"HUG 분양가 규제에 상한제까지"..분양지연 단지 속출할 듯(종합)

[아시아경제 김유리 기자, 임온유 기자] 민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격 시행되면서 서울시내 주택공급의 70~80%를 차지하고 있는 재개발ㆍ재건축 분양 시장이 불확실성에 빠져들고 있다.

국토부는 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하고 있는 가격보다 일반분양가가 5~10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다. 정부가 연 2차례 고시하는 기본형건축비(3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)와 택지비, 가산비용으로만 분양가를 책정해야 하기 때문이다. 전문가들은 과도한 분양가 통제로 논란이 이어진 HUG보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 공급 위축 우려가 더욱 심화될 것으로 보고 있다. '헐값 분양가'를 울며 겨자먹기로 받아들인 단지들의 상한제 회피를 위한 '밀어내기' 분양이 마무리되고 나면 더 큰 공급 위축이 올 것이란 전망이다.

◆원베일리ㆍ둔촌주공 '일단 신청'…후분양 여지 남겨

28일 업계에 따르면 분양가상한제 시행 전 분양이 점쳐졌던 서울 강남권 대형단지들은 '일단 신청'으로 선분양 여지를 남긴 후 후분양 가능성을 열어 놓을 계획이어서 분양 일정을 확정하지 못한 상태다. 강동구 둔촌동 주공아파트는 유예기간 마감 전날인 27일 입주자모집공고 승인신청서를 냈다. 서초구 신반포3차ㆍ경남 재건축(래미안원베일리)도 28일 신청서를 접수할 예정이다. 　

래미안원베일리 조합은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 유효 기간인 2개월 내 HUG 통보 분양가와 분양가상한제 적용 분양가 중 더 손해가 적은 최종 분양 방식을 결정하기로 했다. HUG는 앞서 이 단지 일반분양가로 3.3㎡당 평균 4891만원을 통보했다. 이는 조합원 분양가(5560만원)에도 크게 모자라는 수준이어서 조합 내 반발이 심했다. 조합 관계자는 "4891만원은 3년 전 서초우성1차 분양 당시 가격과 유사한 수준으로 조합원들 역시 후분양을 원하고 있다"며 "10번 이상 의뢰해 분양가상한제 시뮬레이션을 해본 결과 5200만~6000만원이 나왔다. 보수적으로 잡아도 5200만원이라는 얘기지만 정부발 분양가상한제 가격이 어떻게 나올지 알 수 없어 상황을 따져볼 계획"이라고 말했다.

1만2031가구 규모 둔촌주공은 HUG로부터 3.3㎡당 일반분양가 2978만원에 보증서를 받았다. 이 역시 조합 예상액(3550만원) 대비 크게 낮은 수준이다. 조합 내 비상대책위원회(둔촌주공조합원모임)는 분양가상한제를 적용받더라도 현재 분양가보다 더 높게 책정이 가능하다고 반발하고 있다. 조합 관계자는 "강동구청에 신청한 분양가상한제 택지비 감정평가도 진행 중"이라며 "이를 바탕으로 9월5일 분양가 비교 선택 총회를 실시할 예정"이라고 말했다.

◆"상한제 본격 적용 후엔 공급위축 우려 더욱 심화될 것"

업계는 상한제 시행에 따른 공급 위축이 불가피할 것으로 우려하고 있다. 부동산114에 따르면 서울지역 신규분양 물량은 다음달 2만488가구에서 9월 2548가구로 쪼그라들 것으로 조사됐다. 가을 성수기로 불리는 10월(4231가구)과 11월(2904가구), 12월(1760가구) 역시 분양물량이 많지 않다. 일반분양가가 낮아지면 재개발ㆍ재건축 조합의 수익성이 악화돼 사업을 미루는 단지들이 늘고 있기 때문이라는 것이 업계의 분석이다.

분양가상한제 적용 전 막차 마저 타지 못하는 단지들은 후분양 선택도 불사한다는 입장이다. 서초구 반포동 신반포15차(래미안원펜타스) 재건축은 시공사를 대우건설에서 삼성물산으로 변경하는 과정에서 대우건설과의 법적 다툼이 진행되고 있어 분양가상한제를 피하기 어려울 것으로 보인다. 한 주민은 "가뜩이나 강남권 분양가가 HUG 가격 통제로 시세에 턱없이 못 미치는데 여기서 분양가를 더 낮추면 일반분양자만 떼돈을 버는 셈"이라며 "차라리 분양을 늦추는게 낫다"고 주장했다.

이외에 송파구 신천동 미성ㆍ크로바 재건축과 진주아파트 재건축 조합도 일찌감치 후분양 방침을 확정한 것으로 알려졌다. 미성ㆍ크로바 조합 관계자는 "현재 철거 마무리 단계로 미성ㆍ크로바 조합은 선분양을 논의한 적이 없다"고 말했다. 상가 세입자와의 갈등으로 이주와 철거가 지연된 서울 서초구 방배동 방배6구역(아크로 브릿지)도 분양이 연기되면서 분양가 상한제를 피하지 못할 것으로 보인다. 대림산업 관계자는 "방배6구역의 경우 연내 분양 계획에서 빠진 상태"라고 말했다.

정비사업 관계자는 "분양가상한제가 시행되고 수도권 분양권 전매 제한까지 강화되면 각 조합의 사업 진행 속도가 늦어질 수 있다"며 "정비사업을 통한 공급이 대부분인 서울 등 주요지역에서 공급 축소 우려를 키우는 요인이 될 것"이라고 말했다. 실제로 지난 2007년 민간택지 분양가 상한제가 도입된 이후 서울에서는 2년간 공급 절벽 현상이 나타났었다. 2007년 5만가구에 달한 서울 인허가 물량은 2008년에는 2만1900가구, 2009년 2만6600가구 수준으로 급감했다. 업계 관계자는 "금융비용 부담 때문에 분양이 임박한 단지는 사업을 마냥 미루지 못하지만 초ㆍ중기 단계 정비사업은 속도 조절에 나설 수 있다"며 "시차를 고려하면 1~2년 후 공급 감소가 현실화할 수 있다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr