[이슈분석] 6·17 부동산대책, 규제와 심리 기싸움..누가 승리할까

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

또 날짜를 딴 부동산 대책이 나왔습니다. 이른바 6·17 대책입니다. 이번 정부 들어서 21번째 부동산 대책입니다. 사실상 경기도 전역을 규제지역으로 포함시켰고, 재건축 허용 기준을 대폭 강화했습니다. 3억 원 넘는 집만 사도 전세 대출은 회수됩니다. 벌써 몇 년째 규제와 심리의 기 싸움이 이어지고 있는데, 이번 힘겨루기는 누가 승리할까요.

Q. 일단 이번 대책 하나하나 뜯어보면서 실효성을 좀 짚어보겠습니다. 먼저 규제지역의 확대입니다. 접경 지역을 제외하면 경기도 대부분이 들어섰고, 남쪽으로는 대전까지 내려갑니다. 정부 설명은 풍선효과, 그러니까 규제지역을 피해 그 인근으로 수요가 튀는 것을 막으려고 일부러 규제를 넓게 잡았다는 건데요. 효과가 있을까요?

- 관련부처, 주택시장 안정 위한 관리 방안 발표
- 서울 집값 하락세 정지…일부 비규제 지역 풍선 효과
- 투기수요 근절·실수요자 보호…주택시장 과열 차단
- 역대 최저 수준 금리…투기 수요 시장 유입 가능성↑
- 김현미 "기존 대책 후속 조치 차질 없이 추진"
- "더 이상 풍선효과 없다" 수도권 대부분 조정대상
- 수도권·대전·청주 규제 지정…일부 접경지역 제외
- 규제지역, 주담대 등 대출 규제…전매제한 등 적용

Q. 갭투자 방지책도 대책 발표 전부터 관심이 많았죠. 3억 원 넘는 아파트를 샀으면 다른 전세 대출은 받을 수가 없게 됩니다. 기존에 전세 대출이 있었어도 회수되고요. 대출 끼고, 전세 끼고 자본금 조금만 넣어서 집 사는 게 갭투자인데, 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 내에 실거주도 해야 합니다. 박사님, 일단 기본적인 질문부터 해 보겠습니다. 갭투자를 왜 막아야 합니까?

- 중·저가 아파트 단기 매매 갭투자 증가로 가격 상승
- 1주택자, 주택 매입시 해당 주택 담보 대출 불가
- 기존 주택 1~2년 내 처분·전입 조건 대출 가능
- 무주택자, 9억원 초과 주택 구입시 주담대 제한
- 분양권도 주택수 포함…전매제한, 등기시점 제한

Q. 이번 대책의 허점, 혹은 부작용이 있다면요?

- 규제지역 3억 초과 주택 구입시 전세대출 회수
- 전세 주거로 여유자금…갭투자 투기수요 차단
- 9억 초과 위주 정책에서 3억원 초과로 하한선↓
- 현금부자에 타격 無…일각, 실수요자 피해 우려
- 강남 아파트 구매 10명 중 7명 전세대출 승계
- 서울 아파트 중간값 8억…실수요자만 '발동동'

Q. 강남 국제교류복합지구 인근 3개 동은 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 일정 기준 이상의 주택이나 상가, 토지 등을 매매하려면 이제 시의 허락을 받아야 하는데, 이런 정책이 나온 이유는 뭔가요?

- 잠실·삼성·청담·대치동, '토지거래허가구역'
- 서울시, 국제교류복합지구 인근 투기수요차단
- 서울시, 도시계획위원회 심의 통과…23일부터 발효
- 잠실~코엑스 일대, 대규모 개발사업…투기수요 유입
- 토지거래허가구역, 주택·상가·토지 거래시 허가 必
- 주거용 토지, 2년간 실거주용 이용…매매·임대 금지

Q. 재건축 이야기를 해 보죠. 안전진단, 그러니까 이 아파트가 안전하냐 안 하냐를 따져서 당장 집을 부수고 다시 지어야 할 만큼 안전하지 않다는 진단을 받으면 재건축이 시작되는 절차인데요. 이 진단의 관리 주체와 절차가 강화됐습니다. 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리는 건 검토하지 않는다고 못 박았는데, 안전진단 강화가 효과가 있을까요?

