8월부터 수도권·광역시 분양권 전매금지..또 풍선효과?

과밀억제·성장관리권역 등 적용
소유권 이전 등기까지 양도 못해
청약시장 가수요 감소 기대 불구
새 아파트 공급 위축 부추길수도

[서울경제] 오는 8월부터 수도권 비규제지역과 지방 광역시에서 공급되는 민간주택의 분양권 전매도 금지된다. 규제지역이 아니라도 수도권은 과밀억제권역과 성장관리권역, 광역시는 용도지역 중 도시지역으로 지정된 민간택지에서 나오는 주택의 분양권을 전매할 수 없다. 이에 따라 인천·시흥·부천 등 수도권 비규제지역과 대전·대구 등 지방 광역시의 분양권 투자가 사실상 불가능해진다.

국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 주택법시행령 개정안을 8월까지 입법 완료해 시행할 예정이라고 11일 밝혔다. 현재 수도권 비규제지역과 지방 광역시에서 건설되는 주택은 분양권 전매제한이 당첨자 발표일로부터 6개월이다. 이를 수도권 과밀억제권역·성장관리권역, 지방 광역시 도시지역에 대해 투기과열지구와 마찬가지로 소유권 이전 등기 시까지 분양권을 양도하지 못하게 할 예정이다. 이 같은 조치가 청약시장에 몰리는 가수요는 일부 줄일 수 있을 것으로 보인다. 하지만 새 아파트 희소성이 더 높아지고, 규제지역에서 제외된 지방 중소도시로 수요가 몰리는 풍선효과도 우려된다는 지적도 나오고 있다.

◇ 수도권 대부분 지역 분양권 전매 금지 = 현재 규제지역이 아닌 수도권과 광역시 민간택지에서 공급되는 주택은 당첨자발표일로부터 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있다. 수도권에서는 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역은 분양권 전매가 금지되고 있는데, 이를 과밀억제권역과 성장관리권역으로 확대하는 것이 골자다.

과밀억제권역에는 비규제지역인 인천시(경제자유구역 등 일부 지역 제외), 의정부시, 시흥시, 부천시, 시흥시 등지가 포함돼 있다. 성장관리권역엔 동두천시, 파주시, 오산시, 포천시, 화성시, 양주시, 연천군 등 수도권 외곽지역 등이 포함돼 있다. 사실상 수도권 대부분의 지역에서 분양권 전매가 금지되는 셈이다. 광역시에는 도시지역에 한 해 전매가 금지된다. 광역시 토지도 대부분 도시지역으로 분류돼 있다. 때문에 웬만하면 전매금지 지역이 되는 셈이다. 도시지역에 해당하는지 여부는 ‘토지이용규제정보시스템’에서 조회할 수 있다.

◇ 또 다른 풍선효과 나오나 = 이번 조치가 청약시장에 몰리는 가수요를 줄이는 데 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다. 하지만 전매금지 지역이 대폭 늘어나면서 이에 따른 부작용과 풍선효과도 예상된다는 것이 전문가들의 설명이다.

우선 수도권에서는 새 아파트 희소성이 더 커질 수 있다는 분석도 나온다. 새 아파트에 거주하기 위해서는 청약을 받던가, 분양권을 매입해야 한다. 이런 가운데 새 제도가 시행되면 가점이 낮은 무주택자들의 경우 수도권에서 분양권 매입을 통한 신축 입주가 불가능해지는 셈이다. 한 부동산 전문가는 “투기수요를 막고 실수요자에게 기회가 더 돌아가는 것은 맞지만 새 아파트 선호현상이 뚜렷한 상황에서 해당 대책이 시행되면 신규 아파트 값이 더 오를 수 있다”고 우려했다.

아울러 지방 시장에서는 공급 위축 등 부작용이 나타날 수 있다는 시각도 있다. 실수요자 만으로 ‘완판(완전판매)’이 가능한 수도권과 달리 지방 시장은 일부 투자수요가 충족돼야 미분양을 막을 수 있다는 이유에서다. 한 시행사 관계자는 “지방 청약물량의 경우에는 대략 10% 정도를 투자수요로 판단한다”며 “일부 지방 광역시는 미분양 가능성이 생길 수 있고, 해당 지역을 중심으로 공급이 위축될 수 있다”고 설명했다. 또 전매가 여전히 가능한 지방 중소도시로 풍선효과가 발생할 가능성도 제기된다. 최근 분양시장에서 성공을 거둔 전북 순천·전남 전주 등 일부 중소도시에 투자수요가 쏠릴 수 있다는 분석이다. 또 다른 시행사 관계자는 “부동산 시장의 특성상 투자자는 규제가 덜한 지역으로 옮겨가게 돼 있다”며 “매매차익을 거둘 수 있을 것으로 예상되는 지방 중소도시 청약에 쏠림현상이 발생할 가능성이 제기된다”고 설명했다. /강동효·권혁준기자 kdhyo@sedaily.com