[똑똑한 부동산] "분양신청 기간을 놓쳤어요"

김예림 변호사의 부동산 법률 상식
조합원, 분양신청 못할 시 현금 청산 대상
통상 개발이익보다 낮은 감정가 받아야해
조합 재량 가능.."신청 기간 무조건 따져봐야"

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 최근 6·17 대책으로 투기과열지구 내의 수도권 재건축 아파트의 경우 분양신청 전까지 2년 이상 거주하지 않으면 분양신청을 할 수 없게 됐다. 개인의 재산권과 거주이전의 자유를 심각하게 침해하는 조치라는 점에서 반발이 거세다. 그렇다면 재개발·재건축 사업에서 ‘분양신청’은 왜 중요할까?

쉽게 말해 분양신청을 하지 않으면 조합원 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 이때 분양신청을 하지 못한 주택 등의 소유자는 ‘현금청산자’가 된다. 현금청산자가 되면 가지고 있던 주택 등을 조합에 팔고 이주해야 한다. 이때 매매대금은 감정평가로 정해진다.

문제는 이렇게 정해진 매매대금이 현금청산자 입장에서는 턱 없이 낮게만 느껴진다는 점이다. 수많은 현금청산자들을 만나봤지만, 조합에서 통보한 매매대금에 만족한 사례는 단 한번도 없었다. 그만큼 매매대금이 적게 책정된다는 것인데, 이는 재개발·재건축 사업으로 구역 내 주택 등의 가치는 나날이 급등하는 반면 이러한 개발이익을 온전히 감정평가시에 반영할 수 없기 때문에 생겨나는 일이다.

특히 재개발 사업의 경우에는 개발이익을 배제한 채 매매대금을 정하도록 하고 있어 재건축 사업에 비해서도 그 감정평가액이 더욱 낮을 수밖에 없다.

간혹 개인적인 사정으로 기간 내 분양신청을 하지 못하는 경우가 있다. 법률상담을 하러 오는 고객 중에서도 “부모님이 연로하셔서 분양신청기간을 깜빡하셨어요”라거나 “제가 업무가 바빠 분양신청기간을 놓치게 됐어요”라는 고민을 듣기도 한다. 아쉽게도 이 경우에 뾰족한 수는 없다.

서울은마아파트 (사진=이데일리DB)

다만 조합의 과실로 분양신청통지를 받지 못하였거나 조합에서 재량으로 분양신청의 기회를 주는 경우에는 예외적으로 분양신청이 가능할 수도 있다. 따라서 재개발·재건축 사업구역에 주택 등을 소유하고 있다면, 다른 것은 몰라도 이 분양신청기간만큼은 놓치지 않도록 주의해야 한다.

물론 간혹가다 현금청산을 원하는 경우도 물론있다. 사업성이 좋지 못해 조합원 입주권을 받는 것보다 현금청산을 받는 것이 유리하다고 판단되는 때다. 현금 청산을 하는 경우는 앞서 언급한 분양신청을 하지 않는 경우뿐 아니라 조합 정관 등에 정해져 있는 경우 분양계약체결기간에 분양계약을 체결하지 않는 방법이 있다. 그러나 분양계약을 체결하지 않아 현금 청산자가 된 경우에는 조합에서 분양계약체결기간을 정할 때까지 장기간 불안한 지위에 놓여 있어야 하고, 이주비 등의 혜택도 놓칠 수가 있다는 단점이 있다. 차라리 현금청산을 마음 먹었다면 아예 분양신청을 하지 않는 것이 낫다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)