- 더 높아진 안전진단 장벽…희비 엇갈리는 재건축
- 현장조사 포함 등 강화된 기준…일부 즉시 시행
- 1차 안전진단 기관 선정 권한 이전…개정 후 시행
- 시도, 정밀안전진단 용역 관리…엄격 심사 가능
- 적정성검사 총점 비공개…자문위원 독립적 검토

Q. 실제 목동은 안전진단을 통과하는 곳이 처음 나오기 시작했고, 결과를 기다리는 단지도 있습니다. 결과가 어떻게 될까요?

- 목동, 단지별 안전진단 '한창'…일부 강화기준 적용
- 목동 9단지, 적정성검사 진행 중…5·11단지 긴장
- 6단지 최종 통과에 안심했는데…기준강화 '날벼락'
- 송파 선수촌아파트·노원 월계시영 등 셈법 복잡
- 정비업계 "사업장 속도지연·재고단지 나올 것"

Q. 이제 보유했다고 주인이 아닙니다. 재건축 아파트에 2년 이상 거주해야 분양 자격이 주어지는데요. 자기 집을 따로 갖고 재건축에 투자만 하는 게 쉽지 않겠는데요?

- 서울 재건축 아파트, 2년 이상 거주시 분양권 인정
- 2년 거주 요건 미달 조합원, 분양신청 자격 박탈
- 현재 재건축, 거주여부 관계없이 조합원 자격 부여
- 투자 수단으로 활용되는 재건축…실거주 위주 강화
- 낡은 재건축 추진 단지…소유자 실거주 가능성 ↓
- 거주 요건 미달 소유자 반발 예상…재건축 추진 차질

Q. 이번엔 이번 6·17 대책에 들어간 건 아닙니다만, 최근 가장 주목을 받았던 이슈였죠. 종부세법 개정안도 기존의 정부안을 국회에 다시 제출한다는 게 정부 입장입니다. 총선 기간 동안 1주택자 종부세 완화안이 나오기도 했는데 결국 없던 일이 될 것으로 보여요. 잘 한 판단이라 보십니까?

- 종부세 강화 정부입법안 재발의…1주택자 완화 불발
- 기재부, 9월초 종부세법 정부입법안 국회 제출 예정
- 공시가격 9억 초과 주택 보유 1주택자 종부세 강화
- 야당, '1주택 제외' 잇단 발의…국회 대치 예고
- 정부, 세수 확보 절실…종부세 완화 기류에 강경

Q. 초강력 대책을 발표하면서 가장 궁금한 건 이번엔 풍선효과 없이 제대로 된 정책 효과를 볼 수 있을지  입니다. 그동안 핀셋 규제로 인해 역풍이 불자 전방위 압박으로 포지션을 바꿨는데요. 일단 시장 분위기는 어떤가요?

- 수요억제 위주 핀셋 규제…일부, 효과 지속성 의문
- 핀셋 규제 안 통한 집값…확실한 공급 대책 절실
- 수도권 중심 '풍선효과' 확대…시장 불안 가중
- 부동산 규제지역, 일시적 관망세…더 큰 폭으로 상승
- '풍선효과' 지역, 매수세 주춤…거래위축 불가피

Q. 실수요자를 위한 대책이라고는 하지만 사실상 집 살 때 대출이 거의 막혔다고 볼 수 있습니다. 돈 빌려서 집을 사던 것은 이제 옛날얘기가 될 수 있는데요. 내 집 마련의 꿈이 더 멀어지는 것 아니냐는 우려도 나와요?

- 재건축·갭투자 초고강도 규제…실수요자 유탄 우려
- 멀어지는 내 집 마련…무주택자 대출도 사실상 차단
- 무주택자, 주담대 받으려면 6개월 내 전입신고
- 무주택자 "대출 다 막으면 전세로만 사나" 분노

Q. 집값 잡기는 불가능하다는 생각을 이번 정부는 어떻게든 바꾸고 싶어 합니다. 하지만 사람들은 어떻게든 규제의 빈틈을 타 부동산 투자를 이어가고 있는데요. 이번 정책 이후 부동산, 어떻게 전망하시나요?

- 초강력 부동산대책 내놓은 정부…일부 부작용 우려
- 규제 빈틈 노리는 투기…향후 부동산시장 전망은     

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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