[분양가상한제] 강남4구, 마·용·성 등 핀셋지정.. 배경은? (일문일답)

김현미 국토부 장관이 6일 정부세종청사 국토부 대회의실에서 열린 제6차 주거정책심의위원회에서 모두발언을 하는 모습. /사진=뉴스1 장수영 기자

국토교통부 주거정책심의위원회가 민간택지 분양가상한제 적용지역을 6일 발표했다.

이날 발표 내용에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마포·용산·성동구(마·용·성), 영등포구 등 27개 동이 분양가상한제 적용지역으로 선정됐다.

다음은 국토부 관계자와의 일문일답.

◆분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은?

→ 최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다. 이와 더불어 지난 1년간 서울의 분양가가 집값 보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다.

실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고 집값상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추진했다. 또 지난 10월29일 주택법 시행령이 개정·시행 되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정했다.

국지적 상승을 보이는 지역과 달리 수도권외곽 및 지방 일부는 하락세가 이어지고 있는 상황으로 그동안의 규제 효과로 시장 안정세가 지속된 부산, 남양주, 고양에 대해서는 조정이 필요하다는 지역의 요청이 제기됐고 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제했다.

◆기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인지?

→ 민간택지 분양가상한제는 지난 8월 제도개선 발표, 10월1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 관계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의해 마련됐다. 이번 지정안도 관계부처와 충분히 협의해 마련했으며 이번은 1차 지정이다.

앞으로 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 점검해 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 데도 의견도 모았다.

정부는 부동산시장점검회의(기재부 1차관 주재)를 정례화해 시장 점검을 강화하고 자금조달계획서를 집중 점검하는 한편 시장과열 지속 시 추가대책을 강구하는 등 시장 안정기조를 확고하게 유지해나갈 계획이다.

◆이번 분양가상한제 지정 기준은?

→ 최근 부동산시장 점검 결과 및 보완방안(10월1일)을 통해 밝힌 지정 방향과 같이 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조) 중에서 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8·2부동산대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역이 그 대상이다.

또 일반분양 예정 물량이 많거나 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별했다. 해당 구 내의 정비사업·일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동(洞)단위로 지정했다.

◆분양가상한제로 공급이 위축되는 것은 아닌지?

→ 과거(2007년)와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다. 일반주택사업은 분양가에 이윤이 포함돼 있고 품질향상비용, 물가상승도 반영돼 건설사 손실은 없으며 공급위축 우려도 낮다.

서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 역시 공급위축 우려가 낮다.

특히 기존 관리처분 인가 단지(서울 54개, 약 6만5000가구)는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급이 조기화된다.

초기 재개발·재건축 사업의 경우 분양시점까지 장기간이 소요되므로 분양가상한제로 인한 사업지연 우려도 낮다.
실제 과거 전국적인 분양가상한제 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다.

서울 도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 ‘수도권 30만호 공급계획’ 등을 통해 중장기 주택공급도 확대해 공급 기반도 충분하다.

서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB

◆부산·남양주·고양을 조정대상지역에서 해제한 이유는?

→ 지자체의 해제 요청에 따라 검토했으며 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하기로 한 것이다.

부산 동래·수영·해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각 -2.44%, -1.10%, -3.51%로 하향 안정세를 보이고 있어 해제했다.

남양주는 서울 및 인근 하남·구리의 상승세에도 전반적으로 안정적 수준을 유지하고 있어 조정대상지역에서 해제했지만 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동·별내동은 서울에 인접해 신도시가 위치한 지역으로 시장 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 조정대상지역을 유지토록 했다.

고양시의 경우 최근 1년(2018년 10월~2019년 9월) 주택가격 누적 변동률이 –0.96%로 하향 안정세가 지속되고 있어 조정대상지역에서 해제하되 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축 소재 등 거주 여건이 양호해 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개 지구(삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드))는 조정대상지역을 유지시켰다.

◆관계기관 합동조사의 조사대상은?

→ 최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높거나 주택담보대출비율(LTV)을 초과한 고가주택 거래 등 자금출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이다.

◆상시조사체계 운영으로 달라지는 점은?

→ 그동안 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 2020년부터는 상시조사로 전환하고 대상 지역도 확대해 국지적인 시장 과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이다.

특히 ‘부동산거래신고법’ 개정(8월2일)으로 2020년 2월부터는 국토부의 직권조사가 가능하므로 국토부·한국감정원 합동 ‘실거래상설조사팀’을 구성해 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 방침이다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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