분양권 거래 금지로 '풍선효과' 끝?..밀어내기 물량은 '불안'

 정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다.서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다.사진은 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

부동산 규제를 피해 지난해 하반기부터 인천, 안산 등 수도권을 중심으로 법인의 ’아파트 쇼핑‘이 급증 추세다. 올해 1분기에만 전국적으로 1만3000여개 아파트를 법인이 사들여 2018년 거래량(9978건)을 이미 넘어섰다. 정부가 법인의 모든 주택거래에 자금조달계획 제출을 의무화한 배경이다.

정부는 이와 함께 8월부터 수도권 전역에 분양권 전매를 사실상 금지하는데 일각에선 규제시행 전 대규모 '밀어내기 분양'으로 도리어 집값 불안을 부추길 수 있다는 우려가 제기된다.

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수상한 법인거래 인천·안산서 최대 7배 급증

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11일 한국감정원에 따르면 올해 1~3월 전국에서 법인이 매수한 아파트는 1만3142개로 집계됐다. 이 가운데 절반이 넘는 7050개가 경기(5254건)·인천(1796건) 등 수도권에 집중됐다. 같은 기간 서울 아파트 법인 매수 거래량(723건)의 10배에 가까운 수준이다. 수도권에서도 단기 투자가 가능한 비규제지역의 법인 아파트 매수량이 급증한 것으로 나타났다.

인천은 지난해 평균 1.7%에 불과했던 법인 아파트 매수 비중이 올해 3월 11.3%로 6배 이상 상승했다. 3월 한 달간 법인이 매수한 아파트는 1067건으로 지난해 전체 거래 건수(673건)을 넘어섰다. 특히 입주를 앞둔 신축 아파트 분양권 거래가 많은 연수구, 남동구, 부평구 등에서 법인의 아파트 매입량이 많았다.

지난해 법인 아파트 매입 건이 84건이었던 경기 안산시에선 올해 1분기에만 269건의 법인 아파트 매입이 이뤄졌고 화성(934건) 오산(268건) 군포(242건) 등도 올해 1분기 법인 아파트 매입량이 지난해 전체 거래량의 3~4배에 달했다.

법인 거래가 급증한 지역은 아파트 가격 상승률 상위권에 이름을 올렸다. 감정원에 따르면 올해 초부터 지난주까지 경기 군포(8.09%) 화성(7.84%) 인천 연수(7.75%) 등은 수원과 용인 지역에 이어 아파트값 상승률이 높았다.

우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장은 "국세청 세무조사와 함께 실거래 특별조사가 진행되면 법인 주택거래는 위축될 것"이라며 "특히 수도권 비규제 지역 법인 거래 영향이 클 것"이라고 말했다. 다만 양도세와 종합부동산세 등 세금 절감 목적으로 법인을 통해 '우회거래'를 하는 경우가 많은 만큼 세제개편이 근본처방이란 지적도 나온다.

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"분양권 시장 사라진다"..8월전 밀어내기 물량 불안요인

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정부는 비규제지역으로 투기가 몰리자 수도권·지방광역시의 사실상 분양권 전매제한 금지 카드도 꺼냈다. 이는 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에 8월부터 시행된다. 대상 지역은 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 오산, 안산, 군포, 평택 등이다. 대전·대구·광주·울산·부산 등 5대 지방광역시도 포함된다.

이번 조치로 비규제지역의 투기수요 유입 억제가 나타나고 실수요자 위주로 청약시장이 바뀔 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "서울에 이어 수도권, 지방광역시까지 분양권이 전매금지돼 앞으로는 제 3시장으로서 분양권 시장이 거의 사라질 것"이라고 진단했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(필명 빠숑)도 "비규제지역의 청약 경쟁률이 세자릿수에서 한자릿수까지 내려올 수 있다"며 "시중 유동성이 많기 때문에 투기자금이 서울이나 지방 중심지 등 똘똘한 한채로 몰릴 것"이라고 예측했다.

다만 건설사들은 분양권 규제를 피하기 위해 오는 8월 전까지 '밀어내기 분양'에 나설 것으로 전망된다. 직방에 따르면 수도권과 지방광역시의 5~8월 아파트 분양예정 물량은 13만7698가구다. 올해 12월까지 공급예정 물량 23만7730가구의 57.9% 정도가 제도 시행 전 쏟아질 것으로 예측된다.

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풍선효과 종지부 찍나? 정부 "필요시 규제지역 지정"

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이번 규제로 서울에서 '수용성'(수원·용인·성남)으로, 다시 '수용성'에서 수도권 비규제 지역으로 퍼진 부동산 '풍선효과'가 종지부를 찍을지도 관심사다.

국토부 관계자는 "이번 규제는 수도권 투기수요를 억제해 실수요자의 내집마련 기회를 주기 위한 것"이라며 "집값이 안정화하지 않으면 기존에 밝혀왔던 것처럼 규제지역 추가 지정 등도 언제든 고려할 수 있다"고 말했다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@, 권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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