에 가입할 때는 공시가격을 활용할 수 있게 돼 사업자 비용 부담이 줄어든다.

국토교통부는 등록임대 임차인 보호 및 임대사업자 관리 강화 등을 골자로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'이 1일 하위법령 개정안의 국무회의 의결을 거쳐 오는 10일부터 시행된다고 밝혔다.

이에 따라 임차인의 알 권리가 강화된다. 소유권 등기를 통해 해당 주택이 등록임대주택인지 알 수 있게 된다. 임대사업자가 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 것을 부기등기하도록 했기 때문이다.

법 시행 후 등록된 임대주택은 바로 부기등기를 해야 하고, 법 시행 전 소유권보존등기를 한 민간임대주택은 시행 후 2년 내에 부기등기해야 한다. 이를 위반하면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

사진= 국토부

또 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무가 추가됐다. 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

등록임대주택이 ‘단독·다중주택·다가구주택’ 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비임차인에게 제공하도록 개선된다.

임대사업자가 확정일자 부여기관에 요청해 받은 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등의 정보를 서면으로 제공해야 한다. 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있다.

임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생한 경우 시장·군수·구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있게 된다. 임대등록이 말소되면 사업자가 그간 제공 받은 세제감면액도 환수 조치된다.

이때 보증금 반환지연에 따라 직권말소가 가능한 임차인 피해가 명백히 발생한 경우는 △임차인이 제기한 보증금 반환청구 소송에서 승소판결이 확정됐거나 △주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐을 때 △임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우다.

임대사업자가 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고해 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우 지자체장은 직권으로 등록을 말소시킬 수 있다.

임대보증금 보증 가입 시 임대사업자의 부담을 경감하기 위해 공시가격을 활용할 수 있게 된다. 공시가격이 없을 경우 국세청장이 산정·고시하는 기준시가를 활용할 수 있다. 공시가격과 기준시가의 현실화율을 고려해 국토부장관이 정해 고시하는 일정비율을 곱해 적용하도록 했다. 기존에는 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로 감정평가액을 적용했는데 감정평가시 비용 부담이 크다는 지적이 있었다.

임대사업 등록말소 허용기간은 등록 후 3개월로 연장된다. 종전에는 임대사업자 등록 후 1개월이 지나지 않았다면 제한 없이 등록말소를 허용했으나 사업자에게 장기간(10년 이상) 임대의무기간 준수 의무가 부여됨을 감안했다. 등록 이후 체결한 계약이 있는 경우 해당 주택이 등록임대주택임을 사전에 알고 계약한 임차인의 신뢰보호를 위해 등록말소 신청 시 임차인 동의를 구해야 한다.

상가·오피스 등을 주거용도로 전환해 공적 임대주택으로 활용하기 위해 '주택건설기준 등에 관한 규정'에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우를 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가했다.

장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되, 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르므로 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않고 변경신고 수리일부터 산입하는 것으로 명시했다.

임대의무기간 중 불가피한 상황변경으로 등록임대사업 유지가 곤란한 경우 기존 세금 감면분의 추징 없이 말소 가능한 사유를 구체화했다. △재개발·재건축 등 사유로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거돼 기존 등록된 임대주택이 물리적으로 존재하지 않는 경우 △임대사업자의 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유(미성년자 또는 주요의무 위반으로 등록 말소된 후 2년 이내인 자)에 해당해 기존의 임대사업자 자격을 유지할 수 없는 경우다.

국토부 관계자는 "이번 민간임대주택에 관한 특별법령이 등록임대거주 임차인의 주거안정 및 권리보호 제고, 부실사업자 퇴출 및 임대등록제도의 내실화에 기여할 것"이라며 "올해 최초로 추진하는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검의 적극 추진과 함께 임차인 보호를 위한 다양한 제도개선사항도 지속 발굴해 나갈 방침"이라고 말했다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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