'양도세 100% 감면', 임대사업자 단 1명도 못받는다

[광주=뉴시스] 박미소 기자 = 정부의 6·17 부동산 대책에 대한 후속 조치 방안 발표를 하루 앞둔 9일 오후 경기 광주시 남한산성에서 서울 아파트 단지의 모습이 보이고 있다. 2020.07.09. misocamera@newsis.com

정부가 4년·8년 임대사업자 제도를 폐지키로 하면서 기존 사업자는 임대의무기간을 채우면 세금혜택을 유지해 주기로 했지만 논란이 계속될 전망이다.

박근혜 정부 시절 임대기간 10년을 채우면 양도세 100% 감면 등 파격적인 혜택을 주기로 약속한 게 문제다. 정부는 임대주택으로 등록된 아파트의 경우 임대기간 8년을 채우면 자동으로 임대사업자 등록말소를 시킬 예정인데 이렇게 되면 애초 약속한 양도세 '0' 혜택은 2년을 못채워 단 1명도 누릴 수 없게 되기 때문이다.

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김현미 장관 '신뢰보호' 약속 못 지키나.. 기재부-국토부 '고심중'

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김현미 장관은 14일 한 라디오 프로그램에 출연해 "4년이나 8년 계약기간을 설정하고 임대기간을 지키면서 임대상한제(5% 인상)를 잘 지킨 집주인에 대해서는 신뢰보호 차원에서 원래 약속한 잔여 의무 임대기간 동안 세제혜택을 유지하기로 했다"고 강조했다.

정부는 7·10 부동산 대책에서 임대의무 기간 4년·8년의 임대사업자 제도를 폐지하고 신규 등록시 10년 장기임대만 허용키로 한 바 있다. 기존 임대사업자는 임대의무 기간이 끝날 때까지는 양도세 중과나 종부세 합산과세를 하지 않고 혜택을 계속 준다는 게 김 장관의 해명이다.

하지만 약속한 혜택을 받을 수 있을지는 아직 불분명하다. 매년 내야 하는 종부세는 임대기간이 유지되는 동안 합산 과세하지 않기 때문에 논란이 되지 않는다. 문제는 임대등록 주택을 매각할 때 발생하는 양도세를 어떻게 할 것인지 정부가 명확하게 '교통정리'를 하지 못하고 있다는 점이다.

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박근혜 정부 '파격혜택'..10년 유지하면 양도세 100%감면·70% 공제

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2014년 1월과 2015년 12월에 신설된 파격적인 혜택이 이에 해당한다. 정부는 임대기간 8년과 10년을 채우면 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 각각 50%, 70% 적용하는 제도를 지난 2014년 1월 신설했다. 시세와 상관없이 85㎡ 이하 국민주택을 임대주택으로 등록하면 된다. 2014년 신설된 만큼 10년 후인 2024년까지 임대료 상한 의무를 다할 경우 양도차익의 70%를 공제받을 수 있다.

2015년 12월엔 더 파격적인 혜택이 나왔다. 역시 시세와 상관없이 85㎡ 이하 주택을 취득 후 3개월 안에 임대주택으로 등록한 뒤 10년간 임대료 상한의무를 다 하면 양도세가 100% 감면(단 농어촌특별세 20%는 별도부과)된다. 2015년 시행된 만큼 2025년이 되면 이 혜택을 볼 수 있게 되는 셈이다.

이런 와중에 정부가 4년, 8년 임대사업자 제도를 폐지키로 하면서 상황이 꼬였다. 만약 2014년 임대사업자로 등록한 사람이라면 2022년까지만 임대사업을 할 수 있다. 이 사람은 2년만 지나면 70% 장특공제 혜택을 볼 수 있지만 자동으로 폐업을 할 수 밖에 없다. 2015년 등록한 사람은 10년이 지난 2025년부터 양도세 100% 혜택을 볼 수 있으나 역시 2023년까지만 지위가 유지된다.

김종필 세무사는 "공시가격 6억원 이상 임대주택은 종부세 혜택을 못 보는데 일부 사업자는 양도세 혜택을 노리고 6억원 이상 아파트를 등록한 사례도 있다"며 "이 사람들에게 애초 약속한 양도세 혜택을 주기 않는다면 신뢰보호 차원에서 문제가 될 수 있을 것 같다"고 말했다.

기획재정부와 국토교통부는 아직 결론을 못 내리고 있다. 8년 임대사업자로 등록한 사람이 10년간 임대기간을 유지해 양도세 혜택을 보려 했다는 것을 객관적으로 증명하기 어렵기 때문이다. 양도세 혜택을 주려고 8년을 채운 아파트 임대사업자에게 2년을 더 유예해 주는 것도 제도 개선 취지상 맞지 않다.

하지만 정부가 양도세 100% 감면 혜택을 내세워 등록임대 사업을 활성화 시켰는데 단 1명도 이 혜택을 보지 못한다면 신뢰보호 차원에서는 문제가 된다. 사실상 소급 적용을 해도, 적용하지 않아도 논란이 될 여지가 있다. 정부 관계자는 "10년을 못 채운 임대사업자 양도세 혜택을 어떻게 할 것인지 아직 관계부처간 협의를 진행 중으로 결론을 내지 않았다"며 "이르면 다음주 주중 구체적인 방안을 제시할 수 있을 것"이라고 말했다.

한편 임대사업자 제도 개편에 따라 지난 5월말 기준 38만7000가구의 등록 임대 주택이 자동으로 말소된다. 올 연말까지는 48만가구가 임대주택 지위를 잃게 된다. 올해까지는 대부분 4년 단기임대 주택 위주로 자동으로 등록 말소가 된다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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