[집슐랭]집값대책 52일에 한번..풍선효과로 '금포'된 김포에 23번째 나올까

<22차례 대책 분석해 보니>
현 정권 출범한지 1,136일 22번째 대책까지 52일에 한번 꼴
연이은 대책에 시장 내성 생겨..규제 후 하락기간은 감소
'핀셋 규제' 기조 철회한 이번 6.17 대책 두고 논란은 지속
수도권 대다수 규제지역 묶인 가운데 김포·파주선 풍선효과

[서울경제] ‘집슐랭’은 서울경제 부동산부의 온라인 전용 브랜드 입니다. ‘미슐랭 가이드’처럼 부동산 뉴스를 깊이 있게 분석해 독자 여러분들에게 전달 하겠습니다.

서울 서초구 반포동 아파트 전경./서울경제DB

정부가 ‘6·17 부동산 대책’을 발표한 지난 17일은 현 정부가 취임한 지 1,136일이 지난 날이다. 해당 기간 동안 정부는 총 22번의 부동산 대책을 발표했다. 약 52일에 한 번 꼴로 부동산 대책을 발표했다는 계산이 나온다. 만약 이런 추세가 이어진다면 23번째 대책은 올 여름 중 나올 가능성이 크다. 규제를 발표한 지 하루 만에 김포·파주 등 비규제지역이 들썩이는 걸 보면 더 빨라질 수도 있다. 22번에 달하는 대책에 시장도 내성이 생기는 분위기다. 본지의 분석 결과 굵직한 대책이 나올 때 주택 시장이 휘청거리는 기간이 최근 들어 더 짧아지는 모습이다.

◇ 짧아지는 대책 발 집값 안정 효과 =22번 대책 가운데 ‘역대급 규제’로 평가받는 9·13 대책과 12·16 대책을 비교해 보자. ‘9·13 대책’ 이후 아파트값 추이를 보면 한국감정원 기준으로 서울은 32주, 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)는 34주 연속 하락했다. 하지만 12·16 대책의 경우 서울은 9주, 강남 4구는 19주 연속 하락하는 데 그쳤다.

민간통계인 KB 통계를 보면 차이는 더욱 두드러진다. KB 통계의 아파트 매매가격 변동률은 보면 9·13 대책 이후 서울은 22주 연속 하락세를 이어갔다. 하지만 12·16 대책 이후에는 올 4월 20일부터 3주간 보합세(0.00%)를 보인 것을 제외하면 단 한 주도 하락하지 않았다. 심지어 올 상반기의 경우 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 시장 침체도 겹친 시기다. 감정원 기준으로 현 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난 8일까지 서울 아파트값은 총 11.11% 상승했다.

◇ 올 상반기 풍선효과 보니 = 대책이 나올 때마다 풍선효과는 계속 나타났다. 특히 올 상반기 나타난 풍선효과는 연쇄 파동을 그리고 있다. 한국감정원 통계를 바탕으로 본지가 월별 아파트값 상승률 상위 지역을 분석한 결과 올 1·2월에는 수원이 전국에서 가장 많이 올랐다. 이후에는 군포(3월)→안산(4월)→청주·부평(5월) 등을 보였다. ‘2·20 대책’을 통해 풍선효과가 나타난 수원·안양 등의 지역을 누르기도 했지만 그때마다 부동산 상승세는 더욱 외곽으로 퍼진 것이다.

이번에 나온 ‘6·17 대책’의 가장 큰 특징은 정부가 계속 강조해 온 ‘핀셋 규제’ 기조를 벗어난 것이다. 투기과열지구 및 조정대상지역을 대폭 늘리고, 대출규제 커트라인을 3억원(아파트)으로 낮춘 것이 핵심이다. 한마디로 풍선효과를 의식해 과거의 핀셋 기조와 달라진 모습을 보인 것이다.

이번 대책을 놓고 다양한 의견이 나오고 있다. 더 센 규제가 필요하다는 주장도 있지만 무주택자들이 은행 대출을 레버리지 삼아 집을 매수하기 어려워지면서 내 집 마련의 사다리를 걷어 찼다는 의견 또한 상당하다. 은행 대출 없이도 주택매입이 가능한 현금 부자는 이번 대책의 영향권에서 빗겨날 전망이다.

◇ 또 풍선효과, 23번째 대책 나오나 = ‘6·17 대책’ 이후 시장에서 전망했던 풍선효과는 또다시 나타날 조짐이다. 본지가 국토부 실거래가와 중개업소 등을 대상으로 조사한 결과 김포 한강신도시의 경우 김포도시철도 역세권을 중심으로 대책 발표 이후 실거래가가 2,000만원가량 올랐다. 운양동 반도유보라 2차 전용 59㎡는 지난달 3억4,200만원에 팔렸지만 대책이 발표된 17일자로 3억6,700만원에 거래됐다. 호가는 4억원까지 올랐다. 김포가 금포가 됐다는 분석도 나오고 있을 정도다. 파주도 분위기는 비슷하다. 전용 84㎡ 기준으로 3억원대 후반에 거래되던 파주시 와동동 해솔마을7단지롯데캐슬은 현재 매매시세가 4억1,000만원으로 올랐다. 천안과 아산 등 지방 비규제지역에서도 매물을 거둬들이는 분위기다.

반면 규제지역으로 묶여 대출제한 등 각종 제약을 받게 된 지역에서는 한숨 소리가 커지고 있다. 청와대 국민청원 게시판에는 규제지역을 재조정해야 한다는 청원이 잇따르고 있다. 대출금액이 줄면서 내 집 마련이 어려워졌다는 불만이다. 특히 중개업소와 일선 은행에는 전세자금대출 규제 등으로 인한 피해를 우려하는 서민들의 문의가 끊이지 않았다.

한편 이 같은 불만에도 불구하고 현 정부의 정책 기조를 보면 집값 때리기 공세가 이어질 가능성이 크다. 이에 빠른 시일 내 이번 대책에서 빠진 9억원 이하 주택담보인정비율(LTV) 축소 등이 담긴 23번째 대책이 나올 수 있다는 전망도 제기된다./권혁준·김흥록기자 awlkwon@sedaily.com