'임대아파트 재건축'으로 겨우 숨통..서울 수요엔 턱없이 부족

노후임대아파트 재건축
서울 임대주택 3만5천가구
5년이내 준공 30년차 도달
SH대치1, 수서1·6 재건축땐
강남권에 1만가구 공급 가능
세입자 이주대책 마련 관건
군용지·시유지·철도기지 등
도심 자투리땅 찾기는 난항

◆ 부동산 공급대책 ◆

정부가 이달 말 발표를 앞둔 주택 공급 대책에 임대주택 용적률을 높여 재건축하는 방안이 포함될 예정이다. 1991년 준공된 강남구 개포동 SH 대치1단지는 1623가구 규모로 용적률을 400%로 높이면 총 5000여 가구의 매머드급 아파트 단지로 재탄생할 전망이다. [이승환 기자]

정부가 노후 임대아파트 재건축을 도심 주택 공급 카드로 꺼낸 것은 서울 안에 가용 유휴용지가 거의 남아 있지 않기 때문이다. 정부는 군용지, 시유지 등을 샅샅이 뒤졌지만 태릉골프장 용지 외에는 수천 가구 단위의 대규모 공급이 가능한 곳을 마땅히 찾기 힘든 상황이다. 구로·신내·방화 등 철도차량기지 이전 방안이 기대를 모았으나 이전 후보지로 거론되는 경기도 지역 주민들의 거센 반발로 이번에도 공급 방안에 포함되지 않을 것으로 파악됐다.

반면 서울시와 서울주택도시공사(SH공사) 등이 보유한 임대아파트는 세입자 이주 대책만 마련되면 언제든지 재건축이 가능해 주택 공급 속도를 높일 수 있다. 부동산 전문가들도 정부가 개발제한구역(그린벨트) 해제나 일반 재건축 규제 완화를 배제한 상황에서 노후 임대주택 재건축이 그나마 수요가 몰리는 도심 내 주택 공급을 늘릴 수 있는 유효한 대안이라고 평가하고 있다.

21일 서울시와 SH공사에 따르면 서울 내 임대주택 가운데 1989년 준공된 노원구 하계5단지 640가구를 시작으로 1990년 1979가구, 1991년 8978가구, 1992년 5720가구, 1993년 5356가구, 1994년 4942가구, 1995년 6791가구 등 3만4406가구가 향후 5년 안에 준공 30년이 도래한다. 서울시 관계자는 "임대주택은 원래 30년을 채우지 않아도 재건축은 가능하지만, 30년이 도래하는 단지 위주로 재건축 공급 계획을 세우고 있다"고 말했다. 주택 공급 확대를 통한 집값 안정이라는 정책 목표를 고려했을 때 가장 관심이 가는 건 강남권 임대주택 재건축이다. 1991년 준공된 개포동 SH대치1단지는 1623가구 규모로 정부 계획대로 용적률을 현재 대비 3배로 끌어올리면 추가로 3000여 가구를 늘려 총 5000여 가구의 매머드급 아파트 단지로 재탄생할 수 있다.

강남권에서는 이 밖에도 수서동 SH수서1단지(임대 2200가구·1992년 준공), SH수서6단지(임대 1500가구·1993년 준공) 등 임대주택이 조만간 준공 30년을 맞이한다. 3개 단지를 모두 준주거용도로 전환해 용적률을 400%까지 적용해 재건축한다고 가정하면 집값 상승의 근원지인 서울 강남구에서만 1만가구의 추가 공급이 가능하다는 계산이 나온다. 송파구와 서초구에도 각각 5795가구, 1929가구의 영구·국민·공공 임대아파트가 존재한다. 서울 공공 임대아파트 1호인 하계5단지(1989년 입주)는 이미 지난해 준공 30년을 맞이했다. SH공사는 지난해 4월 조직 개편을 하면서 '공공주택재건축추진단'을 별도 조직으로 만들어 하계5단지를 노후 임대아파트 재건축 시범사업으로 추진하고 있다. 1990년 준공된 노원구 중계1단지(882가구)와 도봉구 번동 1단지(1766가구) 등도 올해로 준공 30년을 맞으면서 재건축이 필요한 단지로 손꼽힌다.

정부는 임대아파트 재건축 일부는 공공분양해 소셜믹스를 추구하고 상업·문화시설로 복합 개발해 지역의 명소가 될 수 있도록 만들 계획이다.

관건은 세입자 이주 대책 마련이다. 임대주택이 몰려 있는 강서·노원·강남 지역에서는 지역별로 2~3년 사이 수천 가구의 세입자 이주 공간이 필요하기 때문이다. SH공사 관계자는 "순환 재건축 방식을 활용해 이주 수요를 최대한 분산할 계획"이라고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "임대주택 용적률을 높여 주택 공급을 확대할 필요가 있지만 현재 세입자의 거주 방안 대책 등이 우선돼야 하는 만큼 너무 속도를 내면 갈등이 유발될 수 있다"면서 "민간 재건축·재개발을 활성화해 주택 공급을 늘리는 방안도 함께 검토해야 한다"고 말했다.

정부가 이달 말 발표할 예정인 주택 공급 확대 방안에는 노후 임대아파트 재건축 외에 △태릉골프장 등 유휴용지를 활용해 1만~2만가구 △3기 신도시 용적률을 220%로 상향해 3만~5만가구 △공공 재개발 및 공공 재건축 활성화를 통해 4만가구 이상의 주택을 추가 공급하는 방안이 담길 예정이다.

[최재원 기자]

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