임대차 3법에 집주인-세입자간 갈등 고조..계약갱신 분쟁 급증

조수진 국민의힘 의원실 입수 자료
'계약갱신·종료' 분쟁 월 평균 6.9→17.7건으로 급증
'차임·보증금 증감' 분쟁도 0.9건서 5.7건으로 늘어
급작스러운 법 시행에 분쟁 신청 건수 증가하지만
'조정 개시율'·'화해·조정 성립 비율'은 감소 추세

정부가 서민·중산층 주거안정 지원방안을 내놓은 19일 서울 송파구 잠실의 한 부동산중개업소 매물 정보란이 전세값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어 있다./권욱기자

[서울경제] 당정이 지난 7월 임대차 3법 가운데 계약갱신청구권과 전·월세 상한제를 강행하면서 임대차 분쟁조정위원회에 접수되는 분쟁 유형도 달라진 것으로 나타났다. 복잡한 법이 급작스럽게 시행되면서 시장의 혼란이 더해가는 상황 속 분쟁 신청은 늘어나고 있지만 조정 과정 역시 순탄치만은 상황이다. 임대차 분쟁과 관련한 사회 갈등이 깊어지면서 시급한 개선을 요구하는 목소리 또한 계속해서 높아지고 있다.

25일 조수진 국민의힘 의원이 대한법률구조공단으로부터 제출받은 자료를 바탕으로 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 시행 이전(2017년6월~2020년7월)과 이후의 분쟁 유형을 분석한 결과 ‘계약갱신’(4%→5.5%)과 ‘계약이행·해석’(6%→8.9%)에 대한 분쟁 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 특히 올해 접수된 ‘계약갱신·종료’ 관련 분쟁의 59%가 임대차 3법 시행 이후(8~10월)에 발생했다.

접수된 분쟁 건수의 월별 평균치를 임대차 3법 시행 이전과 이후로 비교해보면 ‘계약갱신·종료’ 관련이 6.9건에서 17.7건으로 급증했다. 차임·보증금 증감 관련 분쟁 또한 월평균 0.9건에서 5.7건으로 늘어났다. 이들 문제의 경우 대체로 임대인과 임차인이 협의를 통해 해결하는 분쟁 유형이었다. 협의를 보지 못하더라도 법적 분쟁보다는 다른 전셋집으로 이사하는 등의 대안을 모색하는 경우가 많았다.

반면 분쟁의 주요 유형을 차지하던 주택·보증금반환 관련 분쟁은 월평균 121.9건에서 105.7건으로 감소했다. 이는 계약갱신청구권의 효력보다는 전세수요 증가로 임대인들이 다른 세입자를 구하는 데 어려움이 없어 보증금 반환에 문제가 발생하지 않는 결과로 풀이된다.

한편 임대차 계약과 관련해 분쟁 신청 건수는 매년 꾸준히 늘고 있지만 ‘조정개시율‘과 ‘조정 신청 후 화해 및 조정 성립율’은 오히려 하락하는 상황이다. 올해 10월까지의 조정개시율은 23.2%로 지난해(33.1%) 대비 10%포인트 가까이 내렸다. 조정신청 후 화해 및 조정성립비율 또한 같은 기간 33.5%에서 31.1%로 계속해서 하락하고 있다.

이는 갑작스러운 제도 시행 부작용으로 임대인-임차인 갈등의 정도가 심해지고 있음을 반증한다. 실제로 임대차 3법 시행 이후 법을 둘러싼 시장의 혼란은 심화하고 있다. 복잡한 데다 명확하지 않은 법 규정을 두고 임대인·임차인 등 시장은 물론 국토부와 지방자치단체 등 정부 당국에서도 각기 다른 해석을 내놓는 상황이다.

상황이 이렇다 보니 각종 ‘특약’ 또한 난무하고 있다. 앞서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 본인의 의왕 아파트를 매도하던 와중 기존 세입자가 임대차 계약갱신을 청구하겠다고 하자 ‘위로금’을 주고 퇴거시켰다. 계약갱신청구권과 전·월세 상한제의 본격 시행 이후 집주인이 세입자에 위로금을 주는 것이 관행처럼 자리 잡고 있다는 이야기가 나왔지만 공식적인 사례로는 홍 부총리가 처음이다.

전문가들은 이 같은 문제들을 해결하기 위해 임대차 분쟁조정위원회의 기능을 확충할 필요가 있다고 제언하고 있다. 김현아 국민의힘 비상대책위원은 “분쟁조정위원회의 결정에 재판상 화해의 효력까지 부여해 법적 강제력을 확보해야 한다”며 “이를 통해 분쟁해결 시간을 최소화하고 피해당사자가 제도적 도움을 받을 수 있도록 해야 한다”고 주장했다. 이어 “중장기적으로는 분쟁조정위원회를 ‘대체적 분쟁조정기구(ADR)’로 그 위상과 역할을 확대해야 할 필요가 있다”고 덧붙였다.

이외에도 대한법률구조공단·한국감정원·지방자치단체에 전·월세 분쟁에 대한 상담 기능 인력을 배치, 운영해 전·월세 문제를 파악, 관리할 수 있도록 하고 관련 부처 인원과 학계·실무전문가 그룹으로 구성된 ‘임대차3법 보완특별위원회’를 구성해 전세매물 감소와 임차-임대인 갈등 등 임대차 3법으로 인해 발생하는 문제의 실질적인 해법을 모색할 것을 제안했다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com