"용산정비창, 중심상업지구 지정..용적률 1000%로 높여라"

용산, 중소형 중심 3만 가구로 공급 확대를
획기적 도심고밀도 개발..파격가 공급 가능
2·3기 신도시 속도 높이고 교통망 조기확충
재건축 규제 합리적 완화..공공-민간 '윈윈'

서울 용산 정비창 일대의 모습(위쪽)과 ‘리틀 도쿄’로 불리는 모리타워가 있는 도쿄 롯본기 힐즈. [연합·게티이미지]

이르면 다음주 발표될 부동산 공급대책을 두고 용적률 상향 등을 포함한 도심 고밀도 개발, 재건축·재개발 규제 완화 등 가용한 모든 방법을 동원한 다양한 전망이 나오고 있다.

건설·부동산 업계에서는 용산정비창을 ‘중심상업지역’으로 지정해 공급 가구를 3만가구까지 확대해야 한다는 제언이 나왔다. 대중교통 인프라 조기 확충과 동시에 주차장 면적을 줄이고 1인가구와 청년층을 위한 중소형 중심의 주택을 통해 3만가구를 공급하면 집값 상승을 억제할 수 있다는 분석이다.

이와 함께 공공 재건축 등을 통해 용적률을 상향해 시세 대비 낮은 수준으로 공급하고, 기존 2·3기 신도시의 개발 속도를 높이면서 교통망을 조기 개통해야 한다는 의견도 제시됐다.

▶용산 정비창, 3만 가구까지 파격적 확대해야…초소형 면적 중심 환경-청년 계획도시=일본 도쿄 도시 재개발의 대표적인 성공사례로 평가받는 롯폰기 힐스 같은 고밀 개발을 허용하면 청년들을 위한 중소형 주택들을 중심으로 3만 가구가 들어설 수 있을 것으로 전망된다.

익명을 요구한 건설업계 원로 A 씨는 “일본 롯폰기처럼 계획도시를 만들어 전용면적 15~18㎡ 정도의 작은 아파트 중심으로 대량 공급하면 집값을 잡을 수 있다”면서 “지하철을 주로 활용하고, 3가구 중 하나 정도로 주차장을 줄여 차가 없는 공간을 만들면 환경에도 좋다”고 강조했다.

업계 전문가들도 교통 인프라를 동반한 고밀 개발이 필요하다는 의견을 내놓고 있다. 유정훈 아주대 교통시스템공학과 교수는 “서울은 고밀 개발이 필요하며 이를 위해 합당한 교통 인프라가 함께 들어가야 한다”면서 “용산의 경우 지하철 신분당선 연장이 조기 개통하는 등 교통망을 재빨리 확충해야 한다”고 밝혔다.

유 교수는 특히 “고밀 개발을 할 경우 대중 교통 이용을 유도하기 위해 주차장 규모를 줄여 차 이용을 억제해야 한다”고 덧붙였다.

서울시 통계에 따르면 2018년 기준 서울 내 상업지역 25.9㎢ 중 중심상업지역은 1.5%(0.4㎢)에 불과해, 중심상업지역을 확대해야 한다는 의견이 꾸준히 제기돼 왔다.

중심상업지역의 경우 국토법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이 허용한 용적률은 최대 1500%이며, 서울시 조례상으로는 최대 1000%까지 가능하다.

국토부 관계자는 “개발제한구역(그린벨트)을 보존하기로 하면서 도심 고밀 개발 방안도 검토하고 있다”면서 “중심상업지역 지정 권한을 가진 서울시가 적극적으로 나서고 국토부도 승인할 경우 중심상업지역 지정도 가능할 것”이라고 밝혔다.

▶획기적인 도심고밀도 개발 “파격적 가격에 공급 가능”= 최근 정부 내부에서 검토가 활발해지고 있는 도심 고밀도 개발과 관련해서도 건설업계와 부동산 전문가들은 “보다 파격적이고, 획기적인 방안이 나와야 한다”고 입을 모은다.

