코로나 공포 끝, V자 반등인가..서울 아파트값 하락 멈췄다

15억 초과 아파트 거래 다시 늘어
6억~9억원 중저가 '풍선효과' 여전
'V'자형 아파트값 상승 기대도

서울의 한 아파트 전경. 중앙포토.

내리막길을 걷던 서울 아파트값 하락세가 멈췄다. 잇따른 주택 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 아파트값이 떨어지기 시작한지 9주 만이다.

한국감정원에 따르면 6월 첫째주 서울 아파트값은 보합세를 보였다. 그간 하락세를 주도했던 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동구)의 하락폭이 작아진 영향이 크다. 강북권에서도 9억원 초과 고가 아파트가 모여 있는 마포‧용산구 등지의 하락세가 주춤하다.

지난해 12‧16대책으로 9억 초과 고가 아파트에 대한 규제가 강화되면서 서울 주택시장은 상승세가 꺾였다. 여기에 코로나19 영향으로 거래 자체가 줄고 공시가격이 대폭 오르면서 보유세 부담이 커지자 이른바 ‘절세 매물’이 급매물로 나오면서 하락세를 주도했다.

하지만 인상된 공시가격을 기반으로 보유세가 책정되는 기준일(이달 1일)이 지나면서 급매물이 줄어드는 분위기다. 지난주 강남구 아파트값은 0.03% 떨어져 2주전(-0.08%)보다 하락폭이 줄었고 서초구(-0.04%)도 2주전(-0.09%)보다 하락폭이 작아졌다. 송파구(-0.03%), 강동구(-0.04%)도 내림세가 주춤하다.

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4억 떨어졌다가 다시 2억원 회복

반포동 래미안퍼스티지 84㎡형(이하 전용면적)의 실거래가는 지난해 12월 30억원에서 지난 4월 26억원대까지 내려갔다. 하지만 지난달 28억2000만원으로 상승했다. 송파구 잠실동 리센츠 84㎡형도 지난해 12월 21억원에서 지난 3월 18억원대까지 거래 가격이 떨어졌지만, 지난달 20억원이 팔렸다.

마포구(-0.03%), 용산구(-0.02%)도 2주 전보다 하락폭이 줄었고 동대문(0.03%), 노원구(0.01%), 금천구(0.03%) 등지는 6억~9억원 중저가 단지를 중심으로 가격이 오르고 있다. 이덕진 한국감정원 주택통계부 차장은 “이달 말까지 다주택자 양도소득세 중과 기한도 끝나기 때문에 절세를 위한 급매물은 대부분 소화된 것으로 보인다”며 “급매물이 소진되면서 가격이 안정세를 찾는 것”이라고 말했다.

6월 첫주 전국 아파트값 상승률. 한국감정원.

규제 ‘풍선 효과’를 누리던 수도권 일부 지역의 집값은 여전히 상승세다. 지난주 수도권 아파트값은 0.17% 올라 2주전(0.15%)보다 상승폭이 커졌다. 오산시(0.45%), 안산시(0.43%), 구리시(0.39%), 하남시(0.37%)가 많이 올랐고 수원 장안구(0.49%), 용인 수지구(0.32%) 등도 상승했다. 대개 교통 호재가 있는 지역들이다.

상황이 이렇자 아파트값이 다시 오를 것이라는 전망이 나온다. 확 떨어졌던 가격이 'V'를 그리며 반등한다는 것이다. 서울 새 아파트 공급이 부족하다는 인식이 퍼져 있는데다 그간 집값 상승을 주도했던 고가 아파트 거래가 다시 늘고 있어서다.

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대출 못 받는 15억 초과 거래 늘어

주택담보대출을 받을 수 없어 본인이 보유한 현금(자산)으로만 거래할 수 있는 15억원 초과 아파트 거래가 증가하고 있다. 지난해 12‧16대책 직전인 10~12월 전체 아파트 실거래 건수 중 15억원 초과 비율은 9.5%였다. 대책 이후인 1~4월 4.6%로 줄었는데 지난달 다시 9.5%로 증가했다. 사실상 대책 전과 같은 수준이다. 올해 들어 지난달까지 거래된 15원 초과 아파트 1339가구의 총 거래금액은 2조8500억원으로, 가구당 평균 실거래가는 21억3000만원이다.

입주 시기별 서울 평균 아파트값. 부동산114.

청약 규제도 영향을 미친다. 민간택지 분양가 상한제‧수도권 전매제한 강화 등을 앞두고 청약 경쟁률이 치솟으면서 주택시장에도 새 아파트 프리미엄이 형성되고 있다는 것이다. 부동산114에 따르면 서울 평균 아파트값(지난달 말 기준)은 9억6698만원이다. 새 아파트일수록 몸값이 비쌌다.

입주 1~5년 아파트 평균 시세는 13억8743만원으로, 10년 초과 아파트(9억1642만원)보다 30% 이상 비쌌다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “새 아파트 당첨이 더 어려워지고 물량이 줄게 되면 자연스레 입주 초기 신축아파트로 관심을 돌리게 되고 가격 상승을 주도할 수 있다”고 말했다.
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr