재건축도 임대주택사업도 '올스톱' .. 날벼락 맞는 사람 따로 있다

대치동 은마아파트 전경./서울경제DB

[서울경제] 정부가 의욕적으로 내놓은 ‘6·17 대책’에 대해 전문가 및 시장의 평가는 우호적이지 않다. 풍선효과를 잠재운다는 취지는 이해하지만 ‘이곳저곳’ 내용을 담다 보니 세밀한 분석이 없었다는 비판이 제기되고 있기 때문이다. 서울경제가 전문가들을 대상으로 이번 대책에 대해 조사한 결과 △ 임대차 시장 불안 △공급 절벽 우려 지속 등을 가장 우려했다. 대표적으로 도심 공급의 한 축인 재건축을 막고, 임대차 시장에서 물량 공급을 담당하는 임대사업을 옥죈 것이다. 임미화 전주대 부동산학과 교수는 “공급에 대해 언급은 없었고 거래 규제, 세금 규제를 통해 수요를 억제하는 기존 정부의 기조가 이어졌다”며 “유동성이 많은 상황인데다 GTX 등 수도권 인프라 투자가 예정돼 있기 때문에 이런 시장의 힘을 수요규제만으로 막기는 역부족으로 보인다”고 평가했다.

◇ 재건축도 막고, 임대주택사업도 막고 = 사실 다소 부작용은 있지만 재건축과 임대주택 사업은 시장에서 긍정적인 역할도 일정 부분 있다. 재건축은 도심 주택 공급원의 역할을 한다. 주택임대사업은 장기간 전세물량을 공급하는 주요 역할을 하고 있다. 주택임대사업의 경우 이런 점 때문에 현 정부에서 한 때 장려하기도 했다.

이번 ‘6·17 대책’을 보면 우선 재건축 규제가 강화 됐다. 세부적으로 보면 재건축초과이익환수를 본격 시행하는 데 이어 수도권 투기과열지구에서 2년 거주 요건을 충족해야 분양권을 제공하겠다고 한 것이다. 정부 계획대로 라면 올해 말까지 조합설립인가를 신청하지 못하면 적용된다. 아울러 안전진단도 한층 강화하기로 했다. 이렇다 보니 대치 은마, 양천구 목동 등 초기 재건축 단지의 경우 사면초과에 놓인 상태다. 일부 초기 재건축 단지의 경우 사업을 늦추는 것도 고려중이다.

부동산 114에 따르면 올해 1·4분기 기준 수도권 투기과열지구에서 조합설립 이전 단계인 재건축 단지는 총 85곳, 8만643가구다. 이들 재건축 추진 단지 가운데 상당수는 사업에 차질을 빚을 것으로 전망된다. 서울의 한 초기 재건축 단지 소유주는 “법 개정 이전에 조합을 설립하거나, 현재 세입자를 내보내고 전입해야 하는데 두 가지 방안 모두 마땅하지 않은 상황”이라며 “정부가 ‘거주 이전의 자유’를 훼손하는 규제를 무리하게 추진하는 만큼 해당 규제가 사라진 후 사업을 진행하는 게 낫다고 본다”고 언급했다.

주택임대주택 사업도 거의 막았다. 3년 전에는 각종 혜택을 주면서 임대사업을 권장하던 정부가 180도 돌변해 규제를 쏟아내고 있기 때문이다. 이번 대책에 따라 기존에는 법인 소유 주택을 8년짜리 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 과세 대상에서 제외했다. 그러나 앞으론 이 같은 혜택을 받을 수 없게 됐다. 앞서 정부는 2018년 9·13 대책에선 임대사업자에게 주던 혜택을 대부분 거둬들였다. 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대로 등록하더라도 양도소득세를 중과하고, 종부세도 다른 주택과 합산 과세하도록 했다. 공시가격 6억원(서울·수도권 기준)과 전용면적 85㎡를 넘는 임대주택은 최고 70%의 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다.

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◇ 2차 피해자는 없을까 = 이번 대책에 따라 가장 큰 피해를 입는 계층은 당사자다. 재건축 규제 강화로 무엇보다 초기 재건축 단지 소유주가 가장 큰 피해다. 이렇다 보니 대치동 은마 등 새 규제를 적용 받는 단지의 경우 실망 급매물이 나오고 있다. 임대주택사업자 규제 역시 1차 피해자는 당사자다. 한 때 정부가 장려해서 사업자로 등록했는 데 이제는 투기꾼으로 몰리고 있기 때문이다.

그럼 2차 피해자는 없을까. 2차 피해자는 실수요자와 세입자가 될 수 있다. 실수요자 입장에서는 재건축 규제 강화로 서울 등 도심 주택공급이 갈수록 줄어들게 되고, 결국 청약시장은 더욱 과열될 것이 뻔하기 때문이다. 상한제까지 시행되면 공급은 줄고 경쟁률은 더 오르게 된다.

주택임대사업 규제 강화는 세입자에게 영향을 미칠 수 있다. 전세 물량이 줄면서 전셋값 상승세가 지속 되는 것이 한 예다. 이미 서울 아파트 전세가는 지난해 7월 1일 이후부터 계속 상승하고 있다. 여기에 임대차 3법 시행에 따른 전세 불안도 예고되고 있다. 함영진 직방 빅테이터 랩장은 “단기 투기 수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과는 제한적”이라며 “미국의 저금리 현상, 30조원을 넘길 것으로 예상되는 3차 추가경정예산, 3기 신도시 토지보상금 유입 등 부동자금이 만만치 않게 풀릴 것으로 전망돼 집값의 조정까지 기대하기는 힘들다”고 평가했다. /진동영기자 jin@sedaily.com

1815A03 ‘6·17 대책’ 수요 억제 방안