[하반기부동산]③"내집마련 3기신도시 유리..되든 안되든 수도권 청약"

"대출·가점장벽 탓 청년층 서울진입 불리"..관망세 주장도
"지분적립형 주택 청년층 기회" vs "10년형 아니면 이점 없어"

[편집자주]정부가 주택시장 안정과 수도권 주택공급을 위해 6·17 및 7·10부동산대책, 8·4공급대책, 임대차3법 등을 발표했다. 수요억제만 고집하다 주택공급으로 선회했다는 점에선 긍정적인 평가가 나오지만 신규 공급물량이 적다는 것은 아쉬운 점으로 꼽힌다. 여기에 집주인과 세입자의 불만을 사고 있는 전월세상한제와 계약갱신청구권도 부동산시장의 불안 요소이다. <뉴스1>은 전문가 10인을 통해 하반기 다양한 부동산 이슈에 대한 방향성을 정리했다.

(서울=뉴스1) 김희준 기자 = 부동산 전문가들은 하반기 무주택자의 내집마련 지역으로 서울보다 3기 신도시 청약 등을 통한 서울 외곽 공급주택 공략이 유리하다고 전망했다, 무주택자는 되든 안되든 무조건 수도권 청약을 시도해야한다는 조언도 나온다.

◇"가점 높은 서울, 20~30대 청년층 내집마련 힘들어"

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "서울 청약시장은 가점 제한 탓에 20~30대 청년층에겐 불리한 상황"이라며 "서울의 인구집중 현상이 강해졌기 때문에 공급이 늘어도 경쟁이 치열할 수밖에 없다"고 분석했다.

대출규제가 여전히 서울 무주택자의 내집마련에 영향을 준다는 지적도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "투기과열지구 6억원 이하 주택엔 주택담보대출비율(LTV) 완화 등 보완책이 발표됐지만 서울내 6억원 이하 아파트가 적어 집값이 싼 지역의 수요집중과 가격상승을 지지해주는 격이 됐다"고 했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "무주택자에게 LTV를 10% 포인트(p) 완화했지만 여전히 서울 내 선호지역, 투자지역 아파트 가격은 진입장벽이 너무 높다"고 말했다.

전문가들은 3기 신도시가 포진한 인천과 경기를 내 집 마련을 위해 필수적으로 공략할 것을 주문했다. 30만가구 등 공급 호재가 많기 때문이다.

임미화 전주대 교수는 "서울은 현실적으로 재건축이 불가능하지만 경기권의 조정지역을 포함해 3기 신도시는 청약 활용이 현실적"이라고 내다봤다. 송인호 KDI 부장은 "무주택자가 내 집 마련을 하기 위해선 수도권 중 경기, 인천에 되든 안되든 무조건 청약을 넣어야 한다"고 강조했다.

내 집 마련의 유력 후보군으로 손꼽히는 3기 신도시는 무주택 서민을 타깃으로 서울 도심까지 30분대 출퇴근이 가능하고 국·공립 유치원을 100% 공급하는 자족도시다. 기존택지보다 기업용지를 2배 이상 늘려 직주근접을 장려하고 주변시세보다 낮은 가격으로 공급해 무주택자의 부담을 덜어준다.

국토교통부는 Δ남양주 왕숙 Δ하남 교산 Δ인천 계양 Δ부천 대장 Δ고양 창릉 Δ안산 장상 등 대규모 공급지구를 중심으로 지구계획을 수립해 내년 말부터 입주자를 모집할 예정이다.

◇3기신도시 사전분양·분양가상한제 적용 공급주택 공략해야

김규정 연구소장도 내집마련 전략으로 "가장 먼저 3기신도시 사전분양과 분양가상한제 공급주택부터 집중 공략할 필요가 있다"고 조언했다. 윤지해 부동산114 연구원은 "청약 가점이 높고, 생애최초 등 특별공급 대상이라면 정부에서 앞으로 나올 대규모 물량(사전청약 포함)을 노려야 한다"며 "가점이 낮고 특별공급 대상이 아니라면 기존 주택시장 내에서 상대적으로 저평가된 물건을 노려야 한다"고 제안했다.

다만 이창무 한양대 교수는 "하반기 주택구매는 실수요자라고 하더라도 조금 관망해야 한다"며 신중론을 제시했다. 코로나19 등 여러 가지 변수가 많은 상황에서 장기적인 안목이 필요하다는 설명이다.

한편 서울시가 제안한 지분적립형 주택은 대부분의 전문가가 청년층에 유리한 제도라고 입을 모았다. 지분적립형 분양주택은 신혼부부, 30~40대 무주택 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 새롭게 개발한 분양주택 모델로 분양가의 20~40%를 내고 20~30년간 나머지 지분을 추가로 취득해 내 집을 마련하는 새로운 공공분양 제도다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지분적립형 주택은 수십년 간 분납이 가능하고, 분양전환가가 확정돼 10년 분양전환 공공임대의 분양전환가 책정 논란 등에서도 자유로울 수 있다"고 분석했다. 안명숙 우리은행 부장은 "초기 목돈이 부족한 무주택자들에게 도움이 되도록 초기 진입 장벽을 낮춘다면 은행 대출로 매입하는 것보다 효과 발휘할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

그러나 심교언 건국대 교수는 "지분적립형 주택은 틈새시장이라 시장 전반에 영향을 미치진 못할 것"이라며 "전매제한 기간을 10년으로 할 경우엔 20년보다는 인기가 있을 것"이라고 분석했다.

h9913@news1.kr