한강르네상스 통개발 미니신도시 '용산의 눈물' 이번엔 멈출까

정부 5·6 대책으로 '용틀임' 준비
정비창 부지 공동주택 8000가구
과거 대형 프로젝트 좌절 아픔
국제업무지구 역할 상실 우려
임대주택 확대 주민 반발 변수

정부의 5·6 대책으로 8000가구의 아파트가 공급될 예정인 서울 용산역 정비창 부지 일대의 모습. [연합]

국토교통부가 지난 6일 발표한 수도권 주택공급 확대 방안의 핵심으로 서울 용산구 정비창 부지에 8000가구 규모 ‘미니신도시’를 건립하겠다는 내용이 꼽힌다.

문재인 정부 들어 첫번째 서울 도심의 대규모 주택 공급 계획인 만큼 시장과 업계의 관심도 집중되고 있다. 여기에 잇따른 정부 프로젝트 좌절로 십여년 넘게 공터로 남아있는 용산 정비창 부지 일대 개발이 마침내 본 궤도에 오를 지 여부도 주목되는 대목이다.

7일 서울시와 정비업계 등에 따르면 약 51만㎡ 규모의 정비창 부지 개발은 지난 2006년 코레일이 열악한 재무상황을 해결하기 위한 방안으로 추진됐다. 정부는 민간과 함께 이곳에 100층이 넘는 초고층 랜드마크를 비롯, 세계 최대 규모의 상업시설을 유치하고 호텔과 고급 주거단지를 끌어들여 명실상부한 서울 핵심지역으로 만들겠다는 계획을 세웠다.

오세훈 전 시장도 대표 정책인 ‘한강르네상스’ 사업과 연계하면서 총 31조원에 달하는 용산국제업무지구 개발이 시작됐다. 이 여파로 당시 용산 일대는 강남권을 뛰어넘는 ‘부동산 붐’이 불기도 했지만 글로벌 금융위기로 인해 부동산시장의 상황이 급변했고, 막대한 자금조달이 막히면서 코레일과 주관사 간 갈등이 커졌다. 결국 2013년 개발 사업 자체가 좌초되는 아픔을 겪었다.

2018년에는 박원순 현 시장이 용산 정비창 부지와 여의도를 묶어 개발하겠다는 ‘여의도·용산 통개발’ 구상을 언론에 공개하면서 이 일대가 다시 주목받기 시작했다. 박 시장은 서울을 대표할 국제 업무·상업 복합지구를 짓겠다는 계획을 밝혔으나, 이후 용산과 여의도 주변 집값이 급등하면서 결국 통개발 계획은 무기한 보류 상태에 놓이게 됐다.

국토부는 5·6 대책 발표에서 용산 정비창 부지에 8000가구 규모의 도심형 공공주택을 공급해 도심 내 대규모 공동주택 단지를 조성하겠다는 방침을 밝혔다.

박선호 국토부 제1차관은 “구체적인 내용은 앞으로 용산정비창에 대한 개발계획이 확정되는 단계에서 밝힐 것”이라면서 “도시에 8000가구 공급뿐 아니라 업무기능·상업기능·주거기능 등을 융·복합적으로 다 담을 계획”이라고 강조했다.

이는 기존 국제업무지구 개발계획안에서 계획했던 5000가구보다 3000가구 가까이 늘어난 규모다.

당시 주거비율은 전체 연면적 대비 10%에서 15% 수준이었지만, 현재 정부안으로 추진될 경우 30% 이상이 될 가능성이 크다. 서울시는 코레일과 함께 태스크포스(TF)를 구성해 이르면 내년 중 구체적인 개발 계획을 발표할 계획이다.

당장 용산 일대가 국제업무지구로서 역할을 상실할 가능성에 대한 우려의 목소리도 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “용산 같은 경우는 서울 한 가운데에 위치한 중심지로 ‘콤팩트 시티’와 같은 개발이 절실한 지역”이라면서 “건폐율을 낮추고 용적률을 상향해 초고층 건물은 랜드마크 역할을, 남는 공지는 기부채납을 해서 시민의 품으로 돌려주는 방향으로 개발하는 것이 바람직하다”고 지적했다.

임대주택 확대에 대한 기존 주민들의 반발도 변수로 꼽힌다. 정부는 전체 8000가구 중 절반 가량은 공공주택, 나머지 절반은 민간에게 분양가상한제를 적용해 분양할 계획을 밝힌 바 있다. 반면 주거비율이 확대될 경우 상권이 활성화되는 등 순기능이 더 크다는 반론도 있다. 양대근 기자

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