재건축 아닌 공공재개발..'집값 원상 회복', 실현될까

정부가 수도권 주택 공급기반 강화방안을 발표한 6일 서울 송파구 한 재건축 아파트 현장에서 건물이 철거되고 있다.<연합뉴스>

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 6일 내놓은 공공재개발 중심의 수도권 주택공급 대책이 '공급'과 '집값 안정' 두 마리 토끼를 잡을지 주목된다. 부동산 업계와 학계에서는 제도의 실효성 부족과 형평성 논란을 지적했다.

7일 부동산 업계에 따르면 이번 대책의 골자는 2022년까지 서울 도심에 7만 가구의 주택 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상 수준의 주택 공급을 가능하게 하겠다는 것이다. 조합 갈등과 사업성 부족 등으로 장기간 지연되는 재개발 사업에 공공이 참여해 사업 속도를 높이겠다는 것이다. 특히 주택공급활성화지구를 신설해 용도지역 상향이나 용적률·기부채납 비율을 완화하고 분양가상한제 적용을 면제하는 것은 파격적인 인센티브로 꼽힌다.

그러나 주택공급활성화지구가 아닌 지역의 재개발 사업장의 반발과 동일한 인센티브 요구가 쏟아질 우려가 있다. 특정 지역의 사업장만 규제를 완화하면 나머지 사업장들에서 역차별에 대한 불만과 함께 상한제 적용 완화를 거세질 것이란 지적이다. 공공이 참여해 분담금 보장이나 분담금 부족 시 대납 등의 사업성을 높이는 각종 인센티브는 위헌 소지가 있다는 해석도 나온다.

부동산 업계는 정부가 제시한 파격적인 조건에도 재개발 사업지마다 사업성 보완의 경중에 따라 공공을 받아들이는 수용성에 차이가 있을 것으로 분석했다.

상한제 적용 예외가 주어지는 주택공급활성화지구에서는 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급해야 하기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "모든 조합의 적극적 참여를 기대하기는 어려울 것"이라며 "주로 소규모 정비사업지 위주로 선행될 것으로 보인다"고 말했다.

김구철 미래도시시민연대 조합경영지원단장은 "사업이 정상적으로 진행되는 대형 사업장이나 입지 여건이 좋은 곳은 임대가 늘어나는 문제로 공공 재개발에 참여하지 않을 가능성이 크다"며 "아파트 고급화 전략을 내세우는 사업장에서 공공기관에 사업을 맡기기는 현실적으로 어렵기 때문"이라고 설명했다.

이에 따라 서울에서 재개발 구역 중 10년간 조합설립인가도 못하고 사업이 정체된 102곳을 중심으로 사업이 진행될 것으로 예상된다.

과거 뉴타운으로 지정됐다가 사업성 부족이나 조합 내부 갈등으로 해제된 곳도 관심을 보일 전망이다.

이번 대책에서 민간 시장이 작동할 수 있는 재개발 활성화 정책과 소규모 정비사업 보완책 외 일반 재건축 사업 활성화 대책이 빠져 주택공급 대책의 실효성을 반감시켰다는 해석도 나왔다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "주택 공급은 공공이 다 할 수 없으니 민간이 할 수 있는 부분도 같이 나와야 시너지가 커지고 실효성도 담보할 수 있다"며 "강남 집값의 변동성이 커지는 상황에서 재건축 제도를 정상화해야만 주택가격 안정화에 기여할 수 있다"고 설명했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr