분양가상한제 공론화 석달..서울 25區 아파트 다 올랐다

■분기별 집값 분석해보니
올 2분기 연속 하락한 아파트값
7월부터 반전..9월까지 0.41%↑
연립·오피스텔 이어 전세도 껑충
지방선 3분기 내리 하락 '양극화'
"상한제 되면 재개발·재건축 위축
공급 부족에 서울만 계속 오를 것"

[서울경제] 민간택지 분양가상한제가 공론화된 것은 지난 7월부터다. 그전까지만 해도 서울 아파트값은 하락국면에서 벗어나지 못했다. 그런데 7월부터 상황이 반전됐다. 이후 3개월 동안 서울 아파트 매매가가 상승세로 전환된 것. 상한제가 서울 주택시장의 불쏘시개 역할을 한 셈이다. 반면 지방 아파트값은 상한제 공론화 이후에도 하락세가 계속되는 등 양극화는 심화 되고 있다.

8일 본지가 한국감정원 주간 아파트값 통계를 활용해 분기별 시세 동향을 분석한 결과 이같이 조사됐다. 서울 아파트값은 올 들어 1·4분기와 2·4분기 연속 마이너스 변동률을 기록했다. 하지만 상한제가 공론화 된 7월부터 9월까지 0.41% 상승했다. 강남구와 마포구 등 서울 강·남북 인기 지역은 물론 25개 자치구 모두 아파트 매매가가 플러스 변동률을 기록했다.

◇ 매매에 이어 전세도 상승 = 한국감정원 자료를 분석한 결과 서울 아파트 매매가는 지난 1·4분기 -1.08%, 2·4분기 -0.42%로 상반기 내내 하락세에서 벗어나지 못했다. 서울 25개 구 모두 이 기간 동안 마이너스 변동률을 보였다. 하지만 7~9월에는 0.41%로 상승세로 돌아섰다. 이 기간 동안 상승률을 보면 마포구가 0.71% 올라 가장 많이 올랐다. 이어 강남구 0.62%, 서초구 0.61%, 광진구 0.60% 등의 순이었다. 눈길을 끄는 것은 3·4분기에는 서울 모든 자치구 아파트값이 상승세로 돌아선 점이다.

건설산업연구원 분석에 의하면 3·4분기 동안 서울 아파트값은 강남 신축→ 강남 준신축 → 강남 구축 → 강북 구축 → 강남 신축 등의 순으로 상승세를 탔다. 사실상 서울 전 지역, 전 유형의 아파트값이 오른 것이다.

실제 지난 9월 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84.97㎡는 32억원에 손바뀜하며 3.3㎡당 1억원에 가까운 값에 거래됐다. 이는 지난 5월(25억원)과 비교해 보면 크게 오른 수치다. 재건축 값도 올랐다. 송파구 잠실주공 5단지 전용 82.51㎡의 경우 지난 9월 22억 925만원에 실거래되면서 최고가를 갱신했다. 상한제 시행에 따른 직접적인 피해를 볼 것으로 전망되던 강동구 둔촌주공아파트 또한 전용 79.93㎡와 96.75㎡가 각각 14억6,000만원, 16억5,000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

눈길을 끄는 것은 서울 아파트 전세가 역시 상승세로 돌아선 점이다. 전세가 변동률을 보면 1분기 -1.69%, 2분기 -0.30%를 보였다. 상한제가 본격 거론된 7~9월에는 0.50% 올라 플러스로 돌아선 것이다. 상한제가 매매는 물론 전세도 동반 상승시킨 셈이다. 서울의 영향으로 수도권 아파트 매매가 및 전세가도 지난 7~9월 상승세로 돌아섰다.

◇ 서울은 연립도 올라, 지방 하락 여전 = 서울 주택시장에서 가격이 오른 것은 아파트뿐만이 아니다. 단독·연립주택 및 오피스텔 가격도 덩달아 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난 9월 서울의 연립주택 매매가격은 0.04% 상승했다. 연립주택 매매가격은 지난 8월(0.01%) 상승 전환한 뒤 두 달 간 상승세다. 서울의 오피스텔 매매가격 지수 또한 9월 101.63을 기록하며 전달 대비 0.06% 상승하면서 지난 8월 이래 오름세를 보이고 있다. 지난 9월 서울 오피스텔의 평균 매매가격은 2억2,702만원으로 지난 8월(2억2,672만원)보다 30만원 가량 증가했다.

반면 지방 주택시장은 여전히 한겨울이다. 분기별 지방 아파트값을 보면 1분기 -0.98%, 2분기 -1.13%에 이어 3분기에도 -0.78%로 하락세를 이어가고 있다. 전세가 역시 올 들어 1~9월 동안 하락세가 계속되고 있다.

아파트 중위 매매가를 보면 이 같은 양극화는 확연하다. 서울 아파트 중위 가격은 3월 7억 7,798만원에서 6월 7억 7,418만원으로 하락했지만 9월에는 다시 7억 7,601만원으로 올랐다. 반면 지방의 중위 가격은 3월 1억 8,990만원에서 계속 떨어져 9월에는 1억 8,664만원까지 하락했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “분양가상한제가 시행되고 나면 사업성 저하에 따라 서울 재개발·재건축 공급이 중단될 것”이라며 “이에 소비자들이 분양·입주권 및 기축 아파트로 몰리고 있다”고 설명했다. 또한 “서울 부동산 시장의 경우 이 같은 공급 문제의 이유로 분양가 상한제 이후에도 계속해서 오를 것”이라고 내다봤다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com