박재홍 대한주택건설협회장은 “건물이 위로 올라간 만큼 땅값이 떨어지고 그만큼 집값 하락과 공급 효과도 더 누릴 수 있다”며 “공공성 요건을 충족할 경우 용도지역별로 현재 기준 대비 각 100% 이상 용적률을 더 주는 방향으로 재정립돼야 한다”고 제안했다.

또 다른 건설업계 고위 관계자도 “대지면적 1만㎡(약 3000평)에서 용적률을 1000%까지 올리면 가용면적이 10만㎡까지 늘어나는 셈”이라며 “기존의 용적률 내에서는 공급자의 이익 확보가 가능하도록 자율성을 보장해주면, 추가된 용적률은 임대주택 또는 시세보다 현저히 낮은 파격적 가격으로 공급이 가능하다”고 설명했다.

현재 서울의 3종 일반주거지역 기준용적률은 250%로, 1980년대 후반과 같은 수준에 머물러 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “미래세대를 위해 공원과 녹지를 확보하면서 주택공급을 늘리기 위해서는 고밀도의 압축적 도시개발이 불가피하다”고 지적했다.

고밀도 개발로 인한 교통 악화에 대해서는 자전거 도로에서 해답을 찾아야 한다는 분석도 나온다. 스페인 세비야의 경우 80㎢에 달하는 자전거 도로망을 구축해 매일 7만7000여명이 이용하고 있다.

▶2·3기 신도시 개발속도 높이고 교통망 확충 서둘러야=신도시의 경우 계획 수립에 오랜 시간이 걸리는 신규 택지 확보 대신 기존 2, 3기 신도시 공급에 초점을 두고 대책을 마련해야 한다는 의견이 많다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “적어도 10년 이상의 장기적인 계획을 갖고 신도시 문제를 해결해나가야 한다”면서 “2, 3기 신도시는 교통망 등 인프라 확충에 집중해야 한다”고 말했다.

신도시의 베드타운화를 막기 위해서는 신도시 내 기업을 유치하는 자족시설 용지 비율을 늘리면서 용적률 상향을 통한 주택 공급 확대가 필요하다는 제언도 나온다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “판교나 분당 같은 자족 도시를 만들기 위해서는 새 일자리가 생길 기업이 들어설 자족용지 확보와 광역교통을 빠르게 개선하는 게 필요하다”면서 “자족용지를 줄여 베드타운으로 전락하기보다는 용적률을 높이는 방식으로 더 많은 주택을 확보해야 한다”고 밝혔다.

▶합리적인 재건축 규제 완화 “공공과 민간이 ‘윈윈’해야”=현재 겹규제에 막혀 있는 재건축·재개발도 공공의 목적을 달성하면서도 민간이 수용할 수 있는 합리적인 수준으로 규제가 개선돼야 한다는 지적이 잇따른다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “정비사업이 민간의 땅에서 사업을 하는 만큼 민간의 이익을 어느 정도 만족시켜 주지 않으면 사업 자체가 불가능하다”면서 “시장이 원하는 입지에 좋은 품질의 주택을 빠르게 공급하기 위해서는 정비사업에 지나치게 부과돼 있는 불합리한 규제를 완화해야한다”고 설명했다.

이와 관련 강남권 재건축의 경우 용적률 인센티브를 파격적으로 주는 대신 초기부터 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)가 참여해 청년과 신혼부부 등의 임대주택 비율을 늘리는 방안이 검토되고 있다. 또한 규제 완화로 사업성을 높이는 대신 일정비율의 임대주택 공급이나 기부채납 등 개발이익 환수에 대한 구체적인 방안을 마련해 정비사업 조합 등 민간의 혼란을 최소화하고 공급이 계속될 수 있는 선순환 구조를 만들어야 한다는 주장도 힘을 얻고 있다.

서울 도심 아파트 층수 규제인 ‘35층 룰’을 허물어야 한다는 주장이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “미국의 대도시들은 도시 중심부일수록 초고층 건물이 많이 입지한다”면서 “서울과 같은 고용 중심지에서 35층 룰을 지켜야 한다고 생각하지 않는다”고 말했다.

양대근·민상식 기자

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