서울 도심에 7만가구 공급..공공참여 재개발에 '인센티브' 쏜다

 정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다.서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다.사진은 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

정부가 서울 조심에 주택 7만 가구를 추가 공급하는 12·16 부동산 대책 후속 방안을 내놨다. 공공이 참여하는 재개발 사업에 분양가 상한제, 용적률 규제 등을 대폭 완화하는 것이 핵심이다. 각종 인센티브를 받는 대신 공공임대 주택을 최소 20% 이상 공급해야 하기 때문에 재개발 조합이 어느정도 호응할지가 관건이다.

국토교통부는 서울 도심 7만 가구 주택 공급을 위해 오는 2022년까지 부지를 추가 확보하는 내용의 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 6일 발표했다. 정부는 이를 통해 오는 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구+α 수준의 주택 공급이 가능할 것으로 기대했다.

이번 공급 계획은 구체적으로 △정비사업 활성화를 통한 5만 가구 △유휴공간 정비·재활용을 통한 1만5000가구 △도심내 유휴부지 추가 확보 1만5000가구 등이다.

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LH·SK 참여해 공공임대 20% 공급하면 분상제·용적률 완화

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이 가운데 '공공재개발 방안'이 가장 주목 받는다. 공공재개발은 서울 강남권보다는 사업성이 부족해 조합 설립조차 못하는 강북 지역이 주요 타깃(목표) 이다. 정부는 서울 재개발 구역 중 지구지정 후 10년간 조합설립에 실패한 지역을 주목한다.

공공재개발로 사업을 추진하려면 2가지 조건을 충족하면 된다. 우선 조합이 사업 시행자로 LH·SH를 선정해야 한다.둘째로는 재개발 시 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급해야 한다. 공공지원 민간임대를 제외한 공공임대 기준으론 최소 20% 이상 공급 물량을 내놔야 한다.

두 요건을 충족하면 정부는 공공재개발 사업을 추진하는 지역을 '주택공급활성화지구'로 지정해 각종 인센티브를 적용한다. 이번에 새로 도입되는 '주택공급활성화지구'는 도시규제 완화, 기부채납, 신속한 인허가 등을 지원하는 특례지구를 뜻한다.

특례지구로 지정되면 분양가상한제 적용을 피할 수 있게 된다. 용도지역 상향 또는 용적률 완화도 가능해져 재개발 아파트 층수를 높일 수 있다. 한마디로 사업성이 좋아진다. 여기에다 정부는 구역지정에서 착공까지 평균 10년 이상 소요되는 사업기간을 5년으로 단축해 주기로 했다.

공공재개발이 되면 조합원 부담도 낮아진다. 강북 지역의 재개발 조합설립이 어려운 이유 중 하나는 분담금 부담 때문이다. 이 점에 착안해 LH·SH가 관리처분시 산정되는 분담금을 끝까지 보장하는 '확정수익'을 제시하는 것이다. 예컨대 조합원 희망 분담금이 7000만원 수준인데 사업여건상 1억3000억원이 예상될 경우 LH·SH가 용도지역 상향 등 규제완화를 통해 분담금을 1억원 수준으로 낮추는 식이다. 공공이 제안하는 분담금이 만족스러운지 조합이 판단해 공공재개발로 추진할지 결정하면 된다.

조합원 중도금과 이주비 부담도 낮아진다. 사업비도 낮은 이자에 지원된다. 현재는 분담금의 60%를 중도금으로 내야하는데 공공재개발 사업은 40%만 내고 나중에 잔금으로 나머지를 내면 된다. 서울 지역은 투기과열지구라서 시가 9억원이 넘으면 대출규제가 강화돼 자금조달이 어렵다는 점을 감안한 인센티브다.

무주택 저소득층 조합원(집주인)은 희망시 LH·SH가 분담금을 대납해 주고 10년간 주택을 공유할 수도 있다. '지분영 주택' 개념이 첫 도입되는 셈이다. 10년 거주 후 LH·SH 보유 지분을 되사거나 아예 집을 매각할 수 있게 된다.

공공재개발로 공급되는 공공임대에는 세입자도 들어갈 수 있다. 공공시행자 지정시 거주하고 있는 사람으로 대상이 확대됐기 때문이다. 종전엔 정비구역 지정 이전 세입자만 입주 자격이 부여됐는데 이번에 문턱을 낮춘 것이다.

공공재개발로 공급되는 공적임대 중 일부는 수익공유형 전세로도 공급한다. 8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 전세주택을 주택도시기금이 출자하는 리츠를 통해 공급한다. 이때 임차인은 임대리츠 주식 일부(예 5000만원 수준)를 보유할 수 있도록 해 분양 후 시세 차익이 나면 세입자도 이익을 나눠 갖는다.

정부는 이 같은 공공재개발 활성화를 통해 서울 도심에 2만 가구를 공급할 예정이다. 이번에 서울 중심으로 시범사업을 한 뒤 수도권 전반으로 확대할 계획이다.

한편 정부는 소규모 정비사업을 통해 1만2000만 가구 공급 부지도 확보한다. 정부는 12·16 부동산 대책에서 1만㎡ 이상 가로주택정비사업에서 공공임대 10% 이상 공급시 분상제 적용 예외, 용적률 완화, 주차장 설치 의무 완화 등을 적용키로 한 바 있다.

앞으로는 면적에 상관없이 공공이 참여하는 가로주택정비사업에 동일한 인센티브가 적용된다. 소규모 재건축은 층수제한을 7층에서 15층으로 완화하는 대신 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납한다.

역세권 민간주택사업 활성화를 위해 역세권의 범위는 250m에서 350m로 확대된다. 이에 따라 도시계획 수립 시 용도지역이 상향돼 물량을 늘릴 수 있다. 다만 늘어나는 용적률이 50%는 공공임대주택으로 공급해야 한다. 이를 통해 민간주택은 8000가구 늘 것으로 예상된다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 박미주 기자 beyond@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@

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