남양주 덕소 반년새 2억→3억..서울 강북 평균 매매가 7억 넘어

<중저가 아파트 풍선효과 확산>
"싼 아파트 사라진다" 심리 확산
전세가율 높은 비규제지역 들썩
서울 6억 이하 3년새 절반 감소
금리 인하로 9억대 비율도 줄듯

[서울경제] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 ‘덕소강변삼익’ 전용 59㎡는 지난해 말까지만 해도 시세가 2억 5,000만~6,000만 원 수준이었다. 하지만 지난 16일 3억 2,500만 원에 거래되며 올 들어서만 집값이 30%가량 상승했다. 남양주 진전읍 역시 상황이 비슷하다. 매매가격이 4억원대인 ‘신영지웰’ 전용 128.7㎡는 지난 11일 5억 3,000만 원에 손바뀜됐다.

정부가 풍선효과를 잠재우기 위해 잇단 대책을 내놓고 있지만 규제가 또 다른 풍선효과를 이끌어 내는 악순환이 이어지고 있다. 풍선효과가 ‘수용성(수원·용인·성남)’에서 군포 ·안산 등으로 확대된데 이어 이번에는 수도권 내 6억 원 이하 중저가 아파트로 ‘쏠림현상’이 나타나고 있는 것이다. 투자 수요가 대폭 몰리면서 서울 강북지역 평균 매매가는 사상 처음으로 7억 원을 넘어서기도 했다.

◇전세가율 높은 비규제지역 들썩 =31일 관련 업계에 따르면 수도권 내 전세가율이 높은 비규제지역으로 투자수요가 쏠리는 양상이 심화되고 있다. 최근 가격이 급등한 경기 남양주, 광주가 대표적이다. 남양주시의 경우, 과거 전역이 ‘조정대상지역’에 포함됐지만 지난해 11월 다산·별내동 등 신도시를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제된 바 있다. 규제가 풀린 데다 전세가율도 높아 갭 투자 수요가 몰렸다는 분석이다. 지난 4월 기준 남양주와 광주의 중위 전세가율은 각각 75.5%, 75%를 기록했다.

비규제지역으로의 풍선효과는 지난해 12·16 대책 이후부터 본격적으로 나타났다. 서울 아파트에 대한 대출이 사실상 묶이자 당시 비규제지역이던 수원으로 자금이 몰리면서 주간 단위로 2%대의 급등세를 보인 바 있다. 이에 국토부가 부랴부랴 2·20 대책을 발표해 수원 전역을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이후 군포·안산·시흥·오산 등 수도권 외곽지역까지 2차 풍선효과로 달아올랐다. 감정원 시세를 보면 이들 풍선효과 지역의 경우 오름세가 둔화됐을 뿐 상승세는 지속되고 있다. 여기에 경기도와 인천 등 비규제지역 중저가 아파트에 다시 풍선효과가 나타나는 모양새다.

◇ 서울 강북 평균 매매가 첫 7억 돌파 = 서울에서도 9억 원 미만의 아파트가 시장의 핵심이 됐다. 서울 부동산 평균가격이 하락세이지만, ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구) 등 중저가 아파트 밀집 지역의 가격은 보합 또는 상승세를 유지하고 있다. KB국민은행에 따르면 지난 5월 서울 강북 14개 지역의 아파트 평균 매매가격은 7억 92만 원을 기록하며 7억 원을 넘겼다. 전달(6억 9,910만 원)보다도 182만 원 오른 값으로 관련 통계 작성 이래 최대치다.

특히 서울 내 6억 원 이하 아파트의 인기가 두드러진다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 금천구 시흥동 관악산벽산타운 5단지 가격은 5억 원 턱밑까지 올라왔다. 올 초 4억 초반대에 팔리던 전용 85㎡는 지난 27일 4억 8,500만 원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 구로구 구로동 럭키아파트도 처음으로 6억을 넘었다. 지난 26일 6억 2,000만 원에 거래되면서 직전 거래가인 5억 9,000만원보다 3,000만 원 오른 가격에 손바뀜이 이뤄졌다.

서울 중저가 아파트에 대한 관심이 쏠리면서 6억 원 이하 아파트는 물량이 점차 사라지고 있다. 부동산114에 따르면 서울 내 6억 원 이하 아파트는 2020년 5월 현재 38만 7,393가구다. 2017년 8월(84만 4,541가구)과 비교하면 절반 이상(54.1%) 줄었다. 이런 가운데 금리 인하가 중저가 아파트 풍선효과는 더 키울 수 있다는 지적 또한 나오고 있다. 임미화 전주대 부동산 학과 교수는 “현재 주택 시장은 6억 원, 9억 원, 15억 원 등 금액대별 허들이 존재하는데, 이번 금리 인하로 인해 늘어난 유동성이 저렴한 가격대의 허들부터 넘어뜨려 6억 원은 물론 9억 원대 아파트 비율도 줄수 있다”고 전망했다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com