분양가상한제 타격.. 서울 재개발, 재건축시장 전체가 '시계제로'

가격 못잡고 시장만 위축 우려도

정부가 6일 서울 강남 4구와 마포·용산·성동·영등포구의 27개동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 선정하면서 해당 지역뿐 아니라 서울 재개발·재건축시장 전체가 ‘시계제로’ 상황에 빠져들고 있다.

일반분양 수익을 기대하기 어렵게 되면서 초기 단계에 머물러있는 일부 재개발·재건축 사업의 진행이 정지될 가능성도 있다. 다만 시장에선 가격은 잡지 못하고 시장만 위축시킬 것이라는 우려도 함께 나오고 있다.

우선 현대건설과 GS건설, 대림산업이 앞다퉈 수주경쟁을 벌이는 서울 용산구 한남3구역의 경우 상한제 적용에 따른 혼란이 불가피해 보인다. 한남3구역은 관리처분계획과 이주, 철거 등을 거쳐 일반분양을 하는 데까지 3~4년 정도 시간이 남았다. 상한제가 그 때까지 유지될 경우 일반분양가는 시공사가 제시하는 가격, 즉 조합원들의 기대치보다 크게 낮아질 가능성이 있다.

강남구 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트, 영등포구 여의도 재건축단지도 당분간 사업을 진행하기 어렵게 됐다는 분석이 나온다. 재건축 첫 관문인 안전진단을 통과한다고 해도 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 크게 나빠진 탓이다.

풍선효과를 막기 위해 계속해서 규제 대상지역을 늘리면 이번 ‘핀셋지정’의 의미가 없어진다는 지적도 제기된다. 건설업계는 분양가상한제가 적용되면 정비사업의 사업성이 떨어져 사업 추진의 동력을 잃게 될 것이라고 우려한다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “장기적으로는 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다”면서 “청약시장에선 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 수 있고, 지정되지 않는 지역은 공급은 느는 반면 청약자들의 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성이 있다”고 지적했다.

특히 지금까지 정부 주도의 획일적 분양가 규제가 주택공급 위축을 불러오는 상황은 반복돼 왔다는 점에서 분양가상한제 시행에 따른 급격한 공급 감소와 미분양 물량 증가에 ‘로또분양’ 문제를 불러올 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 이번 발표는 진행되고 있는 재개발·재건축을 규제하겠다는 의미인데 효과가 있을지는 의문”이라면서 “중장기적으로는 가격을 부추기는 효과와 함께 과천 등 규제대상 지역이 아닌 곳과 강남 지역에서도 규제 대상에서 빠진 지역, 작은 규모의 재개발 사업들에 풍선효과가 일어날 것”이라고 내다봤다.

임세정 기자 fish813@kmib.co.kr

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