[11·19 전세대책]"아파트 공급은? 숙박시설 전환이 도움될까?" 답변은[Q&A]

자료사진 /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 김유리 기자] 정부가 전세난 확산을 막기 위해 향후 2년간 다세대주택, 호텔 등을 활용한 공공임대 11만4100가구를 공급한다. 내년부터 중산층 가구도 거주할 수 있는 중형 공공임대도 조성된다. 2025년까지 6만3000가구를 확충하고 이후 매년 2만가구씩 공급한다는 방침이다.

국토교통부와 기획재정부, 서울시는 19일 정부서울청사에서 이같은 내용을 골자로 한 '서민·중산층 주거안정 지원 방안'을 발표했다.

다음은 국토교통부에서 정리한 문답 주요내용이다.

▲전세난으로 인해 매매수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지고 있는데, 매매시장 안정대책은.

=내년 6월 양도소득세 중과세율 인상 유예기간이 종료되고, 종부세 과세기준일(6월1일)도 도래하면서 내년 상반기 다주택자의 매도물량이 출회될 것으로 전망한다. 이번 금융위원회에서 금융리스크 대응을 위해 발표한 '신용대출 등 가계부채 관리방안(고소득·고액 신용대출 차주 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용,1억원 이상 신용대출 차주 1년 내 주택구입 시 대출 회수)'으로 시중 유동성 유입도 감소하게 되면 매매시장 안정에 기여할 것이다.

▲그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 2021~2022년 공급이 부족하다고 하는 이유는.

=최근 3년간(2017~2019년) 입주실적은 역대 최고 수준이다. 올해 입주 물량도 예년 수준을 크게 상회한다. 다만 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 예년(2010~2019년) 대비 소폭 감소할 전망이다. 이런 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세시장 불안 상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대 방안을 마련한 것이다. 이번 대책을 통해 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망한다.

▲이번 대책의 기대 효과는. 언제 전세시장이 안정될 것으로 보나.

=이번 대책으로 예년 수준 이상의 공급이 가능하고 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망돼 전세시장 안정에 기여할 것으로 생각한다. 특히 2020년 12월부터 이번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당부분 해소될 수 있을 것으로 판단한다. 이번 대책으로 전세 공급이 증가하면 이에 따른 연쇄적 전세 이동이 발생해 전세매물이 증가하고 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착돼 갈 것으로 기대한다.

▲이번 대책에 부산, 김포 등 과열 지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인가. 언제 하게 되나.

=현재 지방 광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회(주정심) 등 절차가 마무리되면 조만간에 지정 여부를 발표할 계획이다. 부산시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구시 수성구, 경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 외)를 조정대상지역으로 지정하는 안이다.

▲계약갱신청구권 등 임대차 3법 시행이 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 정책 아닌가.

=최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있다. 이런 시장 상황에 대해 송구스럽게 생각한다. 다만 최근의 시장 상황을 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에는 동의하기 어렵다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 신규 수요는 함께 줄어드는 축소 균형의 과도기적 과정에서 일부 영향이 있을 수 있으나 역대 최저 수준 저금리, 가구분화로 인한 임차수요 증가, 상위 입지로의 이동수요 등이 복합적으로 전세수요를 늘리고 있다는 점을 종합적으로 고려해 시장상황을 평가할 필요가 있다. 계약갱신청구권이 정착되면 임차인의 안심 거주기간이 늘어나고 내 집 마련 준비기간 확보 등 임차인의 주거상향 여건이 개선될 것이라는 점을 말씀드린다.

▲임대차 3법 도입으로 전·월세 시장이 혼란이다. 제도개선을 고려하고 있나.

=제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황으로 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되고 기존 임차인들의 거주 기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과도 여러 지표를 통해 확인되고 있다.

▲2021~2022년에 11만4000가구를 전세형으로 공급하는 것이 현실성 있는 숫자인가.

=공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이다. 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업이다. 신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로써 물량 확보가 가능할 것으로 판단한다.

▲내년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 되는데, 당장의 전세시장 안정에는 효과가 없는 것 아닌가.

=신축 주택을 추가 공급하는 것 이외에도 현재 건설 중이거나 건설 예정인 주택을 매입하거나 저리 대출을 지원해 전세형으로 공급하는 방안을 추진 중이다. (공공 전세주택 내년 상반기 서울 500가구, 신축 매입약정 3000가구) 올 12월부터 5000가구에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급하므로 단기적으로 전세공급 물량이 증가해 전세시장 안정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단한다.

▲아파트를 중심으로 전셋값이 상승하는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대책은 없다.

=2021~2022년의 경우 과거 택지 미지정 및 2016년 정비사업 인허가 축소로 아파트 준공물량이 일시적으로 감소할 예정이다. 공사 기간(2년 반~3년) 등을 고려할 때 아파트 준공 물량을 단기에 확대하기는 쉽지 않다. 이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중적으로 공급해 아파트 전세 수요를 분산시키려는 것이다.

▲3개월 이상 공실 상태인 공공임대가 많은데, 그간 공공임대 운영·관리에 문제가 있었던 것 아닌가.

=입주자격 완화, 시설개선 및 그린 리모델링 등을 통해 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 노력하고 있다. 통상 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 체계적으로 관리해 왔으나, 단기적 수급불안이 우려되는 등 전·월세 시장 상황을 감안, 가급적 많은 주택이 공급될 수 있도록 3개월 이상 공가를 활용하는 것이다. 기존 주택에 대한 공공임대 유형통합을 추진함에 따라 칸막이로 구분돼 있던 공급기준이 하나로 통합돼 수급 미스매치를 해소하는데 기여할 것으로 전망한다.

▲공가는 대부분 좁거나 노후하거나 입지가 열악한 곳일 텐데 소득·자산 요건을 배제한다고 해서 수요가 있을까.

=소득·자산과 관계없이 전국 무주택 임차 가구는 약 789만가구로 추정돼 수요는 충분한 것으로 판단한다. 최근 1인 가구의 급격한 증가 등으로 소형주택에도 수요가 있을 것으로 전망된다.

▲숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것으로 보나.

=최근의 가구 수 증가는 주로 1~2인 가구 중심으로 숙박시설 전환은 소규모 가구가 겪는 전세난에 이바지할 것으로 판단한다. 특히 숙박시설은 주로 도심 내 위치해 입지가 우수하고 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다는 장점이 있다.

▲비주택 공실 리모델링 사업의 대상은.

=준공 운영 중인 상가·오피스·숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도 전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않다.

▲분양가상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닌가.

=분양가상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 과도한 이익이 발생해 투기 수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다. 공공성 기여도를 높인 공공 재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이다.

▲질 좋은 평생 주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은.

=60~85㎡(전용면적)의 중형주택을 새로 도입함에 따른 재정 추가 소요액은 내년 약 110억원(출자 약 50억원)이다. 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 2025년에는 약 7300억원(출자 약 3600억원)이 소요될 전망이다.

▲중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하나.

=중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며 일정 수준 소득 요건 상향을 통해 일부 중산층도 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것이다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr