내년까지 토지보상금 '50조'..수도권 자극하나

수도권 3기신도시·철도사업 등
토지보상금 80% 풀려 집값 우려
국토부 "현금 대신 토지로"
원주민에 아파트 유인책 검토

3기 신도시 남양주 왕숙지구 전경. 올 연말부터 수조 원에 달하는 보상금이 풀린다. [매경DB]

올 하반기부터 내년 말까지 전국에서 50조원 가까운 토지보상금이 풀릴 가능성이 제기됐다. 특히 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시가 위치한 수도권 보상금만 40조원에 달한다. 만일 이 보상금이 모두 시중에 풀리면 유동성에 불을 지펴 서울과 수도권 집값을 자극할 것으로 우려된다. 다만 국토교통부는 3기 신도시 등 보상금을 받는 현지 주민들과 지속적으로 협의하며 대토보상(현금이 아닌 토지로 보상하는 것) 비율을 절반 이상으로 높일 예정이라 시중에 풀리는 자금이 적을 수도 있다.

29일 토지 보상 및 부동산 개발정보 플랫폼 지존에 따르면 올 하반기부터 내년 말까지 전국에서 토지보상금 49조2125억원이 풀릴 전망이다. 이 중 3기 신도시 공공주택지구·도시개발지구 등 117곳에서 토지보상금 45조7125억원이 지급된다. 또 도로·철도 등 사회간접자본(SOC)에 대한 토지보상금은 1조5000억원, 민간공원 특례사업에서는 2조원 넘는 토지보상금이 풀리는 것으로 집계됐다. 특히 수도권에서만 풀리는 자금 40조5859억원이 문제다. 전체 토지보상금 중 80% 이상이 수도권에 집중된 것은 조사가 시작된 2013년 이후 처음이다. 3기 신도시 토지보상금이 주를 이룬다. 인천 계양테크노밸리(334만9214㎡)가 3기 신도시 중에서 가장 먼저 토지보상을 시작하는데, 이르면 올해 11월부터 1조2000억원 규모 토지보상이 본격화된다. 가장 최근에 지구 지정이 완료된 고양 창릉 공공주택지구에서 풀리는 토지보상금은 6조원 이상으로 추산된다. 다만 아직 감정평가가 이뤄진 상태가 아니어서 정확한 토지보상금 수치는 따져봐야 한다는 의견도 나온다. 이날 한국감정평가사협회는 "감정평가사가 실지조사 등을 통해 감정평가해야 토지보상금을 알 수 있다"며 지존이 제시한 49조2125억원이 정확하지 않다고 반박했다.

막대한 토지보상금이 나올 것으로 예상되면서 서울·경기 등 수도권 부동산 시장도 들썩일 가능성이 제기된다. 내년까지 지급되는 토지보상금(약 50조원)은 앞서 2009년 4대강 사업을 시작하면서 지급한 34조8554억원보다도 큰 규모이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "수십조 원에 달하는 토지보상금이 부동산 시장에 유입될 가능성이 있고, 부동산 가격 상승에 영향을 미칠 요인"이라고 설명했다.

이 같은 우려 탓에 국토부는 3기 신도시 보상금에서 대토보상을 절반 이상으로 높일 계획이다. 대토보상이란 현금 대신 해당 택지개발지구 내 땅을 받는 것이다. 땅을 받아 단독주택을 짓거나 혹은 금융상품인 대토보상리츠에 가입해 5~6% 수익률을 낼 수도 있다. 국토부는 대토보상 범위를 기존 단독주택에서 공동주택(아파트)까지 확대할 예정이다. 가령 고양시 창릉에서 대토를 받는 주민들은 대토 용지를 모아 조합을 결성해 아파트를 건축할 수 있게 되고, 재건축 아파트와 유사하게 일반 분양도 가능하다. 그만큼 이익이 많이 남는 셈이다. 국토부 관계자는 "이 밖에도 대토의 양도소득세 감면 혜택을 종전 15%에서 올해부터 40%까지로 올렸고, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통대책까지 수반되면 3기 신도시 땅값이 자연스레 올라간다. 많은 주민이 대토에 관심을 보이고 있어 무난히 절반 이상은 달성할 것으로 보인다"고 밝혔다.

실제로 2018년 9월부터 토지보상을 시작한 수서지구는 대토 보상률이 66%(보상금액 100 중 66이 대토보상)에 달했고, 성남 복정1은 44%였다. 다만 수서나 성남 복정은 입지가 좋아 소위 '업자'들이 원주민에게 10~20%가량 웃돈을 주고 땅을 산 뒤 대토를 받았다는 이야기도 들린다. 아울러 3기 신도시 중 영농 비율이 높지 않은 하남 교산을 제외하고는 대토 신청이 많지 않을 전망이다. 신태수 지존 대표는 "국토부가 세제 인센티브를 더 파격적으로 줘야 대토 비율을 높이며 막대한 토지보상금이 시중에 풀리는 것을 막을 것"이라고 강조했다.

[나현준 기자]

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